韦**、韦**与罗**、明*、明家亮租赁合同纠纷一案民事判决书

审理经过

原告韦**、韦**与被告罗**、明*、明家亮租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月12日立案受理。依法由审判员陈**独任审判，于2014年9月18日公开开庭进行了审理。原告韦**、韦**及其委托代理人黄柳军，被告罗**，被告明*，被告罗**、明*、明家亮的共同委托代理人周*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告韦**、韦*光诉称，2011年11月10日，原告与被告签订《协议书》，合同约定被告将80平方米的家庭承包集体土地（位于柳州市阳和区社湾村二组烟厂旁边玉米园）租赁给原告，租赁期限从签订协议之日起直至国家征收为止。被告确认原告享有该土地的使用权。《协议书》第九条约定：原告在被告出租土地上除建房外不得进行违法违规的生产经营活动。合同还就土地征收补偿、水电的办理以及排水等其他事项作出了明确约定。合同签订后，原告依约分二次将租金合计人民币48000元支付给被告。后原告在租赁土地上耗资140000元建造了二层建筑物用以居住。2013年11月13日，柳州市城市管理行政执法局作出行政处罚决定，责令原告限期拆除违法建筑。因此，原告新起的二层建筑物被拆除，造成原告直接经济损失14余万元。根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条规定：禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。被告明知集体土地不得用于建房，却故意隐瞒重要事实与原告签订土地租赁协议，以致无法实现合同的目的，给原告造成巨大的经济损失。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除二原告与三被告于2011年11月10日签订的《协议书》；2、责令被告退还原告支付的租金人民币48000元；3、诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告罗**、明*、明家亮辩称，集体土地不得用于建房是土地管理法的规定，是众所周知的事实，被告没有隐瞒这一事实。被告是将自己家的承包地出租给二原告搞种植业，并未让其建房。原告擅自在该土地上建房被拆除与被告无关，而其自2011年5月起就租赁使用被告的家庭承包地至今，已实现租赁目的，根据相关法律规定，被告有权收取租金，原告有义务支付租金。因此，被告不应向原告返还其已支付的租金48000元，请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，三被告系柳州市鱼峰区社湾村村民，二原告非该村村民。2011年11月10日，二原告与三被告签订《协议书》，约定：三被告自愿将位于柳州市阳和区社湾村二组烟厂旁边玉米园（东、西分别临道路，南临何泽地，北临明国毅家土地）的家庭承包土地8米×10米=80平方米出租给二原告使用；承租期限从协议签订之日起至国家征收时止，此期间二原告享有该土地的使用权，土地附属物及各种种植物归二原告所有；签订本协议之日即一次性付清租金，双方以收据为凭证；在承租期内，如遇政府征用土地，三被告应协助二原告办理相应的征用手续，政府补偿的土地补偿费归三被告所有，土地上的附属物及青苗费全部归二原告所有，三被告不得占有；为方便二原告生产经营，三被告必须以自己的名义为二原告办好水电到户，相关手续费用由二原告支付；二原告在三被告出租土地上除建房外不得进行违法违规的生产经营活动，如因二原告从事违法违规活动与三被告无关，则所有的责任全部由二原告承担；等等。二原告与被告罗**在合同首部签名捺印，三被告以土地共有人名义在合同尾部落款处签名捺印。土地交付后，二原告即在该土地上建造房屋。2013年11月13日，柳州市城市管理行政执法局向柳州市阳和开发区社湾新村北侧567号房屋的建设人或房屋所有人、管理人出具《柳州市城市管理行政执法处罚决定书》，要求上述当事人将建造在阳和工业新区社湾新村北侧的第567号房屋责令限期拆除。二原告称该房屋已被柳州市城市管理行政执法局强制拆除，三被告对此予以认可。庭审中，三被告认可二原告支付租金共计48000元。原告认为，三被告擅自将集体土地出租给二原告用于建房，违法了法律规定，以致无法实现合同的目的。为此，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。

另查明，被告罗**与被告明龙系夫妻关系，被告明家亮系二人的儿子。涉案的柳州市阳和工业新区社湾村二组烟厂旁边玉米园土地系集体土地，属三被告及案外人明家强的家庭承包地。证人韦*甲、韦*乙出庭作证证实涉案土地租赁的目的是用于建房。

本院认为

本院认为，综合原、被告的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、2011年11月10日《协议书》是否成立？该《协议书》是否有效？2、三被告是否应向二原告返还租金48000元？

对争议焦点1，本院认为，二原告与三被告均有在《协议书》上签名捺印，二原告在讼争土地上建造了房屋，三被告亦认可收到了二原告交付的租金，故本院认定2011年11月10日《协议书》已经成立，且各方已实际履行。三被告以二原告未在合同尾部签名作为合同成立的抗辩理由，与事实不符，本院不予采信。

关于合同效力问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同，属无效合同。本案中，讼争土地为农村承包地，属于农用地。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，从《协议书》的内容以及履行情况可以明确看出，原告租赁涉案土地的目的系用于建设房屋，证人所提交的《协议书》及其证人证言对此亦予以印证，本院予以认定。被告辩解土地出租的目的是从事种植，与《协议书》的记载不符，现其又未能提供足以反驳的相反证据，本院对此不予采信。被告未办理土地变更登记手续或者农用地转用审批手续即出租土地给原告建造房屋，且该房屋已被柳州市城市管理行政执法局强制拆除，故该协议虽已实际履行，但因违反法律的强制性规定而无效。因此，本院依法确认原、被告于2011年11月10日签订的《协议书》无效，原告要求解除该协议的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。

对争议焦点2，本院认为，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，因双方签订的《协议书》违反法律的强制性规定而无效，故三被告向二原告所收取的租金48000元，已无事实和法律基础，应予以返还。此外，二原告是否将讼争土地恢复原状不影响三被告履行返还租金的义务，而三被告未在本案提起反诉，故本院对此不作处理。

综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第四十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告韦**、韦**与被告罗**、明*、明家亮于2011年11月10日签订的《协议书》无效；

二、被告罗**、明*、明家亮退还原告韦**、韦**租金人民币48000元；

三、驳回原告韦**、韦**的其他诉讼请求。

案件受理费人民币2460元（原告已预交），减半收取1230元，由被告罗**、明*、明家亮负担。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族**人民法院。

裁判日期

二〇一四年十一月六日