广西**限公司与雷德业、潘**房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称“全**司”）因与被上诉人雷德业、潘**、雷*、原审第三人南宁市江**村民委员会（以下简称“淡**委员会”）、南宁市江**第二村民小组（以下简称“淡村第二村民小组”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2012）江*一初字第1244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月24日受理后，依法组成合议庭，并于2015年1月7日公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人黄**，被上诉人雷德业、潘**，两原审第三人共同委托代理人冯怀球到庭参加诉讼。被上诉人雷*经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：雷德业与潘**结婚后，生育雷*。潘**、雷*为农业家庭户，住址原在南宁市江南区淡村×组淡村×号，现为南宁市五一路北×里×巷×号，属于淡村村民身份。

雷德业、潘**、雷*原在南宁市淡村商贸城西面、亭子中南侧开荒，进行种植和养殖，有养殖场、瓦房、鱼塘、木屋等建筑物。

2010年9月7日，淡**委员会作为甲方，全**司作为乙方，签订《合同书》，约定：合作项目的房屋位于南宁市江南区五一路×号，总建筑面积约6万㎡，以甲方最终的建设和交付的房屋为准；签订合同后，甲方拆除原有的旧建筑物，并在两年内投资在村里所属土地（含二、三、四、六村民小组土地）上投资建设有一栋十六层商业综合楼和×栋一至二层附属用房，土地上的建筑物和附属物均属甲方和村民小组所有，甲方随时有权处置；甲方移交上述房屋管理权之日起，在壹年内乙方完成项目全部的装修装饰配套工程，乙方负责提供项目运营策划及营销广告宣传服务；合作经营期限从2012年12月2日至2042年12月1日止，合作经营期满后，乙方应返还全部房屋及设施设备给甲方；在合同签订之日起三日内，乙方支付壹百万元定金，在甲方移交上述第一批房屋管理权之日，乙方再支付壹百万元定金，在上述街区房屋和商业广场（暂定名为“江南水街”）投入使用后，该定金自动转为合作经营期第一年承包金；合同还约定了其他权利义务。

2011年10月20日，全**司作为甲方（补偿方），雷德业、潘**、雷晓作为乙方（拆迁方），双方签订《协议书》，约定：甲乙经友好协商，就甲方所属土地、房屋拆迁及项目协议如下：一、甲、乙双方在此确认，乙方现在位于淡村商贸城西面、亭子中南侧拥有一块开塃的养殖场地748.5㎡，其中香蕉315.8㎡，瓦房340.94㎡，鱼塘62.10㎡，木屋9.82㎡，空地11.5㎡，现经甲、乙双方协商同意，乙方决定于2011年10月30日前自愿拆迁完毕，同时甲方同意给予乙方以下第二条约定的补偿。二、甲方给予乙方补偿如下：1、在本协议签订之日，甲方一次性支付陆万元人民币拆迁补偿款给乙方，乙方在（空白）日内搬迁完毕并移交场地给甲方。2、甲方同意以位于乙方搬迁的区域内无偿提供叁间独立的号码相连的商铺（含第一第二层）作为补偿，免费使用三十年；甲方免费提供给乙方的叁间商铺的每间面积都不得少于38㎡（上下二层共76㎡），三十年后仍然属于乙方作为补偿免费使用；协议还约定了其他权利义务。协议由全**司方盖章，由全**司法定代表人签字；由雷德业、潘**、雷晓签字。

2011年10月20日，全**司作为甲方，雷德业、潘**、雷晓作为乙方，双方签订《合同书》，约定：甲方在其投资经营的南宁市五一路×号全盛商业广场“江南水街街区”为乙方提供建筑面积为贰佰贰拾捌平方米（含公摊面积）的经营商铺及相关经营管理条件（经营场地位置详见附件），铺面位于×栋，编号为×号、×号、×号由乙方经营食品类；本合同经营期限叁拾年，自2012年2月27日至2042年2月26日止；合同还约定了其他权利义务。

2011年10月21日，全**司委托案外人廖某某通过广西农村信用社，向潘**账户转账60000元。2011年11月1日，潘**向全**司出具收据，记载：“今收到广西**限公司交来拆迁补偿款陆万元整（￥60，000.00）。收款人潘**（按**）2011年11月1日”的内容。

2012年3月15日，广西**事务所向全**司发出《律师函》，广西**事务所声称代表淡村二组，认为全**司与雷德业、潘**、雷晓签订的协议书是无效合同，该协议书所涉及的土地拆迁范围是该律师事务所的委托人淡村二组的集体土地，要求全**司立即终止与雷德业、潘**、雷晓所签订的协议书。律师函附土地所有权证、宗地图的复印件。

广西**事务所声称代表南宁市福建园街道淡村二组，向雷德业、潘**发出《律师催告函》，认为雷德业、潘**在2008年始，在淡村二组为土地承包经营权人的×号集体土地上搭建地上建筑，侵占了淡村的集体土地所有权。要求雷德业、潘**停止侵权、自行拆除建筑物并向淡村二组返还土地。该《律师催告函》落款时间打印为2011年8月1日。《律师催告函》通过海航天天快递送达雷德业、潘**，送达详单显示雷德业签收。

诉讼中，本案当事人均确认：雷德业、潘**、雷*已经履行了自愿拆迁的义务，雷德业、潘**、雷*原用于经营种植和养殖的场地，现已经包括在“江南水街”项目范围内。

另查明，雷德业、潘**、雷*原在位于淡村商贸城西面、亭子中南侧进行养殖的场地（面积约748.5㎡）所在的土地，土地所有权人为南宁市江**村民委员会。

全**司在一审的诉讼请求为：1、解除全**司与雷德业、潘**、雷晓签订的《协议书》和《合同书》；2、雷德业、潘**、雷晓返还全**司拆迁补偿款人民币60000元；3、本案诉讼费由雷德业、潘**、雷晓承担。

一审法院认为

一审法院经审理认为：当事人的合法权益受法律保护。全**司与雷德业、潘**、雷*于2011年10月20日签订的《协议书》、《合同书》，约定权利义务为：雷德业、潘**、雷*从种植和养殖的地块上搬迁的事项，雷德业、潘**、雷*应于2011年10月30日前搬迁完毕，与此相对应的全**司的义务为支付搬迁补偿款60000元。在签订协议与合同时，全**司与雷德业、潘**、雷*均有缔约能力，且潘**、雷*系淡村村民的户籍；搬迁条款，是当事人真实意思表示；就搬迁条款内容而言，没有违反法律和行政法规的强制性规定，也是双方可以履行的，搬迁条款合法有效，对双方当事人均有约束力；且这两项约定，双方当事人的义务均已履行完毕，雷德业、潘**、雷*按约搬迁完毕，全**司按约支付了全部的搬迁补偿款。现全**司主张解除上述条款的，理据不足；全**司要求雷德业、潘**、雷*返还60000元拆迁补偿款的诉讼请求，于法无据，不予支持。

关于全**司与雷德业、潘**、雷*约定的讼争地块的补偿的约定，本案当事人均未主张对地块补偿的商铺作为本案的审理范围，不予处理。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回广西**限公司的全部诉讼请求。案件受理费1300元，由广西**限公司负担。

上诉人诉称

上诉人全**司上诉称：一、被上诉人对被拆迁土地不享有合法权属，上诉人无法实现与被上诉人所签的《协议书》、《合同书》之目的，《协议书》和《合同书》应当依法解除。讼争的784．5平方米土地是属于淡**委员会集体所有，而不是被上诉人所拥有承包、租赁等合法权属的土地，其无权处分该土地来换取商铺作为补偿。《协议书》约定双方就所属土地、房屋拆迁及项目进行协商，第一条约定“甲乙双方在此确认：乙方现在位于淡村商贸城西面、亭子中南侧拥有一块开荒的养殖场地748.5m2，……．”，这表明《协议书》是在土地属于被上诉人前提下签订的补偿协议，被上诉人对该土地进行了处分来换取补偿。同时，《协议书》给予被上诉人6万元及228m2商铺30年的使用权；30年后除无偿使用的3间铺面归被上诉人所有之外，在养殖场地内所建的商铺，平均分成2份，上诉人、被上诉人双方各一份；单层的2间商铺，每间优惠30％。由此可见，被上诉人在《协议书》中对土地作出了处分，来换取6万元及商铺作为补偿。正是基于被上诉人拥有784.5m2土地权属，上诉人才会承诺支付如此巨额的经济补偿。被上诉人用不属于自己的土地换取商铺等补偿，第三人淡村村委、第二小组得知后明确表示反对，要求终止《协议书》、《合同书》。被上诉人至今都没有取得土地权利人的追认，也没有通过其他合法途径取得讼争土地的处分权，致使《协议书》、《合同书》无法实现其原有目的，按照合同法的相关规定，上诉人有权解除《协议书》、《合同书》。二、一审法院认为上诉人没有主张对补偿地块的三间商铺作为审理范围，不予处理。我们认为这一说法是错误的。上诉人的诉讼请求是要求人民法院依法解除双方签订的《协议书》和《合同书》，而《协议书》主要条款涉及三间独立号码相连的商铺补偿事宜，《合同书》是对三间独立号码相连的商铺的使用的具体约定。既然是对《协议书》和《合同书》的全面解除，当然要依法处理《协议书》和《合同书》所涉及的财产问题。三、一审法院适用《合同法》第五十一条作出判决，但未行使释明权。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中，由于被上诉人对被拆迁土地不享有合法权属，土地权利人明确反对、不予追认，按照《合同法》第五十一条的规定，《协议书》和《合同书》极有可能按无效、而不是可解除来处理，一审法院虽适用《合同法》第五十一条作出判决，但对此并未按《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定予以释明，告知当事人可以变更诉讼请求。请求二审法院依法撤销原判，解除上诉人与被上诉人签订的《协议书》和《合同书》，判令被上诉人返还拆迁补偿款人民币6万元。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人雷德业、潘**答辩称：在1970年前雷德业的母亲就开始使用该地，之后一直是雷德业使用，直到拆迁以后淡村二组才说这块地是集体土地。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

被上诉人雷晓未作答辩。

原审第三人淡**委员会、淡村第二小组述称：同意上诉人的诉讼请求。2008年被上诉人没有经过第三人的同意就开始搭建房屋，之后与上诉人签订协议，实际上是用不属于自己的土地换取补偿，至今还没有取得第三人的认可，所以被上诉人的行为是无权处分的行为，《合同书》、《协议书》是无效的。

当事人的争议焦点是：上诉人与被上诉人所签订的《协议书》《合同书》是否合法有效？如有效应否予以解除？被上诉人应否返还上诉人拆迁补偿款60000元？

各方当事人在二审期间未提供新的证据。

本院查明

二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为

本院认为：上诉人与被上诉人于2011年10月20日签订的《协议书》、《合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。从《协议书》、《合同书》内容上来看，双方约定的权利义务为被上诉人从种植和养殖的地块上搬迁的事项，即被上诉人于2011年10月30日搬迁完毕，上诉人则给予60000元及提供三间商铺作为补偿。上诉人主张上述补偿还包括土地使用的补偿，但未能提供充分证据予以证实，且上诉人与原审第三人淡**委员会签订的《合同书》中，上诉人对土地亦仅系承包使用，而非对土地的征用，并不涉及土地使用补偿的问题，故对上诉人的主张本院不予采信。因此，上诉人以被上诉人无权处分土地权属为由，要求解除双方签订的《协议书》、《合同书》，理由不成立，本院不予支持。因双方已按约履行了义务，故上诉人要求被上诉人返还60000元拆迁补偿款，于法无据，本院不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，处理正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1300元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月三十日