上诉人丛培兵与上诉人北海天**有限公司预约合同纠纷二审判决书

审理经过

上诉人丛培兵与上诉人北海天**有限公司（以下简称天**司）预约合同纠纷一案，双方均不服北海市银海区人民法院（2014）银民初字第371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2014年3月11日，丛*兵与天**司签订《天隆·三千海项目认购书》，约定：丛*兵向天**司购买位于北海市美景路88号天隆·三千海项目中的珊瑚园3栋2单元702室，建筑面积为155.16平方米，单价15661.2.5元／平方米，房屋总价为2430000元；定金l00000元，2014年3月11日交纳50000元，2014年3月24日前交纳50000元，2014年5月15日付清房款并签订《商品房买卖合同》。丛*兵如约向天**司交纳定金100000元，并于2014年8月2日交纳房款900000元。后双方无法就《商品房买卖合同》中的房屋面积差异、违约金等与商品房买卖有关内容的部分条款达成一致意见，未能签订《商品房买卖合同》，2014年6月5日，天**司将900000元房款退还丛*兵并收回《天隆·三千海项目认购书》、N0．0207669号《收据》及N0．0207713号《收据》原件。双方就100000元定金的返还问题未能达成一致，丛*兵诉至法院，请求1、解除丛*兵与天**司签订的《天隆·三千海项目认购书》；2、天**司双倍返还丛*兵定金200000元。

一审法院认为

一审法院认为，丛**与天**司签订《天隆·三千海项目认购书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同。双方当事人在《天隆·三千海项目认购书》并未对房屋面积差异、违约金等与商品房买卖有关内容进行约定，在签订正式商品房买卖合同时无法达成一致意见，天**司退还丛**900000元房款并收回《天隆·三千海项目认购书》及二份《收据》的原件，天**司以其行为表示同意解除《天隆·三千海项目认购书》，丛**要求解除于2014年3月11日签订《天隆·三千海项目认购书》，该院予以确认。天**司辩解《天隆·三千海项目认购书》已经履行完毕的答辩意见该院不予采纳。根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，双方对导致商品房合同未能订立的后果，均不存在过错，此属于不可归责于双方当事人任何一方的事由，丛**要求双倍返还不符合法律规定，该院不予支持，但丛**交纳的定金100000元，应于返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告丛**与被告北海天**有限公司干2014年3月11日签订《天隆·三千海项目认购书》；二、被告北海天**有限公司返还原告丛**定金100000元；三、驳回原告丛**的其他诉讼请求。本案受理费2150元，由原告丛**负担l075元，被告北海天**有限公司负担1075元。

上诉人诉称

丛培兵不服一审判决，向本院提起上诉称：一、丛培兵已经按照认购书约定，履行全部义务。丛培兵签订认购书后依约汇入天**司账户100000元定金，也提前交付了房款900000元。二、双方没有签订《商品房买卖合同》的责任是由于天**司违约造成，应当承担全部违约责任。丛培兵根据认购书第五条第l款之约定，携带认购书、交付定金收据、交付房款收据和丛培兵身份证明等材料，前往与天**司签订《商品房买卖合同》时，天**司出具其单方拟签订的《商品房买卖合同》。而天**司单方起草的《商品房买卖合同》尽管是根据“建住房（2000）200号文件”拟定，但划横线部分属于天**司单方填写，而补充协议属于自治条款，正本合同和补充合同的内容存在10多处违反法律、行政法规或地方规范性文件规定的情形。三、天**司以行为证实因其拟制的《商品房买卖合同》双方不能达成协议，故此，将房款900000元已经退回给丛培兵，收回认购书、收据等双方签署的所有资料原件。四、没有达成签署《商品房买卖合同》的责任完全在天**司，一审法院认定事实和适用法律不当，天**司应当承担双倍返还定金的责任。

综上，天**司拟定的《商品房买卖合同》不仅违反法律，也违反行政法规、部门规章和地方规范性文件。故此，不能签订《商品房买卖合同》的责任在天**司，而非丛培兵。根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，天**司应当承担双倍返还定金的民事责任。请求二审法院撤销一审判决，改判天**司双倍返还定金200000元。

被上诉人辩称

针对丛培兵的上诉，天**司答辩称：1、《天隆·三千海项目认购书》双方已履行完毕，不存在解除的问题。2、天**司提供的商品房买卖合同是市房地产交易中心的强制版本，丛培兵没有证据证明合同条款存在不公平或损害其利益，合同未能签订是丛培兵自身的原因造成的，即系丛培兵的单方面过错所致，天**司有权拒绝返还定金。

天**司上诉称：首先，一审法院认为上诉人以其行为表示同意解除《天隆·三千海项目认购书》及双方对导致商品房买卖合同未能订立的后果均不存在过错，属于不可归责双方当事人任何一方的事由，据此判决解除双方于2014年3月11日签订的《天隆·三千海项目认购书》，上诉人返还被上诉人定金100000元，没有事实和法律依据。事实上，双方在签订认购书且被上诉人依认购书的约定支付定金后，双方对认购书的权利义务就已经履行完毕。解除一个已履行完毕的合法有效的合同没有法律依据。其次，上诉人出具的《商品房买卖合同》不存在违背法律和侵害被上诉人合法权益的情形，被上诉人没有按认购书约定的时限与上诉签订《商品房买卖合同》的原因是被上诉人的后续购房资金存在缺口而反悔不签订商品房买卖合同，并非双方不能就合同条款协商一致，被上诉人拒签合同存在过错，依认购书第五条第四项的约定，上诉人有权不返还被上诉人支付的定金。综上，请求二审法院依法判决撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。

针对天**司的上诉，丛培兵答辩称：天**司的上诉理由不成立，丛培兵一审已举证证明天**司提供的合同文本是其公司起草印制的，内容很强势，并要求丛培兵接受，文本也并非为强制性的，双方对合同条款未能协商一致，合同未能签订过错在天**司，双方虽履行合同终止，但丛培兵并没有丧失诉权，请求驳回天**司的上诉，支持丛培兵的上诉请求。

双方当事人在二审期间均无新证据提交。

丛**对一审查明的事实无异议，天**司除对一审查明的“后双方无法就《商品房买卖合同》中的房屋面积差异、违约金等与商品房买卖有关内容的部分条款达成一致意见，未能签订《商品房买卖合同》”有异议外，对其他事实无异议。

本院查明

本院查明：2014年3月11日，丛**与天**司签订《天隆·三千海项目认购书》，约定：丛**向天**司让购位于北海市美景路88号天隆·三千海项目中的珊瑚园3栋2单元702室，建筑面积为155.16平方米，单价15661.2.5元／平方米，房屋总价为2430000元；定金l00000元，2014年3月11日交纳50000元，2014年3月24日前交纳50000元，2014年5月15日前付清房款并签订《商品房买卖合同》。认购合同签订后，丛**如约向天**司交纳定金100000元，并于2014年5月2日交纳购房款900000元。在合同约定的2014年5月15日双方并未签订《商品房买卖合同》。2014年6月5日，双方当事人达成不再买卖涉案商品房的合意，丛**将《天隆·三千海项目认购书》原件和900000元购房款发票原件和100000元定金发票原件均交回给了天**司，丛**持有标注“原价已收回”并加盖天**司印章的发票复印件，其中900000元购房款发票复印件上标注“该笔款项于6月15日之前退还”，定金发票复印件上则没有退还标注。当天**司退还了丛**900000元购房款。同年6月18日，丛**以天**司拒绝修改《商品房买卖合同》违背法律和侵害其合法权益的条款从而达不成商品房买卖合同为由，请求解除《天隆·三千海项目认购书》并请求天**司双倍返还丛**定金200000元。

本院认为

综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：涉案《天隆·三千海项目认购书》是否已解除，天**司应否双倍返还定金给丛培兵。

本院认为，丛*兵与天**司签订的《天隆·三千海项目认购书》是为买卖涉案商品房的预约合同，其法律效力在于约束双方在约定的期限内就签订商品房买卖合同进行继续磋商谈判，以最大诚意促成合同的签订。丛*兵交纳的100000元定金是为了担保商品房买卖合同的立约订金。认购书签订后丛*兵支付了900000的购房款，但双方在约定签订商品房买卖合同的时间并未签订合同。丛*兵主张合同未能签订是因天**司拒绝修改合同条款，天**司对此则予以否认。2014年6月5日，双方当事人达成不再买卖涉案商品房的合意，丛*兵将《天隆·三千海项目认购书》原件和900000元购房款发票原件和100000元定金发票原件均交回给了天**司，随即天**司退还了900000元购房款给丛*兵，应认定双方至此已协商解除了《天隆·三千海项目认购书》。关于定金100000元返还问题双方是否协商一致的问题，天**司主张丛*兵向天**司交回定金发票原件表明双方已协商一致不予退还定金。丛*兵对其交回定金发票原件的行为解释为天**司要求其交回定金发票原件，如不交回，天**司不予退还900000元购房款。天**司对丛*兵的上述事实主张予以否认，丛*兵对此亦无相关证据佐证。假设按丛*兵关于双方因协商不一致未签订商品房买卖合同、天**司以交回定金发票作为退还900000元购房款条件的说法，丛*兵完全可以通过法律途径要求天**司退还900000元购房款和100000元定金，没有必要在明知对方不予退还定金的情况下还将定金发票原件交回给天**司，其该行为有悖于常理。因此，根据证据的优势原则，应推定双方在解除《天隆·三千海项目认购书》时已就购房款和定金的返还事宜协商一致，即仅退还900000元购房款，不予退还定金100000元。综上，丛*兵请求解除《天隆·三千海项目认购书》并要求天**司双倍返还定金缺乏事实和法律依据，应不予支持。天**司的上诉理由成立，本院予以支持。

综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律和实体判决欠妥，本院依法纠正。依照《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销北海市银海区人民法院（2014）银民初字第371号民事判决；

二、驳回上诉人丛培兵的一审诉讼请求。

一、二审案件受理费6450元，由上诉人丛培兵负担（丛培兵已预交），上诉人北海天**有限公司预交的二审案件受理费4300元由本院退回给上诉人北海天**有限公司。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月二日