来宾市**限责任公司与何**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告来宾市**限责任公司与被告何**租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理后，依法组成由审判员曾强担任审判长，审判员卓**、人民陪审员田甜参加的合议庭，于2015年10月15日公开开庭审理了本案。书记员罗*担任法庭记录。原告委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，来宾市**有限公司和相关业主为将位于来宾市桂中大道西151号的“摩尔**建材城”整体打造成为知名的品牌市场、塑造良好的公众形象和经营理念，而将所有的商铺全部委托给原告统一策划和自主经营。2013年1月17日，被告承租摩尔**建材城21号楼建筑面积为3121.90平方米用于经营融安河边鱼第八分店（海河鲜大酒店），并与原告签订《商场场地租赁合同书》、《物业管理合同书》等合同。双方对该房屋场地面积、租金、市场服务费、物业费等权利义务及违约责任进行了明确的说明和约定。2014年7月3日，原告应被告的要求，双方协商一致签订了《补充协议》，并对租赁场地面积、租金和市场服务费、物业服务费等进行了补充约定。双方明确约定：被告承租的总面积为2792.2平方米，被告每月应支付租金9208.2元。签订合同后，原告依约将该房屋交付给被告装修、经营和使用。被告按合同约定向原告履行支付租金，并于2015年1月25日补交其拖欠至2014年11月份的租金。2014年11月份之后的租金，被告便一直拖欠拒不交纳，经原告多次催缴，被告仍拒不履行支付所拖欠款项的义务。到了今年6月份，被告在未付清拖欠款项的情况下，单方违约停止营业并将其经营设备搬走，在遭到原告职工阻止后双方曾发生冲突。综上所述，由于被告拒不按合同约定履行支付租金等费用并单方终止合同，已经构成违约。被告除依法应向原告支付拖欠款外，还应依法承担违约责任。为维护原告的合法权益，特依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决解除原被告2013年1月17日签订的《商场场地租赁合同书》，被告恢复拆除租赁房屋和厨房整改部分的原状，并向原告支付拖欠的租金73665.6元及滞纳金34161.68元和违约金33148.8元。

原告在法定的举证期限内向法庭提交的证据及证明内容：1、营业执照、机构代码，证明原告的工商登记情况及主体资格适格。2、房产证，证明被告承租的房屋权属登记情况。3、委托经营、运营管理合同、证明，证明原告对该租赁的房屋享有经营、管理、出租、收益和主张等权利主体资格。4、租赁合同、补充协议，证明被告承租的商场（房屋）用于经营酒店的事实和约定。5、退租申请，证明被告因自身原因而单方违约提出解除租赁合同。6、费用追缴通知、收款票据，证明被告拖欠租金等费用的情况和被告仅支付至2014年11月份的租金。7、申请书、联系函，证明被告须恢复拆除租赁房屋墙体的面积、价值等事实情况。

被告辩称

被告辩称，被告租赁原告的店铺经营餐饮业，因原告的管理严重影响被告的经营，被告多次向原告提出整改要求，都没有得到原告的回应，被告以不交租金、物业管理费和水电费来表示抗议，原告因此于2015年6月4日将店铺门口锁起来，导致被告无法继续经营。合同约定的滞纳金不符合民事法律规定，实质为违约金，原告所请求的滞纳金和违约金都过分高于其所受到的损失，不应支持。综上所述，原告未提供合格的物业服务，因此无权要求被告支付物业管理费，且应对其不合格的物业服务承担违约责任。合同租期未到，原告即阻止被告继续经营酒店，亦属违约行为，应承担违约责任。因此被告只欠原告租金和水电费，且租金和水电费只应交至2015年6月4日止，其他诉讼请求均应驳回。

被告在法定的举证期限内向法庭提交的证据及证明内容：1、接处警登记表，证明2015年6月4日因原告对被告经营的门面进行加锁锁门导致冲突发生的事实情况。2、2015年6月22日暂扣设备清单，证明原告扣押被告的设备是致使被告无法经营的原因。3、证人张*、覃*、何*到庭作证陈述，证明原告存在进出店面及停车困难的管理问题。

经庭审质证，被告对原告提供的证据的质证意见为：对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，退租申请是因原告的原因导致的，被告已经恢复了房屋原状。原告对被告提供的证据的质证意见为：对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，证据证明是被告欠付租金等费用才采取留置措施的，不是原告的单方面原因造成的。证人的陈述与客观事实不符，不足以证明原告的管理存在问题。

本院对上述证据认证如下：原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7及被告提供的证据1、2具备证据的合法性、真实性、关联性，与当事人的陈述基本一致，可以作为认定本案案件事实的依据，本院予以采信认证。被告提供的证据3，属于证人的陈述，证人属于一般的消费者，陈述的内容不能全面性的反映问题，没有其他证据相互佐证，不足以证明原告存在影响被告经营活动的管理问题，本院不予采信认证。

根据当事人的庭审陈述，结合全案证据材料，本院确认以下法律事实：原告来宾市**有限公司因与来**桂中大道西151号的“摩尔**建材城”的商铺业主签订《商铺委托运营管理合同》而取得对商铺的招租、使用、出租、经营等管理权和收益权。原告来宾市**有限公司与被告何基存于2013年1月17日签订《商场场地租赁合同书》，合同记载：甲方来宾市**有限公司，乙方何基存。乙方承租摩尔**建材城21号楼建筑面积为3121.90平方米用于经营融安河边鱼第八分店（海河鲜大酒店）。合同期限：自2013年4月1日起至2018年3月31日止，合同起租日：2013年10月1日起算租金。甲方按乙方所租用的场地面积（建筑面积）计价，每平方米3.9元／月，月租金总计人民币12175元。第一年与第二年：场地使用费采取先付费后使用原则，乙方按月为一个计费租期向甲方支付使用期费用。从第一租赁期开始起算，第二十五个月起至合同终止：场地使用费采取先付费后使用原则，乙方按季（三个月为一季）为一个计费租期向甲方支付使用期费用。乙方须按时交清场地租金，如延期交纳，甲方须向乙方按欠款金额每天收取0.5%的滞纳金，计至偿清日止。违约方应按当年发生租金总额30%向对方支付违约金，并承担对方因此而致的一切费用支付。乙方在甲方经一次消防验收后需要打掉的墙或是楼梯，可以在不改动楼体结构的基础上用书面形式报甲方审批同意后进行改造，合同到期后由乙方进行恢复原状。在使用期内，如乙方需要提前解除合同，必须提前两个月书面通知甲方。经甲方同意后办好所有退场手续并交足所有费用方可终止经营（退场）。合同签订后，原、被告双方均履行了相关的合同权利义务，并于2014年7月3日经双方协商一致签订了《补充协议》，协议约定：被告承租的总面积为2792.2平方米，每月应支付租金为9208.2元。被告按合同约定向原告履行支付租金至2014年11月份，2014年11月份之后的租金，经原告多次催缴，被告仍拒不履行支付义务。被告于2015年6月11日向原告提交退租申请书，该申请书记载：因本人原因（本人欠外面商铺的设备款项太多，故外面商家把原来进酒楼的设备收回；本人经济有限，现已无法经营。）提出解除于2013年1月17日签订的《商铺租赁合同》、《物业管理合同》编号：ZY001，并承诺严格按合同的约定交回商铺，承担因本人单方解约所应承担的违约责任。因被告在未付清拖欠款项的情况下，单方违约停止营业并将其经营设备搬走，原、被告双方于2015年6月引发纠纷，原告遂对被告经营的酒楼采取锁门措施，酒楼从此不再进行经营。原告认为被告拒不按合同约定履行支付租金等费用并单方终止合同，已经构成违约，为维护原告的合法权益，遂提起民事诉讼。本案在审理过程中，原告于2015年11月2日向本院申请财产保全，本院经审查后依法作出准予财产保全裁定，裁定查封被告的房产。原被告同意解除双方之间的合同关系。

本院查明

另查明，被告因经营需要于2014年9月1日向原告申请把四楼北面包厢改成大厅，原告于当月5日批准后，被告对墙体进行了拆除。

本院认为

本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订《商场场地租赁合同书》，并履行了相关的合同权利义务，双方存在合法有效的租赁合同关系。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告没有按照合同约定向原告履行支付租金的义务，已构成合同违约，依法应当承担合同违约责任。原告据此请求被告支付租金于法有据，本院予以支持；由于被告于2015年6月11日向原告提出退租申请，原告对被告承租的商铺采取锁门措施，致使被告无法继续进行经营，租金的计算应当截至6月份；按照合同约定的租金标准计算，被告应当支付原告的租金为64457.4元（9208.2元／月×7个月﹦64457.4元）。根据合同约定，被告迟*支付租金的，应当按欠款金额的每天0.5%支付滞纳金，该滞纳金的实质为利息；原告没有能够提供证据证明其造成的实际损失，综合案件实际情况分析，原告的损失实际为利息的损失；原告在请求被告支付滞纳金的同时主张违约金，属于重复计算损失，没有法律依据，根据合同法及其相关的司法解释规定，并结合实际情况，本院对原告关于利息的请求予以支持，对违约金的请求不予支持；由于合同约定的利息超出了法律规定的最高限额范围，本院依法确认被告从2014年12月1日起按未支付的租金总额以年利率24%支付利息。由于被告没有按照合同约定履行支付租金义务，并且自行提出退租申请，所承租的商铺已实际停止经营，原告与被告均同意解除合同关系，没有违反法律规定，本院予以确认。被告在经营过程中将所承租商铺的四楼北面包厢改成大厅，对墙体进行了拆除，根据合同约定，被告应当在合同解除后进行恢复原状，原告请求被告予以恢复原状于法有据，本院予以支持；原告请求被告对厨房进行恢复原状，由于合同已经明确规定被告的经营范围为从事餐饮业，合同没有规定由被告履行恢复原状的义务，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告抗辩原告主张的违约损失过高，请求予以调整，理由充分，本院予以采纳；其他的抗辩主张理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告来宾市**限责任公司与被告何基存于2013年1月17日签订的《商场场地租赁合同书》合同关系；

二、被告何**支付租金64457.4元给原告来宾市**限责任公司，并从2014年12月1日至本院判决确定债务履行期限届满之日止按应支付的租金总额64457.4元以年利率24%支付利息；

三、被告何**对所拆除的商铺四楼北面墙体进行恢复原状；

四、驳回原告来宾市**限责任公司的其他诉讼请求。

本案受理费3320元，诉讼保全费5000元，由被告何**负担6973元，原告来宾市**限责任公司负担1347元。

上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月二十日