甘益军与南宁市**责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
审理经过
上诉人南宁市**责任公司（以下简称国**司）因与被上诉人甘益军商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2012）江*一初字第1897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月16日受理后，依法组成合议庭，并于2015年9月24日公开开庭进行审理。上诉人国**司的委托代理人谢**、唐**，被上诉人甘益军的委托代理人林**、陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明
一审法院经审理查明：甘**与国**司于2005年6月13日签订《商品房买卖合同》一份，约定甘**向国**司购买南宁市亭洪路上的10＋1商业大道第×号楼×号商品房，房款总金额为627830元。甘**已经按约定付清房屋款项，国**司已于2005年12月9日将涉诉的房屋交付甘**使用。合同第十五条约定：办理产权证费用由买受方（甘**）支付，出卖人（国**司）应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人（国**司）提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之壹的违约金。
一审法院认为
一审法院认为：甘**、国**司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，甘**、国**司双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。甘**、国**司双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人（国**司）应当在取得《商品房销售许可证》（现为《商品房现售备案证明》）后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但对于何时应当申报取得该许可证并未作出明确约定，并且双方从签订合同、履行合同至今也没有对该报备案合同义务的履行达成补充协议，从而影响到国**司履行将办理房屋权属登记资料报备案的义务应从何时开始履行的时间的确定。为使合同目的之达成，理应对该报备案义务的履行期限确定一个合理、必要的期间，而不能以合同无约定为由对此履行期限无限期推迟。关于报备案合同义务的合理履行期限的确定，《商品房销售管理办法》第三十四条第二款和《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。本案中，甘**、国**司双方将报备时间约定为一年，虽超出了法律规定的时间，但此约定为当事人真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，应当得以尊重，故确定国**司履行报备案合同义务的期间为房屋交付后一年内。关于房屋的交付时间有房屋验收交接单可以确认为2005年12月9日。对于自2005年12月9日交房至今，时间早已超过一年，而国**司于此期间未能为甘**办理产权资料登记备案的行为，已构成违约。甘**请求国**司支付逾期报备案违约金及继续履行为甘**办理房屋产权资料登记备案的义务并无不当，予以支持。国**司提出违约金数额过高。一审法院认为，双方当事人在签订《商品房买卖合同》中自愿约定买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之壹的违约金，应是双方真实意思表示，该约定含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。而本案中按每日万分之一计付违约金，并未超过同期中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的30％，该违约金的约定没有明显过高，故甘**关于违约金的诉请理据充分，予以支持。关于违约金的计算时间，因一审法院前述已确定国**司应于商品房交付后一年内履行报备案义务，由于在进行权属登记资料报备案后，在办理权属登记证书上开发商只需要履行协助义务，因此，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方面的原因，即是在权属登记资料报备上。故开发商在一审法院前述确定的报备期限后仍未进行报备的，应当参照双方约定的违约条款进行计算违约金，即逾期一日，即按买受人已付房款的万分之一计算违约金，直至国**司履行将权属登记资料报备案义务完毕之日止。故对甘**主张从交房时间120天后开始起算违约金的主张不予支持。国**司于2005年12月9日交付房屋给甘**，至今未办理《商品房现售备案证明》，则违约金的计算方式为：以房款627830元为基数，按每日万分之一从2006年12月9日起，计至国**司办理南宁市亭洪路10＋1商业大道16号楼《商品房现售备案证明》之日止。
国**司提出甘益军的请求已超过诉讼时效问题，国**司至今仍未能给16号楼办理《商品房现售备案证明》，其违约行为尚在延续当中，违约所造成的损失也在不确定状态中。因此，诉讼时效期间应自《商品房现售备案证明》办理之日起计算，甘益军之诉请并未超过诉讼时效。
关于国**司是否应为甘益军办理房地产权属证书的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，系由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。由于在进行权属登记资料报备案后，在办理权属登记证书上开发商只需要履行协助义务，因此，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方面的原因，即是在权属登记资料报备上。产权登记资料报送备案是办理产权登记证书的前提，国**司为甘益军办理房产证书的义务就是将产权登记资料报送备案后，协助甘益军办理房产权属证书。甘益军主张办理房产证的义务在国**司方，从前述法律规定讲，由出卖人办理房屋权属证书亦无法实现。综上，甘益军请求由国**司为其办理房地产权属证书，理据不足，不予支持；但国**司应履行协助义务，协助甘益军办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、国**司向甘益军支付逾期报备案违约金（自2006年12月9日起计至国**司履行完将应由其提供的办理权属登记资料报产权机关备案的义务之日止，按甘益军已交购房款的日万分之一计算）；二、国**司继续履行将应由其提供的办理权属登记资料报产权机关备案的义务；三、驳回甘益军的其他诉讼请求。案件受理费3238元，由国**司负担3000元，甘益军负担238元。
上诉人诉称
上诉人国**司上诉称：一、上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。双方签订的合同第十五条关于产权登记约定“办理产权证费用由买受人支付，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后1年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”虽然合同第十五条规定的“取得《商品房销售许可证》”需经的综合验收这一行政许可程序在合同履行过程中取消，但据房产管理部门规定，商品房办理房屋所有权证的必经前置程序是开发商取得《商品房现售备案证明》，而按规定取得《商品房现售备案证明》又必须竣工验收、绿化、道路、消防等各单项经验收合格，可见综合验收的取消只是行政审批程序上的变更，不影响该条款实质内容的执行，也不因此损害双方当事人的权益。据此，合同约定的国**司“将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案“义务的期限应理解为国**司办理《商品房现售备案证明》过程中各个单项经验收合格，并取得《商品房现售备案证明》后再为被上诉人提供资料备案供被上诉人办理个人《房屋所有权证书》。上诉人在履行合同过程中正是按合同的约定来执行的，故上诉人不存在违约行为。
二、被上诉人诉请的逾期报备案违约金的请求已超过诉讼时效。诉讼时效从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。被上诉人在起诉状中，对逾期报备违约金的计算从交房90天后（2006年3月10日）开始，意即被上诉人认为上诉人自此开始违约，故本案逾期报备违约金请求权的诉讼时效期间应从2006年3月10日计算至2008年3月10日。而被上诉人未提供证据证明其有诉讼时效中断的情形，故其直至2012年7月9日才向法院提起诉讼，早已超过诉讼时效。
三、合同约定的逾期报备违约金过高。被上诉人诉请的是逾期报备违约金，而非逾期交房违约金，于被上诉人而言，并无实际损失，一审法院用同期中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利率来判定其是否过高，是不妥当的。请求二审法院予以适当减少。国凯公司上诉请求撤销一审判决第一项，并依法驳回被上诉人对上诉人的违约金诉请；本案的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人辩称
被上诉人甘**答辩称：一审判决事实清楚，证据充分，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
当事人争议的焦点是：1、上**凯公司是否存在逾期办理产权登记资料备案的违约行为？2、被上诉人主张的逾期报备案违约金是否已超过诉讼时效？3、双方合同约定的违约金是否过高？
本院查明
双方当事人二审均未提交新证据，对一审查明事实亦均无异议，本院对一审查明事实予以确认。
本院另查明：本院在审理国**司与其他业主之间因本案涉及小区的商品房预售合同纠纷时，曾依职权去函南宁市住房保障和房产管理局，问询办理《商品房现售备案证明》和《商品房销售许可证》的条件是否有所区别？该局回复称：“2005年2月6日商品房销售许可事项由市法制办清理行政许可事项时列入取消范围前，我局为符合条件的商品房项目发放《商品房销售许可证》，之后改为发放《商品房现售备案证明》，两者名称不相同，但办理的条件和效力是一致的，不存在实质性区别。”
本院认为
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容亦未违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。
一、关于上诉人国凯公司是否存在逾期办理产权登记资料备案的违约行为。
上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因2005年2月6日之后，南宁市住房保障和房产管理局已经将发放《商品房销售许可证》改为发放《商品房现售备案证明》，而《商品房现售备案证明》和《商品房销售许可证》的办理条件是一致的，故双方合同约定的《商品房销售许可证》已改为《商品房现售备案证明》。但《商品房现售备案证明》是在出卖人将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案后，产权登记机关审查符合条件的，才会向出卖人发放《商品房现售备案证明》（2005年2月之前为《商品房销售许可证》）。而出卖人取得《商品房现售备案证明之后，其为买受人办理房屋所有权证应尽的义务仅仅是一种协助的义务，此时再给出卖人一年的时间由其将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，显然毫无意义。因此，该约定因不符合南宁市办理产权资料报备和办理产权证的相关程序，没有可操作性。但国**司并未将该情况告知被上诉人，也未与被上诉人就何时办理权属登记资料报产权登记机关备案另行协商并达成一致意见。因此双方对于国**司何时开始办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案并无明确约定，双方在诉讼中对此亦产生争议，则应根据相关规定予以确定。《商品房销售管理办法》和《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对履行报备案义务的合理期限作出了明确规定，即办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。因双方在合同中约定报备时间为1年，该约定虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意，故一审法院确定国**司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后1年，并无不当，本院予以确认。对于本案涉案房屋交付的时间，一审法院确定为2005年12月9日，双方均无异议，本院予以确认，而国**司至今仍未为南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第16号楼办理商品房现售备案证明，国**司已构成违约，被上诉人请求国**司支付逾期报备案违约金并无不当，应予以支持。
二、关于被上诉人诉请的逾期报备案违约金是否已超过诉讼时效的问题。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”如前所述，上诉人与被上诉人双方对于国**司办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案的期限约定不明确。直至被上诉人起诉之后，才由法院确定了国**司将办理应由其提供的资料报产权登记机关备案的期限为国**司向被上诉人交房后1年内，在法院确定该期限之前，被上诉人并不知道国**司履行报备案义务的期限何时届满，亦无法知道其权利何时被侵害，国**司主张被上诉人诉请违约金从2006年3月10日开始起算，故被上诉人债权请求权从2006年3月10日开始计算至2008年3月10日届满，被上诉人至2012年7月9日才起诉已超过诉讼时效，没有依据，本院不予支持。
三、关于被上诉人诉请的违约金是否过高的问题。
上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。上诉主张合同约定的违约金过高，应予以调低。本院认为，违约金系对合同履行的一种保证，除弥补守约方的损失外，也包含对违约方一定的惩罚性。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。国**司上诉提出约定的违约金过高要求调低，其应依法提供相应的证据予以证明。而国**司在一、二审中均未能提出证据证明双方约定的违约金过分高于业主的实际损失，故本院对双方在合同中约定按已付房款的每日万分之一计算违约金不予调整。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，但一审判决第一项的主文表述违约金按甘益军已交购房款的日万分之一计算，却未明确其已交购房款数额欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
二审裁判结果
维持南宁市江南区人民法院（2012）江*一初字第1897
号民事判决第二、三项；
变更南宁市江南区人民法院（2012）江*一初字第1897
号民事判决第一项为：上诉人国**司向被上诉人甘益军支付逾期报备案违约金（自2006年12月9日起计至国**司履行完将应由其提供的办理权属登记资料报产权机关备案的义务之日止，按甘益军已交购房款627830元的日万分之一计算）。
二审案件受理费3238元，由上诉人南宁市**责任公司负担；一审案件受理费的负担按一审判决执行。
本判决为终审判决。
裁判日期
二〇一五年十二月十五日
