广西**有限公司与田**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人田**因与被上诉**流有限公司（以下简称大天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2014）兴民一初字第1624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月15日受理后，依法组成合议庭，并于2015年9月24日公开开庭进行了审理。上诉人田**及其委托代理人刘**、兰**，被上诉人**公司的委托代理人李**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：大嘉汇·东盟国际建材家居城项目位于南宁市兴宁区昆仑大道95号，该地块的土地使用权人是广西桂**有限公司（土地使用权证编号：南宁国用2012第×号，地类用途为仓储用地、批发零售用地、商务金融）。该项目的8号楼尚未取得产权证，但已取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证并完成竣工验收。广西桂**有限公司于2010年8月18日起委托大**公司对上述场地进行对外出租、经营管理直至2015年12月31日止。2013年5月28日，大**公司（甲方）与田**（乙方）签订《大嘉汇·东盟国际建材家居城物业经营管理协议》，约定：甲方将8号楼第一、二层第10、11、22、23号商位租赁给乙方，商位的建筑面积为404.2平方米，商位使用费包括商位租赁费和经营管理费，商位使用费月标准为32.5元／平方米，其中商位租赁费月标准为10元／平方米，经营管理费月标准为22.5元／平方米，该商位使用费不含物业服务费、清洁费、水电费等其他费用，商位使用期限自2013年5月28日至2014年7月6日止，甲方从2013年7月7日起计收乙方的商位使用费。乙方逾期支付商位使用费的，每日须按所欠商位使用费的3‰向甲方支付违约金，逾期超过10日的，甲方有权解除协议并有权要求乙方按本协议约定承担违约责任；乙方在签订协议之日支付九个月商位使用费，甲方给予乙方三个月免商位使用费的优惠期，该优惠期自2014年4月7日至2014年7月6日止，乙方于2013年5月28日支付118228.5元；该协议第八条关于“物业管理与服务”约定“该商位所在市场由甲方统一进行物业管理，甲方委托南宁永**限公司提供服务，乙方与甲方签订本协议时同意接受南宁永**限公司提供的物业服务，并与之签订《物业服务协议》，且同意按《物业服务协议》支付相应费用”；该协议第13.6条约定“甲方可根据商场整体规划对商场业态进行重新布局及调整，如因甲方单方原因涉及拆迁或搬迁，甲方根据乙方商位装修情况按乙方装修时当地当年市场价为准计算装修费用，再根据折旧程度补偿。补偿标准：每一年按照商位的装修费用总额的四分之一计算折旧，商位装修后实际使用满四年的则甲方不再补偿，若商位装修后使用不足四年的，则按照实际使用时间计算折旧后的剩余残值向乙方进行补偿”；该协议第十六条关于“使用期限届满、终止、解除后该商位的返还”部分第16.2条约定“乙方应按上述约定，在本协议使用期限届满、终止、解除之日起3日内返还该商位给甲方，否则，每逾期一日的，由乙方按最后一个月的商位使用费标准的双倍支付违约金给甲方”；签订本协议之日，乙方支付该商位二个月商位使用费金额的履约保证金26273元。履约保证金保证范围为：乙方按时支付商位使用费、水电费、物业管理服务费等各项费用；乙方按协议约定及合理注意义务使用商位；乙方的违约赔偿责任；乙方应向甲方支付的各项违约金等。该协议还对其他事项进行了约定。田**交纳了履约保证金26273元、质量保证金13136.5元、水电周转金1210元及合同期限内的商位使用费，并进场装修。2013年6月1日，田**与南宁永**限公司签订《物业管理服务协议》，约定物业服务费为1.5元／平方米，公用水电公摊费按商位建筑面积分摊缴纳，生活垃圾费100平方米至500平方米的按70元／月﹒户收取。2014年3月17日，大**公司向田**发出《2014年度续签商位经营管理协议的通知》，主要内容是：田**承租的商位使用期限即将届满，大**公司因公司发展须对商位所在的建筑物进行改造升级，将随时对商位进行拆除，故通知如下：第一，如田**不续签协议，请按原协议的约定办理商位退出和返还手续，否则按协议约定的商位使用费标准的双倍支付违约金；第二，如续签协议，则续签的协议为不定期协议，如大**公司需对使用的商位进行拆除，大**公司将提前60天以书面形式通知田**终止协议，续签的商位使用费提价20%，田**须在合同到期前于2014年6月6日与大**公司重新签订不固定期限的协议，否则视为田**自愿放弃商位的续签，大**公司有权对商位重新招商。2014年3月22日，大**公司再次向田**发出《2014年度续租协议通知》，主要内容是：第一，撤销先前大**公司发出的关于续签合同的通知；第二，续签的合同单价为原协议基础上提价20%；第三，续租合同期为从本次合同续租起始日满一年止；第四，续租政策的执行对象为大嘉汇建材家居城第6、7、8、9号楼的商位承租商户；第五，签订续租协议的期限及交款期限：商户须在原协议使用期限届满前30天按本次续租政策与大**公司签订续租协议并缴清商位使用费，原协议使用期已不足30日的商户，需前来签订续租协议并缴清商位使用费，否则视为商户自愿放弃商位的续租，大**公司有权对商位重新招商。田**收到上述通知后，未按照通知确定的期限与大**公司续签租赁协议，亦未交还商铺给大**公司。田**于2014年7月4日通过邮政快递向大**公司发函，主要内容是：告知大**公司由于其在合同到期后拒绝提供新的商位给田**，又拒绝对装修损失进行合理补偿，田**要求在2014年7月9日退铺，但要求大**公司未进行合理补偿前，不得拆除或毁损商位中的一切物品。经核实，该邮政快递已于2014年7月8日妥投。大**公司于2014年10月6日代田**向南宁永**限公司缴纳2014年4月至2014年10月期间的物业费、水电公摊费、生活垃圾费等共计6708.2元。大**公司于2014年11月24日向一审法院起诉，并提出前述诉讼请求。庭审时，田**陈述其于2013年12月提交办理营业执照的申请，但由于合同到期大**公司不再续签合同，田**办理了执照注销手续，但认可承租商位能办理营业执照。在诉讼过程中，田**于2015年3月24日搬离铺面，并将商铺钥匙交还给大**公司，大**公司、田**双方办理了商铺交接。在交接现场，田**承租的房屋内留存有部分瓷砖样品、框架等物品，田**表示不需腾空上述物品，但坚持要求大**公司赔偿装修损失。大**公司表示即使收回铺面，现讼争铺面也不能对外长期租赁，只能进行一个月期限的短期租赁或不定期租赁。经一审法院释明后，田**未针对履约保证金、水电周转金及装修损失等问题在本案中提起反诉。

一审法院认为

一审法院认为：一、关于合同应否撤销。案外人广西桂**有限公司取得讼争商铺所在地块的土地使用权后，依法办理讼争商铺所在楼栋的报建、审批手续并经竣工验收合格，故其有权对外出租讼争商铺。广西桂**有限公司委托大天地公司对讼争场地进行对外出租、经营管理，故大天地公司可在授权范围内行使出租人的权利和义务。大天地公司与田**签订《大嘉汇·东盟国际建材家居城物业经营管理协议》，属于案外人广西桂**有限公司的授权范围，该协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故大天地公司、田**双方签订的上述协议合法有效，双方均应恪守履行。虽然田**所承租商铺所在的建筑规划用途是仓储，但结合田**自认所涉房屋具备办理营业执照条件的情况，所涉房屋系仓储的性质并未实际影响到合同的履行，故所涉房屋的仓储规划用途尚不足以影响田**承租房屋后的实际使用，不属于《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的合同可撤销情形，田**据此主张撤销合同，不符合法律规定，一审法院不予认可。大天地公司、田**双方约定的租赁期限于2014年7月6日届满，因租期、租金等事宜未协商一致，双方未签订书面租赁协议，田**亦未继续交付商位租金，故在租赁期限届满后，因大天地公司对田**继续占有商铺的行为提出异议，双方签订的《大嘉汇·东盟国际建材家居城物业经营管理协议》因此解除。田**辩称大天地公司在签订协议时故意隐瞒所涉房屋即将拆迁的情况，但大天地公司提交的录音光盘仅表明大天地公司对所涉及的商位有拆迁意向，而双方签订的协议第13.6条明确约定了房屋拆迁情况下装修损失的补偿问题，该约定内容与田**提出大天地公司故意隐瞒拆迁情况及保证商位不会拆迁的主张不符，不足以证实田**的主张，由于田**对其主张的事实不能充分举证，应由田**承担举证不能的不利后果，一审法院对田**的主张不予采信。田**抗辩主张合同可撤销的事由不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的情形，田**据此主张撤销合同，一审法院不予支持。二、关于合同是否解除。大天地公司、田**双方约定的租赁期限于2014年7月6日届满，因租期、租金等事宜未协商一致，双方未签订书面租赁协议，田**亦未继续交付商位租金，故在租赁期限届满后，因大天地公司对田**继续占有商铺的行为提出异议，双方签订的《大嘉汇·东盟国际建材家居城物业经营管理协议》因此解除。三、关于田**应付的各项费用。1、关于商位使用费。田**仅交付商铺租金至2014年7月6日，由于双方未续签租赁协议，双方的租赁关系在租赁期限届满时已解除，田**应按双方签订的《大嘉汇·东盟国际建材家居城物业经营管理协议》的约定第16.2条的约定，将商位返还给大天地公司，而田**未与大天地公司进行铺面交接，也未返还商铺给大天地公司，田**在诉讼过程中于2015年3月24日才向大天地公司交还商铺并进行交接，在该期间确实产生持续占用商铺的事实。田**主张其在租赁期限届满后已主动退还商铺钥匙但大天地公司拒绝收铺，大天地公司对此不予认可，为此田**提交通过邮政快递方式向大天地公司发出的函件及案外人罗**等人的证人证言予以证实，一审法院认为，虽然田**发函向大天地公司提出要求退铺，但对于田**主张其已实际退铺并主动交还商铺钥匙的主张，仅有案外人罗**等人的证人证言，属于单一证据，无其他相应证据可辅证证人证言的内容，不足以证明田**的主张，应由田**承担举证不能的法律后果，一审法院对田**提出的上述主张不予采信。但是，结合本案的实际情况，虽然田**未能充分举证证实其在租赁期限届满后已向大天地公司交还商铺钥匙，但结合田**的答辩意见，田**在诉讼过程中充分表达了愿意尽快退还商铺的意愿，而且，从商铺交接的现场情况来看，大天地公司亦表示即使收回商铺，讼争商铺只能做短期或不定期的租赁，由此表明商铺仍处在寻租阶段且寻租具有不确定的因素，也就是说，田**未退还商铺的行为对大天地公司继续寻租的影响不是必然的。故结合上述情形，一审法院将田**应支付的商位占用费酌情计算至大天地公司提交诉状之日即2014年11月5日。至于商位占用费的计算标准，虽然协议约定解除合同之后大天地公司在未返还商铺的情况下应参照合同约定租金标准的二倍支付违约金，但该标准相较于租金损失而言显然过高，大天地公司亦不能举证证实除租金损失之外仍产生了其他损失及损失的数额，田**据此认为占用费标准应适当调低，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，故一审法院酌情将商铺占用费的标准调整为按照合同约定的租金标准计算，大天地公司应支付的商铺占用费为：以13136.5元／月为标准（404.2平方米×32.5元／平方米），自2014年7月7日至2014年11月5日止。按照上述计算方式，田**应付的商铺占用费为52108.1元（13136.5元／月×3个月＋13136.5元／月÷30天×29天）。田**提出大天地公司未赔偿损失的抗辩，涉及的是合同解除后双方之间的权利、义务问题，并非田**持续占用房屋的合法事由，一审法院对田**的抗辩主张不予认可。由于田**在诉讼过程中已向大天地公司交还商铺，大天地公司仍诉请田**返还商铺，一审法院不予支持。2、关于物业费、水电费、生活垃圾处理费等费用。从大天地公司、田**双方签订的协议第二条第2.1款可知，商位使用费不包含物业服务费、清洁费、水电费等其他费用，田**有义务按时向南宁永**限公司交纳上述费用。大天地公司提交南宁永**限公司出具的交款通知单及收款收据，可证实大天地公司已代田**缴纳了2014年4月至2014年10月期间的上述相应费用，大天地公司据此诉请田**支付上述费用，一审法院予以支持，田**应支付的物业服务费、水电公摊费等共计为6708.2元。经一审法院释明后，田**未在一审法院指定的期限内对履约保证金、商品质量保证金、装修损失等问题提出反诉，亦未在本案中主张履约保证金、商品质量保证金等费用的抵扣问题，故一审法院在本案中对履约保证金、商品质量保证金是否应退还及抵扣的问题不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除大天地公司与田**于2013年5月28日签订的《大嘉汇·东盟国际建材家居城物业经营管理协议》；二、田**向大天地公司支付商位使用费52108.1元；三、田**向大天地公司支付物业费、生活垃圾费、水电公摊费等共计6708.2元；四、驳回大天地公司的其他诉讼请求。案件受理费773元，由大天地公司负担410元，田**负担363元。

上诉人诉称

上诉人田**上诉称：一、一审认定事实错误，应依法予以撤销。1、上诉人有提前退铺事实。上诉人在合同未到期，就于2014年6月28日提前同被上诉人交涉，要求退还铺位，交还锁匙，有证人证明，但被上诉人拒绝收铺；上诉人又于2014年7月4日用邮政快递以书面形式要求退铺，大嘉汇建材城徐**总经理签收，但仍然拒绝收铺（有搬运工、司机、在经营的商家作证），2014年7月6日涉案铺面正式锁门，停止经营。2、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《大嘉汇·东盟国际建材家居城物业经营管理协议》不可撤销是错误的。（1）被上诉人发出欺骗性或虚假性的邀请，承诺可让上诉人长期承租涉案房屋、将涉案的仓库谎称为商铺，并在涉案协议的主要条款及有关关键性事实作虚假介绍致使上诉人深信所承租的房屋用途为商铺。另外，2012年底广西桂**有限公司就有拆迁意图（该集团董事长在城区协调会上承认），2013年6月还将上诉人招商进场而不告知，使其投入大量资金装修，造成重大损失。被上诉人通过其欺诈行为向上诉人收取商铺租金牟取暴利，不应得到法律支持。（2）上诉人合同目的未能实现。且合同目的是否实现并非合同是否可撤销的依据。首先，被上诉人早有计划将涉案商位拆除却未告知上诉人。上诉人并未能达到长期承租的目的。2013年6月被招商进场，10月底装修完试业，2014年1月24日通知拆迁。其次，上诉人承租涉案房屋的目的是获得一个可以长期经营的商铺，依照涉诉合同的约定，被上诉人就应当交付给上诉人商业用商铺，而被上诉人却隐瞒重要事实，交付仓库，这与合同约定严重不符。也正因为所涉房屋系仓储的性质，才导致房屋需要升级改造，这也是导致上诉人不能长期经营的根本原因。被上诉人租赁给上诉人的建筑用途为仓库，但却以商铺的名义租给上诉人。因此，上诉人的合同目的并未实现。根据本案事实，所涉协议应属于《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的合同可撤销情形。3、一审判决上诉人向被上诉人支付商位使用费52108.1元是错误的。上诉人早在2014年6月28日便向被上诉人提出交还商位，并于2014年7月4日向被上诉人邮寄书面函件要求交还商位，是被上诉人无理拒收商位，并非上诉人不愿意交还商位而占用商位。因此，被上诉人主张上诉人支付2014年7月7日之后的商位使用费不应得到支持。根据一审法院查明的事实，合同约定的涉案商位的商位使用费包括商位租赁费和经营管理费，商位使用费月标准为32.5元／平方米，其中商位租赁费月标准为10元／平方米，经营管理费月标准为22.5元／平方米。由于被上诉人拒绝收回商位，上诉人于2014年7月6日便正式锁门，停止经营（该事实可从涉案商位此阶段的水电使用情况予以证实），那么，从此之后，上诉人便未在涉案商位进行经营活动，当然被上诉人也就未向上诉人提供经营管理服务，不产生经营管理费。即使一审法院认为上诉人在2014年7月7日至2014年11月5日间占用商位，仍应支付占有使用费，该占有使用费的标准也仅应参照商位使用费中的商位租赁费月标准计算，即10元／平方米。一审法院以每月32.5元／平方米（包含了商位租赁费和经营管理费）为计算标准显然是不合理的。4、被上诉人要求上诉人向其支付物业费、生活垃圾费、水电公摊费等无事实和法律依据。早在2014年6月28日，上诉人就向被上诉人提出退还涉案商位，但被上诉人拒收商位。因此，导致上诉人无法交回涉案商位。鉴于被上诉人拒收涉案商位，上诉人于2014年7月6日（合同期满日）正式锁门，停止营业。此后，上诉人既未使用涉案商位，何来发生被上诉人主张的上述费用，被上诉人所提交的所谓“收据”，系案外人单方出具，没有任何效力，上诉人不予认可。在无其他证据佐证的情况下，一审法院对该“收据”予以采信错误。二、一审判决适用法律错误。本案因被上诉人以合法形式掩盖非法目的，并故意隐瞒事实真相，乘人之危诱使上诉人在违背真实意思的情况系签订协议；上诉人在合同未到期就要求退铺，并以书面形式要求退铺是事实，符合最**法院《民通意见》第六十八条，《合同法》第五十二条第（三）项、第五十三条第（二）项、第五十四条、第五十六条。一审判决显然属于适用法律错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费。

被上诉人辩称

被上诉人**公司答辩称：一、上诉人合同解除后占用商铺拒不返还，理应承担占用费。上诉人在上诉状中称其早于2014年6、7月份就向被上诉人提出退铺，因此不应计算其商铺占用费。上诉人说的不是事实。被上诉人从未收到上诉人任何来函称其要退铺，上诉人也从未向被上诉人交还商铺钥匙。且上诉人一直自称要进行装修产值鉴定进行索赔，且其商铺内有大量货物，在其未清场、完成装修鉴定之前，其也不可能将商铺交还给被上诉人，被上诉人一审提交的证据12能证明至少在一审提起诉讼时，上诉人仍在正常使用商铺。因此，即使被上诉人并不认可一审判决认定的商铺占用费计算的截止日期，但出于息事宁人，不再纠缠诉讼的考虑，被上诉人也同意将商铺占用费只计算至一审起诉时，上诉人完全不支付商铺占用费的主张不能成立。二、被上诉人从未以欺诈方式诱骗上诉人签订合同，不具备合同撤销条件。被上诉人从未表达过在签订合同前就已经计划拆迁商铺，上诉人自称受到被上诉人的欺诈没有任何事实依据。三、被上诉人从未承诺可以长期租赁商铺给上诉人，合同期限已届满。四、上诉人以商铺方式使用房屋，并未受到仓储用地性质的影响，合同目的业已实现。综上，请求驳回上诉，维持原判。

本院认为

本案争议的主要焦点是：1、上诉人与被上诉人签订的大嘉汇东盟国际建材家具城物业经营管理协议是否已经解除；2、上诉人应否向被上诉人支付2014年7月7日至2014年11月5日期间的商位使用费52108.1元；3、被上诉人要求上诉人支付物业费、生活垃圾费、水电公摊费6708.2元有何事实和法律依据。

二审期间，上诉人申请证人卢*、梁*出庭作证，并提交涉案商位照片。以此来证明上诉人在2014年6月28日搬离了涉案铺面。被上诉人对此均不予认可，并提交了2015年2月10日上诉人拉货的照片以及商品出场申请单。上诉人对被上诉人二审提交的照片及商品出场申请单没有异议，并认可其在2015年2月10日仍将一些在涉案店铺内的货物拉走。

上诉人对被上诉人二审提交的照片及商品出场申请单没有异议，本院对该证据予以确认。由于被上诉人二审提交的证据已证实上诉人于2015年2月10日仍从涉案商铺拉走货物，而上诉人二审申请的证人关于上诉人已于2014年6月28日清空了涉案铺面，并搬离涉案铺面的证词与被上诉人二审提交的证据不符，故本院对上诉人二审提交的证人证言不予确认。

上诉人对一审查明的下列事实有异议：1、“被上诉人于2014年10月6日代上诉人向南宁永**限公司缴纳2014年4月至2014年10月期间的物业费、水电公摊费、生活垃圾费等共计6708.2元。”上诉人认为2014年4月至7月4日之前的相关物业费上诉人是否缴纳需庭后核实；7月4日之后的费用不应缴纳，所以不存在被上诉人代上诉人缴纳的情形。2、“在诉讼过程中，上诉人于2015年3月24日搬离铺面，并将商铺钥匙交还给被上诉人，被上诉人、上诉人双方办理了商铺交接。”上诉人认为其已于2014年7月4日搬离铺面。对上诉人提出的第一点异议，因上诉人至今未提交其已缴纳2014年4月至7月的物业费的单据，故其主张其已缴纳了2014年4月至7月的物业费，本院不予采纳。而2014年4月至2014年10月期间的物业费，被上诉人提交了相关票据证实已代上诉人缴纳，故一审法院予以确认并无不当，本院亦予以采信。对上诉人提出的第二点异议，上诉人对其于2015年2月10日从涉案铺面拉走货物予以认可，并在2015年3月24日的现场勘查笔录上签字确认上诉人交钥匙给被上诉人。上诉人提出异议，主张其于2015年7月4日已搬离铺面，却未提供相应证据证实，故其异议理由不成立，本院不予采纳。

被上诉人对一审查明事实中的“上诉人于2014年7月4日通过邮政快递向被上诉人发函，主要内容是：告知被上诉人由于其在合同到期后拒绝提供新的商位给上诉人，又拒绝对装修损失进行合理补偿，上诉人要求在2014年7月9日退铺，但要求被上诉人未进行合理补偿前，不得拆除或毁损商位中的一切物品。经核实，该邮政快递已于2014年7月8日妥投。”有异议，认为被上诉人没有收到这份邮件，上诉人也不能证明邮件的内容就是一审法院查明的事实。由于上诉人一审提交的邮件回执显示该邮件已送达，被上诉人主张没有收到这份邮件，却未提供相应证据证实签收该邮件的不是被上诉人的员工，故其异议理由不成立，本院不予采纳。

一审查明事实客观属实，本院予以确认。

本院另查明：2015年2月10日，田**填写了商品出场申请单，并从涉案商铺内搬走了红木茶几、办公桌、吧台凳、饮水机等物品。

本院认为：上诉人与被上诉人签订的《大嘉汇·东盟国际建材家居城物业经营管理协议》是双方真实意思表示，被上诉人虽不是涉案商铺的所有人，但其是在涉案商铺的开发商广西桂**有限公司委托范围内与上诉人签订的协议，故该协议并未违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。上诉人主张被上诉人在与其签订协议时答应上诉人长期承租，有意隐瞒商铺有可能拆迁及商铺的用途为仓储的情况，存在欺诈行为。对此，本院认为，双方签订的合同是一年期合同，合同中亦约定被上诉人可根据商场整体规划对商场业态进行重新布局及调整。如因被上诉人单方原因涉及拆迁或搬迁，被上诉人根据上诉人商位装修情况按上诉人装修时当地当年市场价为准计算装修费用，再根据拆旧程度补偿。双方合同中已对商铺有可能拆迁及拆迁的处理进行了约定，故上诉人主张被上诉人有意隐瞒涉案商铺有可能拆迁的情况与事实不符，本院不予采纳。至于上诉人所承租的商铺的建筑规划用途虽是仓储，但上诉人自认所涉房屋具备办理营业执照条件的情况，所涉房屋系仓储的性质并未实际影响到合同的履行，故所涉房屋的仓储规划用途尚不足以影响上诉人承租房屋后的实际使用，不属于《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的合同可撤销情形，上诉人据此主张撤销合同，不符合法律规定。

关于上诉人与被上诉人签订的《大嘉汇东盟国际建材家具城物业经营管理协议》是否已经解除的问题。上诉人与被上诉人双方约定的租赁期限于2014年7月6日届满，在合同约定的租赁期限届满前，被上诉人已先后于2014年3月17日、2014年3月22日两次通知上诉人办理续签协议。但上诉人并未与被上诉人签订续租协议，合同期满后，双方亦未形成事实上的不定期租赁关系，故双方签订的《大嘉汇·东盟国际建材家居城物业经营管理协议》在合同期满后已自行终止。一审判决解除双方签订的《大嘉汇·东盟国际建材家居城物业经营管理协议》欠妥，本院予以纠正。

关于上诉人应否向被上诉人支付2014年7月7日至2014年11月5日期间的商位使用费52108.1元。上诉人仅交付商铺租金至2014年7月6日，由于双方未续签租赁协议，双方的租赁关系在租赁期限届满时已终止，上诉人应按双方签订的《大嘉汇·东盟国际建材家居城物业经营管理协议》第16.2条的约定，将商位返还给被上诉人，而上诉人未与被上诉人进行铺面交接，也未返还商铺给上诉人，上诉人在诉讼过程中于2015年3月24日才向被上诉人交还商铺，在此之前确实存在持续占用商铺的事实。故被上诉人主张上诉人支付占用商铺期间的占用费依法有据，一审判决上诉人仅支付2014年7月7日至被上诉人起诉之日即2014年11月5日期间的占用费，被上诉人对此表示予以接受，本院予以维持。上诉人主张其在租赁期限届满后已主动退还商铺钥匙但被上诉人拒绝收铺，被上诉人对此不予认可，而上诉人对其该主张未能举证证实，根据二审查明的事实，上诉人在2015年2月10日仍从涉案商铺拉货，故其在合同约定的租赁期限届满时并未腾空铺面，且上诉人在2014年7月4日通过邮政快递向被上诉人发出的函中，已明确要求被上诉人未进行合理补偿前，不得拆除或毁损商位中的一切物品，因此，即便上诉人告知被上诉人要退回商铺，在上诉人既未腾空铺面，又要求被上诉人不得拆除或毁损商位中的一切物品的情况下，被上诉人没有接受铺面也不属于被上诉人拒绝接收，故上诉人以其占用商铺是因被上诉人拒绝收回商铺为由，主张其不应向被上诉人支付合同期满后仍占用涉案铺面的占用费没有依据，本院不予支持。

关于被上诉人要求上诉人支付物业费、生活垃圾费、水电公摊费有何事实和法律依据。上诉人与被上诉人双方签订的协议约定的商位使用费不包含物业服务费、清洁费、水电费等其他费用，上诉人有义务按时向南宁永**限公司交纳上述费用。上诉人没有举证证实其占用涉案商铺期间已交纳了上述费用，而被上诉人提交的南宁永**限公司出具的交款通知单及收款收据，已证实被上诉人代上诉人缴纳了2014年4月至2014年10月期间的物业费、生活垃圾费、水电公摊费等共计6708.2元，故被上诉人据此诉请上诉人支付上述费用，本院予以支持。

综上，一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，但判决第一项解除上诉人与被上诉人签订的《大嘉汇·东盟国际建材家居城物业经营管理协议》欠妥，本院予以撤销，其他判决项正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项，第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持南宁市兴宁区人民法院（2014）兴民一初字第1624号民事判决第二项、第三项；

二、撤销南宁市兴宁区人民法院（2014）兴民一初字第1624号民事判决第一项、第四项；

三、驳回被上诉**流有限公司的其他诉讼请求。

二审案件受理费1546元，由上诉人田**负担，一审案件受理费的负担按一审判决执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十日