南宁市馨**责任公司与俞**物业服务合同纠纷一审民事判决书
审理经过
原告南宁市馨**责任公司诉被告俞**物业服务合同纠纷一案，本院2015年7月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月28日公开开庭进行了审理，并于当日言词辩论终结。原告南宁市馨**责任公司的委托代理人黄**律师、黄*实习律师，被告俞**及其委托代理人李**，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告南宁市馨**责任公司诉称：2013年6月28日，原告与南宁市**主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定：物业服务费标准为多层住宅每月每平方米0.55元，商铺每月每平方米1元；每月15日-25日预缴下一月或下一季的物业服务费；水电公摊及其他费用按照原告的通知交纳；逾期交纳物业服务费的，按照欠费总额每日万分之五交纳滞纳金。原告按照合同约定并结合实际情况，公示了详细的物业收费标准和其他费用。被告作为金凯苑A×栋×号房的业主，对2013年8月至2015年8月产生的物业服务费、垃圾处理费、水电公摊费，无故拒不支付。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求判令被告：一、支付拖欠的物业服务费、垃圾处理费、水电公摊费合计5734.05元；二、支付滞纳金1032.13元（按每日万分之五暂计起诉之日，然后继续计算）；三、承担本案诉讼费。
被告辩称
被告俞月媚辩称：被告承认欠缴物业服务费，也愿意交纳物业服务费。但是有小区的多个通道、出口被原告公司拦起来。原告封锁小区的出口和通道的行为，导致被告等业主的商铺不能正常经营，租金一直上不去，与邻近小区商铺的租金水平相差甚远。被告等业主多次提出意见，原告也一直没有理会，被告只好通过不交物业服务费的方式来表达不满。只要原告公司把被告提出问题解决了，被告就可以马上交纳物业服务费。原告主张的诉讼费和滞纳金不能成立。声明：请求法院依法处理。
本院认为
根据原告的起诉和被告的答辩，归纳本案的调查要点：1、原告与被告之间是否成立物业服务合同关系？履行情况如何？归纳本案争议焦点：1、原告主张的物业服务费、水电公摊费、代收生活垃圾清运费是否成立？如何计算？2、原告主张的滞纳金是否成立？如何计算？滞纳金是否过分高于损失？是否应当调整？3、被告所述的不交物业服务费的理由是否成立？
原告提交的证据材料及举证观点：1、物业管理服务合同；2、物业服务企业资质证书；3、金凯苑小区物业服务合同备案证明，共同证明原告具备进行物业服务的资质，与南宁市**主委员会签订了物业服务合同并进行了备案，合同对物业服务的内容和收费标准都进行了明确约定；4、金凯苑小区收费标价牌，证明原告对物业收费标准进行了详细约定并经业主委员会认可；5、国有土地使用权证，证明被告是金凯苑小区A×栋×号的业主；6、金凯苑小区A×-××栋俞**、李**欠缴物业服务费明细单，证明被告自2013年8月欠缴物业服务费至今；7、关于配合做好小区物业管理的通知和8、快递单，共同证明原告向被告催缴物业服务费；9、两份证明，证明江南区盘岭路6号金凯苑A×栋××-1号商铺为被告所有，建筑面积为55.74平方米，证明江南区盘岭路6号金凯苑A×栋××-2号房屋为被告所有，建筑面积为272.04平方米。补充证据：1、公摊水电发票，2、公摊电费发票，共同证明原告从2013年8月至2015年7月实际支出的公摊水电费用；3、关于金凯苑小区水电公摊费收费标准的说明，证明原告实际支出的公摊水电费用按户分摊后的数额远大于原告要求被告支付的数额；4、垃圾处理费发票，证明原告实际支出的垃圾处理费。
被告提交的证据材料及举证观点：金凯苑小区照片6张，证明小区除1号门外，其余各大门均被原告用铁栅栏、水泥柱封闭，只能让行人通过，机动车和电动自行车不能通过，导致被告经营不便。
被告对原告提交的证据质证意见：对原告主张的物业服务费、垃圾处理费、水电公摊费的数额均没有异议，但是认为在原告没有将小区1号门之外的其余大门整改为开放式（或白天开放、夜间关闭的半开放式）之前，被告无需交纳物业服务费，同时认为滞纳金的标准过高。
原告对被告提交的证据的质证意见：对被告证据没有异议，原告认为小区的大门的管理模式，应由小区全体业主或业主委员会决定；被告主张不交纳物业服务费的理由不成立。
对当事人无异议的事实与证据，本院予以采信；当事人持争议的证据、主张及抗辩，本院依法审查认定，并在下文叙明是否采纳及理由。
经审理查明：原告获颁物业服务叁级资质的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》。
2013年6月28日，原告（甲方）与南宁市**主委员会（乙方）签订一份《物业管理服务合同》，约定：原告对金凯苑小区物业进行管理，阶段实施物业管理服务事项，合同有效期自合同签订之日起至业主委员会成立并签定新的物业管理服务协议生效之日止；物业服务费的收费标准，多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.55元，商铺按照每月每平方米1元，向业主或物业使用人收取；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日-25日预交下一月或下一季的物业服务费；逾期交纳各项费用的，从逾期之日起每天按欠费总额的万分之五交纳滞纳金；合同约定自用水费按业主或使用人实际发生金额据实代收，公用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行据实按户或按建筑面积分摊收取；合同还约定当事人的其他权利义务。
2013年8月18日，原告对物业服务费按多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.55元，商铺按建筑面积每月每平方米1元、水电公摊费按8元／户·月、住宅生活垃圾处理费按8元／户·月、商铺活垃圾处理费按8元／户·月的收费标准进行了公示。
2003年6月17日，被告俞**向开发商购买坐落于南宁市江南区盘岭路6号金凯苑A×栋××-1号商铺，建筑面积为55.74平方米；购买坐落于南宁市江南区盘岭路6号金凯苑A×栋××-2号房屋，建筑面积为272.04平方米。被告入住后，自2013年8月至2015年8月，没有交纳物业服务费、垃圾处理费、水电公摊费。原告尚欠各项费用：物业服务费为5134.05元（205.362元／月×25个月），垃圾处理费为400元［16元／月（住宅、商铺各8元／月）×25个月］，水电公摊费为200元（8元／月×25个月）；三项费用每月折算为229.36元。
原告以邮寄通知的方式，向被告催告交纳物业服务费。
本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护。
原告与南宁市**主委员会签订的《物业管理服务合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，双方在合同内容中的约定没有违反法律、行政法规强制性规定，也没有违背公共秩序及善良风俗的条款合法有效。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，由法释（2009）8号《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，明文规定。该《物业管理服务合同》对南宁**小区的业主具有约束力。被告作为南宁**小区的业主，应当按照合同约定，向原告交纳物业服务费及相关费用。
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持，由《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，明文规定。原告所主张的由被告交纳物业服务费5134.05元、垃圾处理费400元、水电公摊费200元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。
根据《物业管理服务合同》的约定，拖欠各项费用的，自逾期之日起每日按应交各项费用的万分之五计算滞纳金。此项约定的滞纳金，实为逾期付款的违约金。被告已经提出约定的违约金过分高于造成的损失的抗辩，原告又未能证明其实际损失的，本院依法调整为按照中**银行规定的六个月以内（含六个月）贷款利率的130%计算违约金；自逾期之日即每月26日起算。
物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持，由《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，明文规定。本案讼争的南宁**小区除1号门之外各个大门的管理模式，是应采用开放式、半封闭式还是全封闭式，应由业主大会作出决定。被告目前并无证据证明原告现行的对1号门之外的大门的管理模式违反了法律、法规的强制险规定、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定的，被告主张的不交纳物业服务费及其他费用的辩解，理据不足，本院不予采纳。
本案因双方当事人各执己见而调解不成。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告俞**向原告南宁市馨**责任公司支付南宁市江南区盘岭路6号金凯苑A×栋××-2号房屋、金凯苑A×栋××-1号商铺自2013年8月起至2015年8月的物业服务费人民币5134.05元；
二、被告俞**向原告南宁市馨**责任公司支付南宁市江南区盘岭路6号金凯苑A×栋××-2号房屋、金凯苑A×栋××-1号商铺自2013年8月起至2015年8月的城市生活垃圾处理费人民币400元；
三、被告俞**向原告南宁市馨**责任公司支付南宁市江南区盘岭路6号金凯苑A×栋××-2号房屋、金凯苑A×栋××-1号商铺自2013年8月起至2015年8月的水电公摊费人民币200元；
四、被告俞**向原告南宁市馨**责任公司支付欠交南宁市江南区盘岭路6号金凯苑A×栋××-2号房屋、金凯苑A×栋××-1号商铺自2013年8月起至2015年8月的物业服务费、垃圾处理费和水电公摊费的违约金［违约金计算：以人民币229.36元／月为基数，自2013年8月26日起，按中**银行规定的同期六个月以内（含六个月）贷款利率的130%的标准，每月依次自26日计算，被告在本判决指定的期限内主动履行的，计算至被告主动履行之日，被告未主动履行的，计算至本判决规定的履行期限最后一日止］；
案件受理费50元，由被告俞**负担。
上述应付款项，义务人应在本民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁**民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农**竹溪支行（网银转账请点选“中**银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××17。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
裁判日期
二〇一五年十一月九日
