新疆海**有限公司与贾**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称海**公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人海**公司的委托代理人朱**、被上诉人贾**的委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年，贾**与海**公司签订房屋租赁合同。合同约定，贾**将位于乌鲁木齐市银川北路西二巷48号房屋一栋（四层、单间与套间共计30间）出租给海**公司；租赁期间五年，从2012年12月25日至2017年12月25日；第一年、第二年每年租赁费135000元，第三年、第四年每年租赁费140000元，第五年的年租赁费为150000元，租赁费中包含了采暖费（每年每平方米22元）；租赁费支付方式实行先交费后使用即租赁费每半年支付一次，第一次支付半年的租赁费，第二次租赁费应当在第一次租赁费期间届满前30日内支付。合同签订后，贾**将房屋交付海**公司使用；海**公司支付租赁费至2015年6月25日。贾**要求海**公司支付2015年下半年租赁费，海**公司以经营管理不善，无法继续履行合同为由拒付并提出解除合同。双方协商未果，贾**诉至法院。本案在审理过程中，海**公司向贾**支付了2015年6月25日至2015年7月27日期间的租赁费12000元及2015年7月28日前的水费。贾**在庭审中撤回要求海**公司支付水费的诉讼请求。

一审法院认为

原审法院认为：合同法第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，贾**与海**公司租赁合同依法成立。**公司就出租房屋卫生不达标，其公司经营不善，员工急剧下降等未向法庭提供证据证明。综上，海**公司不具备上述法律规定的单方解除合同的情形，其解除合同的诉讼请求法院不予支持。合同法规定，依法成立的合同，合同当事人均应当认真履行。本案贾**与海**公司房屋租赁合同依法成立。双方均应当认真履行。按照合同约定，海**公司应当在2015年5月25日至6月25日期间向贾**支付2015年6月25日至12月25日期间的租赁费70000元。因此，贾**要求海**公司支付租赁费的请求应予以支持。由于海**公司在庭审中向贾**支付了2015年7月27日前的租赁费12000元，在此应予扣减。原审法院遂判决：一、新疆海**有限公司支付贾**房屋租赁费58000元；二、驳回新疆海**有限公司要求解除房屋租赁合同的诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人海港城公司不服一审判决上诉称：在贾**诉至法院之前，我公司就告知贾**不再租赁涉案房屋，也结清了租赁费用，并将涉案房屋交还贾**。我公司租赁涉案房屋的用途是为了让员工居住，现我公司已停业关门没有店员，租赁房屋的合同目的已不能实现，符合法定解除合同的情形。故我公司上诉请求二审法院依法改判解除房屋租赁合同，驳回贾**要求支付房屋租赁费的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人贾**答辩称：海港城公司单方解除合同的行为不符合法律规定，其应交纳租赁期间的房租费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决。

本院查明

经本院二审查明事实与原审判决认定事实一致。

二审另查明，2015年7月27日，海港城公司向贾**交清此前的房屋租赁费用，交付了涉案房屋的钥匙，并于28日搬离涉案房屋。现涉案房屋由贾**控制，处于空置状态。

上述事实的认定，有房屋租赁合同、当事人陈述及一、二审庭审笔录等证据附卷佐证。

本院认为

本院认为：贾**与海**公司于2012年签订房屋租赁合同后，履行至2015年6月，海**公司提出解除合同的要求，双方协商未果，贾**遂诉至法院。在诉讼期间海**公司于2015年7月28日向贾**交清此前的房屋租赁费用，交付了涉案房屋的钥匙，搬离涉案房屋，并再次请求解除合同。贾**虽坚持不解除合同，但考虑到海**公司不愿继续履行租赁合同，该义务又不宜强制履行，且海**公司已实际搬离租赁房屋，并向贾**交付涉案房屋的钥匙，付清了搬离之日之前的租赁费，故双方的租赁合同已实际解除。原审判决认定双方继续履行房屋租赁合同，并判决驳回海**公司要求解除房屋租赁合同的诉讼请求不当，本院予以纠正。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故海**公司不应支付合同解除之后的租赁费，原审判决海**公司向贾**支付房屋租赁费58000元不当，本院予以纠正。基于合同解除所产生的其他权利，当事人可通过协商或诉讼的途径予以救济。海港城的上诉请求成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第747号民事判决；

二、解除贾**与新疆海**有限公司于2012年签订的房屋租赁合同；

三、驳回贾**要求新疆海**有限公司支付房屋租赁费58000元的诉讼请求。

一审本诉案件受理费864.45元（贾**已预交），由贾**负担；一审反诉案件受理费35元（新疆海**有限公司已预交），由贾**负担；二审案件受理费1320元（其中针对本诉部分的上诉费为1250元，反诉部分的上诉费为70元，新疆海**有限公司已预交），由贾**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十六日