巴州青**责任公司与张**企业承包经营纠纷一审民事判决书

审理经过

原告巴州青**责任公司（青**公司）诉被告张**企业承包经营合同纠纷一案，本院2015年12月23日受理后，依法由审判员王**独任审判于2016年1月21日公开开庭进行了审理。原告青**公司委托代理人张*、被告张**及其委托代理人郑**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2015年9月1日原、被告签订物业管理承包协议，约定由被告承包库尔**大道64号福升苑小区物业，实行整体承包制，被告每年向原告交纳30000元承包费。协议签订后，原告按照双方的约定履行义务，但是被告却违反约定，迟迟不交纳承包费，原告多次索要无果故诉至法院请求判令被告支付30000元承包费及违约金9000元。

被告辩称

被告辩称，一、根据**务院《物业管理条例》第四十条的规定：物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。本案所涉的承包合同实际上是青**公司违法将福升苑小区的物业管理整体通过承包的方式委托给了张**，该份合同因违反法律规定，属无效合同。二、原告目前在小区进行管理，并不是基于原、被告双方所签订的承包合同，而是基于全体业主、业主委员会以及社区居委会的授权。三、被告同原告签订承包合同并不是基于真实意思表示，且没有得到业主委员会的授权。四、青**公司的物业服务资质已到期且没有通过资质和年审，其也没有权利和被告签订承包合同及提供相应物业服务。

本院查明

经审理查明，2015年9月1日以青蓝物业公司为甲方、张**为乙方签订库**石化大道64#福升苑小区物业管理承包协议，承包方式：物业实行整体承包；承包期限：从2015年9月1日至2018年9月1日止（叁年）；承包内容：乙方每年向甲方交纳叁万元承包费用，双方签订协议后乙方当日内向甲方交付完毕，次年提前一个月交清次年的承包费用，否则逾期一日乙方给甲方交付年承包费的20%作为赔偿，承包期满后，乙方不续包，提前半年通知甲方；对福升苑小区物业进行经营管理，实行独立核算，自负盈亏，并独立承担民事、刑事责任；甲乙双方的权利义务〈一〉甲方的权利：法定代表人不得变更，甲方有权对乙方的管理经营状况及物业管理质量进行监督；〈二〉甲方的义务：甲方给乙方提供公司印鉴及各种证照，并协助乙方做好证照年检及帮助乙方承接物业，为乙方提供前期已接管物业辖区的资料及介绍情况，为乙方提供办公用房，如乙方开税务发票自行按照标准上税；〈三〉乙方权利：乙方有权利用青蓝**限公司名义，为福升苑小区提供物业管理服务，有权主持项目全面工作，对项目人员有权调换，对在工作中发生的民事纠纷，有权及右义务调解处理；〈四〉乙方有义务理顺项目管理体制，加强项目人员、财务、资料档案及各项工作管理，对所接管的物业辖区加强管理，提高物业管理服务质量，达到让业主满意，乙方应重视项目员工的思想教育和业务培训工作，要求物业从业人员必须持证上岗等；福升苑小区的物业管理内容1、物业维护、维修、给排水、供电、电梯、消防等设备设施的维护、维修；2、小区的社会治安、交通秩序维护，要求24小时有人值班；3、小区每栋楼的楼梯间、门厅、公共通道、停车场地，做到每天清扫保洁，垃圾集中外运；4、小区的绿化补种及管护；5、协助公安部门做好小区社会治安防范工作，协助消防部门做好小区消防安全工作；6、负责代抄小区共用电表、水表，代收水费电费及代缴水电费，负责辖区内所有电梯的维修及安全运营，承包期间与物业有关的所有水电及电梯等其他引起的安全责任事故均有乙方全权负责；7、负责收取物业服务费、停车费，并交公司财务进行统一管理核算；8、未尽事宜参照乙方所报《物业管理方案》执行；甲乙双方不得违约，赔偿违约金30万元；合同同时对其他事项作出约定。嗣后张**以青蓝物业公司名义为库尔勒市福升苑小区提供物业服务并使用青蓝物业公司提供票据收取费用。因张**至今未支付承包费，原告遂诉至法院。

上述事实有物业管理承包协议、电费发票、电梯维修费收据、通知、当事人当庭陈述等证据予以证实。

本院认为

本院认为：当事人订立、履行合同应遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。物业管理条例规定国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度；从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。2015年9月1日青**公司与张**签订物业管理承包协议，青**公司将福升苑小区内的全部物业管理交由不具备物业服务资质的自然人张**经营，违反行政法规的强制性规定，因此双方签订的物业管理承包协议无效。原告依据无效合同向被告主张合同权利没有法律依据应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（一）项之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告巴州青**责任公司的诉讼请求。

本案受理费387.5元（已减半）由原告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于巴音郭**级人民法院。

裁判日期

二〇一六年三月八日