新疆汇**有限公司与周**房屋租赁合同纠纷一审判决书

审理经过

原告新疆**有限公司（以下简称，新**公司）与被告周**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月1日受理后，由审判员胡**、张**、人民陪审员马**组成合议庭审理。后因人民陪审员马**因故无法参加庭审，本案另由审判员胡**、张**、人民陪审员王**组成合议庭，于2016年1月11日、2016年1月18日、2016年2月3日、2016年3月25日公开开庭进行了审理，原告新**公司的委托代理人时晓萍，被告周**的委托代理人张*到庭参加诉讼。庭审中，被告周**依法提起反诉，本院合并审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称，2014年9月25日，原、被告签订《租赁合同》。合同签订后，原告将位于库尔勒市朝阳路9号5层商铺交付被告。被告自合同签订后未按约定支付租金及其他费用，原告催缴后仍不缴纳，原告于2015年7月23日以书面形式通知被告解除《租赁合同》。被告收到书面通知后，仍置之不理，既不及时清偿各项租金和费用也不将商铺返还原告，造成原告持续损失。原告因此诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《租赁合同书》，被告立即返还原告位于库尔勒市朝阳路9号5层的商铺；2、被告向原告清偿商铺租金769102.57元（2014年8月20日至2015年12月31日，月租金46183.1元）；3、被告向原告清偿物业费532676.40元（2014年10月1日至2015年12月31日）；4、被告向原告清偿水费7498.48元（4.83元／立方米）；5、被告向原告清偿电费64230.88元（1.1元／度）；6、被告向原告清偿暖气费和空调费99094.50元；7、由被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告周**辩称，原、被告于2014年9月25日签订了《租赁合同》，合同签订后，被告缴纳了履约保证金和装修保证金，原告将商铺交给了被告，用于经营餐饮（店名“新丝路百姓捞火锅”）。2015年7月23日，原告明知被告正在经营、有顾客吃饭的情况下强行断电，给被告造成巨大损失。原告单方解除合同后，被告将商铺返还原告。即2015年7月23日，原告已单方与被告解除了租赁关系，被告也已将商铺返还。原告诉请的租金及物业费没有具体计算方式及起止时间，缺乏事实依据，待法庭调查阶段原告出示证据后，被告再质证。被告已向原告交纳了50000元水、电费。原告诉请的空调费和采暖费，被告要求原告向法庭出具在其租赁期间供暖、供冷的依据及计算依据。被告周**当庭反诉，请求判令：1、原告返还被告履约保证金83130元；2、原告返还被告装修保证金67800元；3、原告承担本案反诉费用。

原告**公司针对被告周**的反诉辩称，合同约定，被告没有违约才能退还履约保证金。被告自合同签订至今没有履行缴费义务，应驳回被告的履约保证金请求。装修保证金需要装修完毕后，经原告验收后退还。

本院查明

经审理查明：2014年9月25日，原告提供合同文本与被告签订《租赁合同书》。合同的主要内容为：1、原告**公司将位于库尔勒市朝阳路9号五层的商铺出租给被告周**经营使用，商铺实测使用面积1130平方米，建筑面积1738.5平方米（合同第4页第3.1、3.2款）；2、租赁期限5年，自2014年8月20日起至2019年8月19日止。自合同签订次日起算，被告周**享有210天＋3天的装修免租期。若因被告得原因，导致合同提前终止或中止，则被告方无权享受免租期，原告有权依据约定租金的额度补收免租期的租金（合同第5页第4.1、4.3款）；3、按固定方式收取租金，租金以商铺使用面积计算，每平方米每日1.34元计付租金，月租金46183.1元，月租金按照每月30.5天计算，年租金按照月租金乘12个月计算，租金从第二年起按上一年租金标准递增8%（合同第5、6页第5.1.1款）；4、凡涉及固定租金交纳的部分，被告周**按照每3个月向原告**公司交纳一次，场地实行先交费后租赁的原则，被告需提前30天支付下一租期的全部租金。被告首次支付租金应于起租日前5个工作日内向原告交付商铺首期租金（合同第7页第5.4.1款）；5、被告周**应于签订本合同的同时向原告**公司交纳履约保证金83130元。租赁期内，被告不得将上述履约保证金*抵其应付之租金、物业管理费、违约金及其他费用，原告有权从履约保证金中抵扣被告应付未付的任何费用（合同第8页第6.1.1、2、3款）；6、被告周**进场装修前应向原告**公司支付装修保证金67800元，经原告**公司及商铺所在地消防部门验收合格后30天内，退还被告周**（合同第9页6.2款）；7、制冷期（每年4月15日至10月15日）由原告**公司根据当地天气状况决定起止时间，每年每平方米按19元收取空调使用费，合计人民币33031.5元。暖气费（每年11月1日至次年3月15日为供暖期）以建筑面积每平方米每年收取19元，合计33031.5元（合同第9、10页6.4、6.5款）；8、物业管理费标准按照建筑面积收取，每月每平方20元，每月合计34770元。物业管理费随租金一并交纳，自第二年起，每年递增8%。物业管理费与租金起算日同期收取（合同第10页第6.6.1、6.6.4款）；9、电费按照当地供电部门规定的商业用电价格和实际的用电量并加上8%损耗后由被告周**自行承担，原告**公司在货款结算时收取（合同第10、11页第6.7款）；10、原告为被告提供面积约67平方米的场地作为冷库使用，产生的相关费用由被告承担；本合同自原、被告签署之同时生效；原、被告在履行合同过程中发生争议，应协商解决。协商解决不成的，任何一方均可向人民法院提起诉讼。合同签订后，被告于2014年9月26日、2014年9月27日向原告交纳履约保证金83130元及装修保证金67800元。被告对租赁商铺装修后，新丝路百姓捞火锅于2015年1月24日开始营业。2015年7月23日，原告**公司擅自对被告周**承租的商铺停止供电，被告自2015年7月23日起至今停业。同日，原告向被告送达《解约告知函》。内容为：“因被告欠费数额较大已根本违约，原告通知被告解除合同。”2015年8月5日，被告周**向税务部门提出停业报告。双方因房屋租金的交纳及水、电、暖等费用的计算数额发生纠纷，遂形成诉讼。

另查明，被告经营的新丝路百姓捞火锅，原告提供的电表读数为2961.48度（互感器倍率为30倍率），原、被告均认可水表读数为1748立方米。被告经营过程中，更换了电表上的互感器。被告已向原告缴纳水、电费合计为5万元。2016年3月28日，被告将涉案商铺返还原告。

上述事实有《租赁合同书》、《撤店申请》、费用清单、水费清单、电费清单、收款收据、清场告知函、停业报告书、证人证言、现场勘查笔录和当事人的当庭陈述为证。

本院认为

本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同书》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为合法、有效合同。双方当事人应依诚实信用原则，全面履行自己的义务。合同履行过程中，因被告拖欠租金等费用，原告于2015年7月23日停止对被告供电，致被告无法经营。原告为维护自身利益，采取停止对被告供电的方式与法相悖，系《租赁合同书》不能履行的主要原因。原、被告双方均同意解除《租赁合同书》并于2016年3月28日对涉案商铺进行交接已返还原告，本院予以确认。被告实际经营期间产生的租金等费用，应当支付原告。合同约定“租赁合同自原、被告签署之同时生效”，《租赁合同书》的生效时间为被告签订合同的时间，即2014年9月25日。《租赁合同书》约定，“自合同签订次日起算，被告享有210＋3天的装修免租期。若因被告得原因，导致合同提前终止被告不享受免租期”。租赁合同无法履行的过错，在于原告单方停止对被告供电。故被告应当享有合同约定的免租期，被告租赁期限应自2015年4月26日起至2015年7月23日止，被告应向原告交纳租金134006.4元（46183元／月×3个月-3天×1.34元／日／平方米×1130平方米=134006.4元）。合同约定“物业费与租金起算日同期收取”，被告应向原告交纳物业费104310元（34770元／月×3个月）。被告经营过程中更换了电表上的互感器，被告用电度数应以原告提供的电表度数为准。原告主张电费64230.88元，本院予以支持。原、被告均认可，被告水费度数1748立方米。原告要求被告支付水费7498.48元，本院予以支持。原告认可被告已缴纳交纳5万元水电费，该款应当扣减。被告实际应缴水、电费合计为21729.36元。被告周**于2015年1月24日正式经营，被告应支付自2015年1月24日至3月15日的采暖费为12478.57元（依约取暖费按建筑面积计收每期33031.5元÷135天／期×51天）。被告2015年7月23日停业，被告应向原告支付自2015年4月15日至7月23日的空调费为17951.9元（依约空调费按建筑面积计收每年33031.5元÷184天／期×100天）。被告铺面装修完毕后，经原告准许被告于2015年1月24日正式营业，其装修经原告验收。原告应按合同约定，将装修保证金67800元退还被告。租赁合同无法履行的过错，在于原告单方停止对被告供电。现原、被告均同意解除《租赁合同》，故原告收取的履约保证金83130元应退还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告新疆汇**有限公司与被告周**于2014年9月25日签订的《租赁合同书》。

二、被告周**于本判决生效之日起十日内支付原告新疆汇**有限公司租赁费134006.4元。

三、被告周**于本判决生效之日起十日内支付原告新疆汇**有限公司物业费104310元。

四、被告周**于本判决生效之日起十日内支付原告新疆汇**有限公司水、电费为21729.36元。

五、被告周**于本判决生效之日起十日内支付原告新疆汇**有限公司暖气费12478.57元。

六、被告周**于本判决生效之日起十日内支付原告新疆汇**有限公司与空调费17951.9元。

七、原告新疆**有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告周**装修保证金67800元。

八、原告新疆**有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告周**履约保证金83130元。

上述第二、三、四、五、六、七、八项相互折抵后，被告周**应支付原告新疆汇**有限公司各项费用合计为139546.23元。

九、驳回原告新疆汇**有限公司的其他诉讼请求。

本案受理费19246.16元，由原告新疆**有限公司负担15454.67元，被告周**负担3791.49元。反诉案件受理费1659.3元，由原告新疆**有限公司负担（被告已垫付）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴音郭**级人民法院。

裁判日期

二〇一六年四月十一日