李**与郭**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2014）新民三初字第859号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2014年3月7日，李**、郭**在新疆浩**有限公司的居间下签订了一份《房地产转让合同书》，由李**购买郭**位于乌鲁木齐市新市区西八家户路873号101住宅小区3号楼1单元101号房屋，房屋建筑面积100.29平方米，总价款730000元，付款方式为合同签订之日支付30000元定金，办理公证当日支付首付款370000元，剩余款项330000元办理银行按揭在下贷后付清。合同同时约定该房产有地下室，郭**应于银行下贷当日前交付房屋及钥匙，并于银行下贷当日前搬家，如郭**逾期交付房屋或逾期搬家的，均视为违约，逾期交付房屋或逾期搬迁，每逾期一日按房产转让总价款3%支付违约金。合同签订当日，李**支付郭**定金30000元。2014年3月20日，李**支付郭**首付款370000元。2014年4月23日，郭**协助李**办理了房屋产权过户手续。2014年4月28日，李**通过银行贷款支付郭**剩余房款330000元。郭**于2014年4月30日向李**交付了房屋。2014年6月19日，郭**在搬运地下室物品时双方发生争执，郭**报警后搬离地下室部分物品。

本案审理中，郭**提供了一份其于2014年6月19日和乌鲁木**务有限公司签订的储存间租赁协议及相应的付款收据，由郭**租赁世界明筑小区5-002号储存间，租金为每月300元。李**认为该协议及收据与本案没有关系不予认可。

一审法院认为

原审法院认为：本案李**、郭**所签订的房地产转让合同是双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定行使权利、履行义务。根据合同约定涉案房屋附有地下室，郭**负有交付地下室的合同义务，李**要求郭**继续履行合同交付地下室的请求具有事实和法律依据，予以支持。郭**于2014年4月30日已向李**交付了房屋，作为房屋附属物的地下室应一并交付，郭**逾期交付地下室的行为构成违约。本案地下室为涉案房屋的附属物，没有产权证不计算在房屋价款之内，原、郭**在房地产转让合同中约定了逾期交付房屋及逾期搬迁的违约责任，但对逾期交付地下室的违约责任问题没有具体约定。关于违约金应当以实际损失为基础，本案李**没有提供证据证明其受到的损失。原审法院综合全案情况，参照郭**已签订的储存间租赁协议储存间每月300月的租金，自郭**逾期搬离地下室之日（即2014年5月1日）起算至本案判决之日6个整月确定违约金数额，酌定郭**支付李**违约金1800元（300元／月×6个月）。对李**多主张的部分，不予支持。郭**抗辩地下室是经过李**同意延迟交付，对此未能提供有效证据证明，李**亦不予认可，郭**的意见不予采纳。遂判决如下：一、郭**继续履行房屋买卖合同，于本判决生效之日起十日内向李**交付位于乌鲁木齐市新市区西八家户路873号101住宅小区3号楼1单元101号房屋所属的地下室；二、郭**支付李**违约金1800元。

上诉人诉称

上诉人李**不服判决上诉称：本案涉诉的地下室面积包含在房产证产权面积内，我方支付的730000元房款中已包含地下室的购置款，一审法院认定事实不清。本案涉案房屋原系八家户村**有限公司1998年承建，该楼所有地下室建设高度为2.2米，该房地产开发公司根据房产测绘规范相关规定，在出售该房屋时，将各地下室面积统一计算在了房屋建筑面积之内，因此房款中已包含地下室建筑面积的房款。综上，请求二审法院依法查清事实，支持我方的上诉请求。

被上诉人辩称

被上诉人郭**答辩称：双方口头约定了地下室延缓交付，一审中间人也出庭作证了。李**隐瞒事实，违反了诚实信用的原则，一审法院认为我未能举证地下室缓交的事实，与事实不符。李**未催要过地下室，一审法院认定我方违约错误，我方无违约行为。综上，请求二审法院驳回上诉。

本院查明

经本院二审查明事实与一审查明事实一致。

上述事实有房地产转让合同书、房产证、公证书、收条、贷款转存凭证、报警案件回执单、储存间租赁协议、收款收据、询问笔录、质证笔录、证人证言以及庭审笔录等存卷为证。

本院认为

本院认为：按李**与郭**双方签订的房地产转让合同书第一条之约定，双方转让的房产中包括地下室，故郭**作为出卖方应当按合同约定的时间向李**交付约定的住宅及地下室。现郭**在约定的交房时间仅交付了住宅，并未同时交付地下室，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失…。本案中李**未提供证据证明其实际损失的数额，原审法院按每月300元酌情认定六个月的租金作为李**的损失较为妥当，本院对此予以维持。李**上诉认为郭**应按合同第五条的约定承担违约责任，对此本院认为李**的该上诉主张不符合上述法律规定，故本院不予支持。李**二审提供了房产档案材料、建设规划图、图纸、暖气费发票、房产转让合同等证据以证实房产权属证书中登记的面积错误，对此本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十六条及第十九条之规定，不动产登记簿由不动产登记机构管理，如李**认为不动产登记事项错误，可向登记机构申请更正，在登记机构未更正之前，本院以房产权属证书中记载的内容为准。郭**庭审中抗辩称其不应当承担任何违约责任，但其对一审判决未提出上诉，故本院对其抗辩理由不予采纳。综上，原审判决正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元（上诉人李**已预交），由上诉人李**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年一月十三日