叶**与昌吉市滨湖镇人民政府确认合同无效纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人叶**因确认合同无效纠纷一案，不服昌吉市人民法院（2015）昌*二初字第832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日受理后依法组成合议庭，并于同年11月27日公开开庭审理了本案。上诉人叶**及其委托代理人赵**，被上诉人昌吉市滨湖镇人民政府的委托代理人刘*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2004年5月26日，原告昌吉市滨湖镇人民政府（甲方）与被告叶**（曾用名叶**，乙方）签订了一份《滨湖乡原幼儿园出售合同》，约定：为支持发展幼儿教育事业，经滨湖乡人民政府研究决定，现将滨湖乡原幼儿园占地5.8亩及地上附着物房屋，占用土地、儿童娱乐器具、座椅、床作价60000出售给被告。双方制定如下条款：一、原幼儿园占地面积为5.8亩，其中房屋9间、占地面积408平方米，院落及活动场所、厕所、树木占3458.28平方米；二、付款方式：在合同签订之日付10000元，2004年12月30日之前付20000元，余款在2005年5月30日前全部付清；三、款付清后：原幼儿园土地及地上附着物全部归阳*幼儿园叶**所有；四、阳*幼儿园必须聘用本乡两名幼儿教师；五、阳*幼儿园在经营期间内，必须兴办幼儿教育和无公害、无噪音、符合环境保护的项目；六、阳*幼儿园在经营期间内，发生任何意外事故，均由阳*幼儿园承担，甲方不负任何责任；七、阳*幼儿园在办理土地手续时，甲方应积极配合，并协调有关方面给予支持，但办理手续所需要的费用均由乙方承担；八、甲方有权利对乙方的教学安排、计划、卫生及安全设施进行检查、监督、管理。若发现不符合规定应及时提出整改意见，对连续三次不听甲方提出的整改意见的，甲方有权利单方面终止合同；九、经双方签字，并经公证后方可以生效；十、双方应自觉履行合同条款，若单方违约终止合同，将赔付对方30000元违约金。合同签订后，原告将该幼儿园交付给被告适用，被告按照合同约定支付60000元。后原告认为上述幼儿园出售行为无效，故向本院提起诉讼，请求确认原、被告签订的《滨湖乡原幼儿园出售合同》无效。另查：昌吉市国土资源局于2013年10月20日出具权属证明一份，内容为：滨湖镇叶**幼儿园，原名阳*幼儿园，该幼儿园占地面积为5.8亩，该宗地权属为国有，性质为建设用地。

一审法院认为

原审法院认为：国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让支付，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。本案原、被告签订的《滨湖乡原幼儿园出售合同》实际上是土地使用权和房屋所有权的转让。该法第三十八条第一款第（六）项规定，未依法登记领取所有权属证书的房地产，不得转让。原、被告签订的合同违反了上述法律强制性规定。《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。而原告在起诉前并未取得土地使用权证书，亦未经人民政府批准及同意转让土地使用权，故原、被告签订的《滨湖乡原幼儿园出售合同》应认定为无效。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十八条第（六）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，遂判决：原告昌吉市滨湖镇人民政府与被告叶**（曾用名：叶**）与2004年5月26日签订的《滨湖乡原幼儿园出售合同》无效。

上诉人诉称

上诉人叶**上诉称：一、一审未查清双方在2004年5月26日签订合同时的土地性质，虽然国土资源局出具了证明，但上诉人有理由相信在10年前应当属于集体土地；二、原审适用《中华人民共和国城市房地产管理法》不当且该法第三十八条第一款第六项属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定；三、根据《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约是对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持的规定，被上诉人的请求不能成立。请求：撤销一审判决，驳回原审原告的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人昌吉市滨湖镇人民政府答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

二审中，双方均未提交新的证据。

本院查明

本院依职权调取昌吉市国土资源局于2015年12月2日出具的《证明》一份，主要内容为：经我局核对土地权属资料，滨湖镇叶**幼儿园所占土地，自1990年确权时为国有土地，权属至今未发生变更，属滨湖镇人民政府集镇建成区内的建设用地。经质证，上诉人叶**对真实性认可，关联性不认可，认为无论该块土地的性质是国有还是集体，被上诉人均不能以无权处分认定合同无效，该证明明确涉案土地属滨湖镇人民政府集镇建成区内的建设用地，被上诉人作为基层人民政府对该建设用地可以代表国家行使处分权。被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性均认可。本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。

二审查明：涉案土地的性质自1990年至今均为滨湖镇政府集镇建成区内的建设用地，其他事实与原审法院一致。

本院认为

本院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条规定：“土地使用权的转让，由市、县人民政府有计划、有步骤的进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门拟定方案，报经有批准权的人民政府批准后，由市县人民政府土地管理部门实施”。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。因此，上诉人叶**、被上诉人昌吉市滨湖镇人民政府签订的《滨湖乡原幼儿园出售合同》违反上述法律规定的禁止性行为，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定的合同无效的情形。原审法院适用法律虽有瑕疵但判决结果正确，本案经合议庭评议并经本院2015年12月30日第25次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由上诉人叶**负担。

本判决为终审判决

裁判日期

二〇一五年十二月三十日