奎**名店与奎屯金**有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告奎屯雅尊名店（以下简称雅尊名店）与被告奎**务有限公司（以下简称金**司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告雅尊名店的实际经营者陶**及其委托代理人张**，被告金**公司的委托代理人王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告雅尊名店起诉称，2010年7月18日，我与新疆**限公司续签一份《金泽商场租赁合同》，其中合同明确约定：租赁房屋位于金泽商城北一楼（奎屯市农贸市场西门楼）面积950平米，经营项目为雅尊名店（服装）；租赁时间自2011年2月25日至2016年2月24日；年租金为198000元（实际为660000元），租金交付期限为每年8月1日前；乙方（原告）向甲方交纳合同保证金50000元；合同约定经甲方准许乙方可以进行装修，合同期满，乙方的装修不得拆除，无偿留交甲方。签订后原告积极履行合同，按时交纳租金。2010年底左右，我先后投资200万余元将店铺进行装修。2012年被告金**司承继了原新疆**限公司与原告《金泽商场租赁合同》的权利义务，我向其缴纳租金，被告金**司收取租金并开具发票。2014年5月28日，新疆**限公司向原告单方下达紧急通知一份，声称其与本案被告已达成合作建设协议，团结东街16号房产已移交至该公司，现将农贸市场改造搬迁，沿团结东街以东，南起三洋大厦北至邮电宾馆建设红线范围内设立隔离围挡，以此告知我自行搬迁。我收到通知表示不搬。同年5月31日，新疆**限公司再次发出通知，责令我当晚撤离，我不撤。6月1日，新疆**限公司对中心农贸市场全部封闭，我无法正常营业。后经协调给予两个月甩货。8月3日，新疆**限公司将我店铺停水、断电，店铺外围栏四起，垃圾堆放。我只好停业。大量库存衣服没法销售，人员被迫遣散。

我与被**公司所签《金泽商场租赁合同》明确约定租期为5年，现该房屋租赁并未到期。被告的行为已构成合同第六条规定的甲方合同期间中途提出终止合作之违约情形，致合同目的无法实现，给我造成巨大损失。为此依据合同法的规定诉请：1、确认原告与被**公司订立的《金泽商场租赁合同》于2014年5月31日解除；2、被告向原告返还50000元保证金；3、被告向原告赔偿实际损失1897000元（包括剩余租赁期内装饰装修物残值损失604000元，可得经营利润损失和库存贬值损失1277000元，解除员工劳动合同支付的补偿金16000元）；4、被告承担诉讼损失42400元。

被告辩称

被告金*公司答辩称，原告要求确认与金*公司的租赁合同于2014年5月31日解除，无事实及法律依据，请求驳回；要求金*公司返还50000元保证金的请求，金*公司无违约事实，不应返还；对第三项赔偿损失的请求，金*公司认为此项请求无事实及法律依据，应当驳回；鉴定费及诉讼费用，是原告滥用诉权产生的，应当驳回。

本院查明

经审理查明，自2001年起，原告雅尊名店开始租赁金泽商城（奎屯**西门楼）北一楼的经营场地。2010年7月26日，原告雅尊名店（乙方）与新疆**限公司（甲方）续签《金泽商场租赁合同》一份，合同约定：一、租赁房屋位于金泽商城（奎屯**西门楼）北一楼的经营场地，经营面积950平米，经营项目为雅尊名店（服装）；二、租赁时间自2011年2月25日至2016年2月24日；三、年租金为638150元、暖气费21850元，共计660000元；合同签订之日，乙方向甲方交纳合同保证金50000元，保证金在合同终止时一次性退还乙方，不计利息；租金交纳时间：每年8月1日前一次性交清年租金……五、乙方在租赁期间不得将建筑、门窗、水暖等设施自行改动，乙方的装修方案，必须经甲方及消防部门同意方可进行。合同期满后，乙方所进行的装修及电梯设施设备不得拆除，无偿留交甲方。楼梯通道的卷帘门由乙方制作，乙方承担所有费用……六、违约责任：1、甲方有以下情形之一属违约（1）合同期间中途提出终止合作；（2）干涉乙方的经营权造成乙方不能正常经营。2、乙方有以下情形之一属违约（1）合同期间中途提出终止合作；（2）不按合同规定交纳租金及其他费用；（3）未经同意自行改动建筑和装修。七、违约金的标准：1、甲方违约需返还乙方50000元保证金；2、乙方违约，甲方可扣除乙方交纳保证金，终止合同，剩余租金及费用不退，乙方放弃抗辩的权利。八、免责条件：由于下列情形之一导致合同终止，甲乙双方均不属违约。1、由于军事战争、地震、市政规划、搬迁等不可抗拒因素造成合同无法继续履行；2、经双方协商有书面终止协议的；3、金**司与雅尊名店于2010年7月18日签订的商场租赁合同自本合同签订之日起终止作废，本合同生效。

2010年底，原告雅尊名店将店铺进行了装修。2012年被告金**司承继了新疆**限公司与原告《金泽商场租赁合同》的权利义务。2014年5月28日，新疆**限公司向原告下达紧急通知一份，告知其与本案被告已就奎屯市中心农贸市场的改造达成合作建设协议，团结东街16号房产已移交至该公司，中心农贸市场定于2014年5月30日进行搬迁，沿团结东街以东，南起三洋大厦北至邮电宾馆建设红线范围内设立隔离围挡，以此告知原告自行搬迁。同年5月31日，新疆**限公司再次发出通知，责令原告当晚撤离。6月1日，新疆**限公司对中心农贸市场开始施工前准备。后经协调给予原告两个月甩货时间。8月1日，新疆**限公司通知将自8月3日起店铺停水、断电。原告与被告就解除合同事宜，协商无果，遂成诉。原告为诉讼产生评估费42400元。

另查明，2015年2月12日，新疆新**有限公司出具新新华夏评鉴字（2015）第1号鉴定评估报告，对金泽商城（奎屯**西门楼）北一楼的原雅尊名店（建筑面积950平方米）店铺装修价值鉴定评估值为604450元。

再查明，三洋商业步行街项目系被告金**司与新疆**限公司、奎屯四**有限公司联合开发建设。

以上事实，有原、被告当庭陈述，2010年7月26日的金泽商场租赁合同、2014年5月28日的紧急通知、2014年5月31日的通知、2014年8月1日的通知、新新华夏评鉴字（2015）第1号鉴定评估报告、评估费发票、关于原市中心农贸市场地块改造规划审批情况的复函、三洋大厦项目规划设计方案批前公示、关于核准三**司和四海房产联合建设三洋商业步行街项目一期建设规划的通知、三洋商业步行街《建设用地规划许可证》、三洋商业步行街《建设工程规划许可证》等经过法庭质证的证据在卷佐证。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告雅尊名店与被**公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属合法有效，原、被告双方均应恪守。

本案中原、被告何方构成违约的问题。

被告认为原告迟延交付租金，已构成违约，合同已解除。但被告在庭审中未出示原告迟延交付租金的相应证据，亦未行使合同解除权。因此被告辩称原告违约无证据证实，本院不予采信。被告认为自己没有给原告发过搬迁通知，也没有让原告搬迁，原告属自行搬迁。但被告作为出租方，有义务保障原告所承租的房屋在租赁期内能够正常使用，原告所承租房屋被拆迁是事实，即便租赁合同不能继续履行的原因不在被告，但根据合同相对性原则，被告作为租赁合同的相对方，亦应承担违约责任，赔偿原告的损失。因此，本案被告违约。

二、关于原告主张确认与被告签订的《金泽商场租赁合同》于2014年5月31日解除的问题。

原告所承租的房屋在租赁期内被拆迁，该租赁合同实际无法继续履行，故原告主张解除合同的诉请，本院予以支持。

对租赁合同的解除时间，虽然原告是在2014年5月28日接到的搬迁通知，但原告未与被告及时协商解除租赁合同，又未依法行使合同解除权。原告出示76张照片用于证明在接到搬迁通知的当晚，雅尊名店外就架设围栏，堆放建筑材料，至2014年5月31日已不能正常经营。但该组照片无拍摄时间，从证据上无法确认原告所承租房屋已被完全封闭不能经营的时间，而原告自认经协商后被告给予了两个月甩货时间，因此可认定实际使用承租房屋至2014年7月31日。故租赁合同的解除时间应为2014年8月1日。

三、关于原告主张返还50000元保证金的诉请。

该保证金的性质是原告的履约保证金，原告无违约行为，合同终止时应一次性退还。本案造成合同不能履行的责任不在原告，故原告该诉请，本院予以支持。

四、关于原告主张的剩余租赁期内装饰装修物鉴定的残值损失604000元及鉴定费42400元的诉请。

原告自2001年开始承租被告的房屋经营使用，在2010年底又进行了装修，经鉴定该承租房屋的店铺装修残值为604450元，在非因原告违约导致合同解除的情况下，被告理应承担原告的该项损失。现原告仅主张装修残值中的604000元，是原告对其诉权的处分，不违反法律规定，本院予以支持。被告抗辩称原告装修未经其同意不应承担装修残值，但原、被告签订租赁合同中约定的是原告装修方案须经被告及消防部门同意方可进行，并未约定装修是否须经被告同意，装修或装修方案须经被告同意的表述在法律上是有区别的，法律对装修须经出租人同意及未经同意的后果均有规定，但并无装修方案须经出租人同意及未经同意的后果的有关规定。故被告关于原告装修未经其同意的抗辩于事实不符，本院不予采信。原告的装修残值是在双方无法达成一致意见时，若不经专业机构鉴定则无法得知，因此原告向法院申请作装修残值鉴定是有必要的，被告虽对鉴定意见提出异议，但并未申请重新鉴定，也未能举出证据足以推翻鉴定意见，故对新新华夏评鉴字（2015）第1号鉴定评估报告，本院予以采信。原告对鉴定费的诉请，本院予以支持。

五、关于原告主张的可得经营利润损失和库存贬值损失1277000元的诉请。

原告出示拆迁前36个月的经营报表，以其三年平均利润推算至租期结束的可得利润损失。该经营报表系原告自己制作，被告对真实性不认可，原告也未出示其他证据与经营报表相互印证，由于无法核实证据的真实性，故对该组证据，本院不予采信。且承租期满经营利润损失应包括装修残值损失，两者不能同时主张。故原告关于可得利润损失的诉请，因无足够的证据证实，本院不予支持。

原告出示库存盘点表来证明其现有商品的库存数，以证实其库存贬值损失。该库存盘点表系原告自己制作，被告不认可，庭审中原告未出示其他证据予以相互印证，故该证据因无法核实其真实性，本院不予采信。且原告的库存盘点表只能证明其现有商品的数量，不能证明因房屋租赁合同中途解除，给其造成的商品销售损失。原告自认曾与被告达成口头协议，同意原告可用两个月的时间甩货，既已达成新的协议，再主张贬值损失与事实不符。故原告该项诉请，本院不予支持。

六、对原告主张被迫解除员工劳动合同支付的补偿金16000元，庭审中原告未出示其已支付补偿金的相应证据，且原、被告解除房屋租赁合同并不必然导致原告就此歇业并因此解聘员工。原告未证明其所主张的该项损失与被告有因果关系，故该诉请，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最**法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告奎屯雅尊名**服务有限公司于2010年7月26日签订的《金泽商场租赁合同》于2014年8月1日已解除；

二、被告奎**务有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告奎屯**保证金50000元；

三、被告奎**务有限公司于本判决生效之日起十五日内偿付原告奎屯**店铺装修残值604000元、鉴定费42400元；

四、驳回原告奎屯雅尊名店的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费22710元（原告预付），由原告奎屯**负担12710元，被告奎屯金**有限公司负担10000元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。当事人上诉的，应当在递交上诉状的次日起七日内向本院预交上诉费，上诉期满后七日仍未交上诉费视为放弃上诉权。

裁判日期

二〇一五年九月二十日