张*、张*与刁**、唐*、唐*、唐*、唐*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张*、张*因房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第27号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2015年8月3日公开开庭审理了本案。上诉人张*、上诉人张*、张*的委托代理人梁**，被上诉人刁**、唐*、唐*、唐*、唐*的委托代理人方**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

乌鲁木齐市新市区人民法院一审查明：张*、张**姐弟关系，其父亲张**和母亲曾敏文于2004年6月后相继去世。唐*、唐*、唐*、唐*为刁**的子女，刁**为唐*、唐*、唐*、唐*的母亲，刁**的丈夫唐**于2010年5月去世。

2001年5月28日，张*、张*的母亲曾敏*向刁**的丈夫唐**出具了一份《卖房字据》，内容为：“兹有区调队职工张**之妻曾敏*因在张**病危期中，急需钱住院救治，因从去年12月5日后到现在的药费还未报销，出院后所吃的汤药全是自负，已托人找大队卖掉队院内的私房，但答复是要等两、三个月（还要有人买才行），故情急之下只好借高利息的私人钱了。加之住院后医生讲需马上手术才能救他一命，……，真急死人，我本人于5月上旬化验结果为肾功能不全，快成尿毒症了，急需治疗。由于以上原因，我只好求助唐**夫妇了，请求他们买下我们的房子，他们同儿子们商量后同意我的要求，价格25000元，从交款之日起，以后房租由老唐收款，本协议也是从交款之日起生效（当时交款），等乌市私房推向市场后，本人有责任协助将房产权正式转为老唐家所有。特立下此据为证！我们全家谢谢唐**一家给了我们这一帮忙，解救了我们的燃眉之急！”上述字据由买房人唐**和证人陈**签名。2009年12月15日，证人陈**在四川省成都市成都公证处出具一份经公证的声明书，内容为：“2001年5月28日，张**、曾敏*夫妇和唐**、刁**夫妇到我家，说明因张**患癌症，急需用钱治病，当时实在无法，只得将自己（张**）在新疆乌市单位的一套产权房子私下卖与唐**（因当时单位规定单位院内的房子不能公开上市交易），价格为25000元，当着我写下卖方字据为证，在字据中写明买房字据从交款之日起生效（当时交款），并写明等乌市单位私房允许推向市场后，卖方有责任协助办理产权证，在当事双方要求下我在卖房字据上签名作证。”

另查明：位于乌鲁木齐市新市区天津北路8号19幢2-113号（2单元101室）房屋现登记产权人为张**，房屋建筑面积66.26平方米，修建年代为1991年。1997年，张**、曾**夫妇搬到成都居住，涉案房屋交由刁**丈夫唐**代管出租。自2005年唐*居住使用该房屋至今，唐*持有房屋的产权证及土地使用权证。

上述事实有卖房字据、房产档案、房产证、土地使用权证、收据、常住人口登记表、死亡证明、公证书以及庭审笔录等存卷为证。

一审法院认为

乌鲁木齐市新市区人民法院一审认为，2001年5月28日，张*、张*的母亲曾敏*与刁**的丈夫唐**签订的《卖房字据》是双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定行使权利、履行义务。该《卖房字据》全面反映了当时双方买卖房屋的原因和整个过程，《卖房字据》本身具备了合同的成立要件。本案涉案房屋虽登记在曾敏*的丈夫张**名下，但房屋为张**、曾敏*夫妻共同财产，证人陈**证实签订《卖房字据》当时张**、曾敏*夫妇和唐**、刁**夫妇均在场，可推定张**已认可房屋转让的事实。该《卖房字据》明确约定因曾敏*夫妇生病急需用钱治疗，以25000元的价款（当时交款）将房屋转让与刁**丈夫唐**，字据中明确写明“当时交款”，且有证人陈**现场证实。刁**一方依约给付了全部房款，房屋已经交付，但张*、张*至今未协助办理房屋产权过户登记手续，其行为违约，张*、张*应继续履行合同义务协助刁**、唐*、唐*、唐*、唐*办理位于乌鲁木齐市新市区天津北路8号19幢2-113号（2单元101室）房屋的产权过户手续。刁**、唐*、唐*、唐*、唐*请求协助办理房屋产权过户手续的主张有相应证据证明，符合法律规定，本院予以支持。张**、曾敏*夫妇去世后，其转让涉案房屋的权利义务由继承人张*、张*继受和行使，刁**的丈夫唐**去世后，刁**、唐*、唐*、唐*、唐*作为继承人主张权利符合法律规定。本案《卖房字据》约定协议从交款之日起生效（当时交款），因当时已交款，涉案房屋价款25000元与2001年的乌鲁木齐房地产市场价格相比亦不过分悬殊，张*、张*的抗辩意见不符合法律规定，本院不予采纳。综上，一审法院判决：张*、张*于本判决生效之日起十日内协助刁**、唐*、唐*、唐*、唐*办理位于乌鲁木齐市新市区天津北路8号19幢2-113号（2单元101室）房屋的产权过户手续。

本案案件受理费425元，邮寄送达费80元，刁**、唐*、唐*、唐*、唐*均已预交，现由张*、张*负担，可在履行义务时一并给付。

上诉人诉称

张*、张*不服一审判决提出上诉称，《卖房字据》是在张**毫不知情的情况下，唐**采取欺骗手段和张**爱人曾敏*擅自签署的。证人陈**应当出庭作证，陈**是刁**的下属，和张**关系交恶，法院凭陈**的书面证言，推定张**认可房屋转让事实，认定事实严重错误。卖房这样的大事，张**身患癌症亲自到场而不签字，不合常理。唐**主观上有明显恶意，且约定的2.5万元房款不仅远低于当时的市场价，实际上2.5万元也未支付。《卖房字据》本身就是虚假的。《卖房字据》约定从交款之日起生效，卖方是附条件的，被上诉人没有出示任何交款证据，因此，《卖房字据》没有生效。根据物权法、婚姻法若干问题解释（三）的有关规定，被上诉人要求我方协助办理涉案房屋过户手续的请求没有法律依据。一审法院适用法律错误。要求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

刁**、唐*、唐*、唐*、唐*答辩称，《卖房字据》是上诉人母亲曾敏*亲自书写，是真实意思表示，合法有效。当时因上诉人家里困难急用钱，我方冒着政策风险购买了该房。《卖房字据》内容写的很清楚，上诉人收了钱，交付了房屋。

本院查明

本院二审查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为，上诉人张*、张*的母亲曾敏*与被上诉人刁**的丈夫唐**签订的《卖房字据》，证实唐**购买了曾敏*、张**夫妇的本案房产，房款当时付清，房产已经交付。《卖房字据》中的证人陈**出具经公证的证言，证实了出具《卖房字据》的经过，也证实曾敏*出具《卖房字据》时，曾敏*丈夫张**在场。因此，对曾敏*转让房屋给唐**，张**是知道的。曾敏*与唐**签订的《卖房字据》实为房屋买卖协议，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。上诉人提出曾敏*卖房未经该房产共有人张**同意及《卖房字据》没有生效的主张，因与事实不符，本院不予支持。上诉人提供的证据也不能证明《卖房字据》虚假，故上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。曾敏*、张**已经去世，张*、张*作为曾敏*、张**法定继承人，有义务协助唐**的继承人刁**、唐*、唐*、唐*、唐*办理房屋产权过户手续。原审判决事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费425元（张*、张*已预交），由张*、张*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月二十八日