胡**与新疆准**发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告胡**与被告新疆**发有限公司（以下简称准东房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，于同年11月12日公开开庭进行了审理，审理中，被告准东房产反诉原告胡**房屋买卖合同纠纷一案，本院并案于同年12月7日公开开庭进行了审理，审理中，原告胡**申请笔迹鉴定，后又撤回申请，本案转换为普通程序，于2016年3月4日继续公开开庭进行了审理。原告胡**及其委托代理人者学红、被告准东房产的委托代理人徐*到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）胡**诉称：2011年11月14日，原被告经自愿协商，签订了商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发建设的果墅花溪苑准东居住小区A9-1号房一套，该楼房建筑层数为地上三层，地下一层，建筑面积共304.03平方米，每平方米2600元，合计总房款为790478元，双方约定原告首付400000元，余款390478元于2012年9月30日前付清，被告应于2012年9月30日前将验收合格的房屋交付原告使用，合同对违约责任及其他事项也进行了约定。合同签订后，原告按约支付了首付款400000元，后双方就该楼房新增加的面积又签订果墅·花溪苑、果墅·西苑补充协议，原告按约定支付了补差房款150000元。双方约定的交付房屋期限已到，但被告未按合同约定交付验收合格的房屋，房屋存在各种问题，以致至今未向原告交付。后被告在处理地下室墙面漏水问题时要求原告对地下室外墙防渗进行维修，花费2500元，被告至今未予退还。现原告诉至法院，要求依法判令：一、解除原被告签订的商品房买卖合同及果墅·花溪苑、果墅·西苑补充协议；二、由被告退还原告交付的购房款550000元；三、由被告承担违约金61050元（已付房款550000元，自2012年9月30日计至2015年10月30日，共1110天，按日万分之一计算）；四、由被告支付原告维修费2500元。

被告辩称

被告准东房产答辩称：原被告签订的商品房买卖合同及果墅·花溪苑、果墅·西苑补充协议是合法有效的合同，后经双方协商确定了新的履行期限，即合同约定2013年9月30日交付房屋，在原被告办理书面移交手续时，经原告签字确认并明确表示，完工日期为交钱日期，本案原告的解除权已消灭，要求解除商品房买卖合同及果墅·花溪苑、果墅·西苑补充协议，并要求被告承担违约金的请求依法不能成立，请依法驳回原告的诉讼请求。根据本案事实，被告反诉要求依法判令：一、原被告继续履行商品房买卖合同及果墅·花溪苑、果墅·西苑补充协议；二、由反诉被告向反诉原告支付剩余购房款390478元；三、由反诉被告支付反诉原告违约金43733.53元（本金390478元，自2012年9月30日计至2015年10月25日，共1120天，按日万分之一计算）。

针对被告准*房产提起的反诉，原告胡**答辩称：对被告反诉主张中的总房款、已付部分、未付部分认可，但被告未向原告交付房屋，反诉无事实根据，请依法驳回反诉原告的诉讼请求。

庭审中，为支持其诉讼主张，原告胡**向本院提供证据如下：

本院查明

一、商品房买卖合同、果墅·花溪苑、果墅·西苑补充协议各一份。拟证实原被告签订房屋买卖合同及双方对房屋的面积、楼号、单价及付款方式、交付房屋期限、违约责任等进行了约定，经补充协议，原、被告对A9-1楼房差额面积及单价进行了约定，原告应当补差房款150000元。经质证，被告对真实性认可。但称上述证据不能证实原告的主张，合同中已经对付款约定为分期，原告首付了400000元，但到期原告没有交剩余房款，被告享有抗辩权，可以拒绝交付房屋。原被告在合同中第九条约定，被告存在逾期交房，原告享有选择权，可选择继续履行，故被告不存在违约情形。本院对该证据的真实性予以确认。

二、收据三张。拟证实合同签订后，原告向被告首付房款400000元，交付差额面积差价款150000元。经质证，被告对真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。

三、照片14张。拟证实原告自2012年9月17日至2015年12月六次对购买的房屋进行查看，该房屋至今未完工，也未交付。经质证，被告对真实性、合法性、关联性均不认可，认为本案是合同纠纷，被告无法确认照片中的房屋是否是被告向原告出售的房屋。经本院审查，该照片中显示的房屋楼号与所购买的房屋一致，本院对该证据予以确认。

四、维修发票、收条各一份。拟证实该房屋地下室未做外墙防水，应被告要求，原告请人做了地下室外墙防水，花费2500元。经质证，被告对收条的真实性、合法性、关联性均不认可，认为根据商品房规定，交付房屋后所产生分险由原告承担，且原告未向被告及物业反映上述问题。发票仅说明收款方及付款方，是何费用不能反映。经本院核实，被告认可原告提供该证据及证明的事实，本院对该证据予以确认。

五、手机短信一份。拟证实2015年9月9日，原告向被告提出过解除合同。经质证，被告对真实性、合法性、关联性均不认可，认为是原告为诉讼所做的准备。经本院审查核实，短信反映的是原告与被告公司工作人员针对买卖房屋出现的瑕疵问题进行沟通解决的过程，被告对此予以认可，本院对该证据予以确认。

庭审中，为支持其抗辩及反诉主张，被告准东房产向本院提供证据如下：

一、商品房买卖合同一份。拟证实合同第十六条关于付款方式约定是分期付款，合同第八条约定，出卖人应当在约定期限内交房，但因原告没有在约定时间内付剩余房款，被告不存在违约。经质证，原告对真实性认可，但认为合同第八条约定了交付房屋时间，因被告不交付房屋，原告不交余款，原告没有违约。本院对该证据的真实性予以确认。

二、质量检验报告书一份。拟证实原被告所诉的房产质量经检验符合国家标准。经质证，原告对真实性无异议，但认为从报告书上可以看出，9号楼于2012年11月竣工，印证被告违反合同约定交付房屋。本院对该证据的真实性予以确认。

三、交接表一份。拟证实该房屋交付至原告处，原告提出了一些意见，但原告要继续交剩余房款，双方不存在解除合同的情形。经质证，原告对真实性、合法性、关联性均不认可，陈述交接表中不是其本人签字，日期也不是其所写，该交接表与验收报告的竣工时间有出入，时间修改过，原被告没有办理过交接手续。原告同时申请笔迹鉴定，但后又撤回申请，认可其签字。本院对该证据予以确认。

四、施工任务通知单两份、施工任务完成回复单两份、证人陈*、常胜证言各一份。拟证实原告就该房屋在2013年9月30日交接表上提出了八个问题，在2013年11月12日提出了四个问题，提出了整改意见，物业公司将信息反馈到被告处，被告就原告所提出的意见发出整改通知，并整改、修善完毕。经质证，原告对真实性、合法性、关联性均不认可，认为房屋没有交付原告，原告没有向被告提出过整改问题，上述证据中反映房屋已交付业主，是以什么方式交付的，证明的问题均不属实，同时也证实了该房屋存在质量问题。本院认为，上述证据是组合证据，且能够与原告认可的交接表相互印证被告对原告提出的房屋瑕疵问题进行整改修缮，且经办人出庭作证，接受了原被告及法庭的质询，本院对上述证据予以确认。

五、销售“放心房”承诺书、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书一份。拟证实被告将三书一并交付给业主。经质证，原告对真实性无异议，对关联性、合法性不认可，认为被告向原告交付三书，应当由原告签字。本院对该证据的真实性予以确认。

根据原被告陈述、举证、质证及本院确认的证据，可以确认以下法律事实：2011年11月14日，原被告签订商品房买卖合同，双方在合同中约定，出卖人为被告准东房产，买受人为原告胡**。原告自被告处购买了第A9【幢】1号房，该商品房的用途为住宅，属框架结构，建筑层数地上三层，地下一层，建筑面积304.03平方米，按建筑面积计算，该商品房单价每平方米2600元，总金额790478元，房款按交房时实际测绘面积多退少补。房款分期付款，首付400000元，余额于2012年9月30日前付清。买受人逾期付款的违约责任，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人达到规划、设计标准后，如买受人再提出退房，经出卖方同意，买受人应按已付房款的5%支付违约金。同日，原被告签订果墅·花溪苑、果墅·西苑补充协议，合同约定，出卖人将住宅实际建筑面积和产权登记面积的差额按照如下面积和单价销售给买受人，买受人需办理公积金或银行按揭，则需要在合同签订后30日内将剩余房款和补差房款全部付清，逾期不付，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。如果不办理公积金或银行按揭，剩余房款及补差房款可在房屋竣工前一次付清。A9【幢】-1号房屋实际建筑面积410.72平方米，产权登记面积304.03平方米，差额面积106.69平方米，差额面积单价1405.94平方米，补差房款总计150000元。2011年11月14日，原告向被告支付房款150000元，2012年11月16日，原告向被告支付房款400000元。2012年11月，被告建设的商品房经验收质量符合要求，具备销售“放心房”承诺书、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书的条件。2013年9月30日，被告将出售给原告的房屋交付给原告，同日，原告对该房屋地下室后墙、二楼卧室、三楼大小阳台等提出八项整改意见，2013年11月12日，原告对一楼大厅、车库等提出四项整改意见，并签字确认，以上问题尽快处理，完工之日为交钱日期。2013年10月8日、11月13日，被告针对原告提出的整改意见先后向相关单位发出施工任务通知单，相关整改、修缮部门分别于2013年11月28日、2014年5月20日向被告回复，已整改修缮完毕。

另查明：原告曾以短信方式与被告公司工作人员针对买卖房屋出现的瑕疵问题进行沟通解决，A9【幢】-1号房屋地下室未做外墙防水，应被告要求，原告请人做了地下室外墙防水，花费2500元。

本院认为

本院认为：

关于本案的合同性质认定。原被告在平等自愿、协

商一致的基础上签订商品房买卖合同及果墅·花溪苑、果墅·西苑补充协议，该合同不违反法律规定，为有效合同，对原被告均具有法律约束力，受法律保护。

二、关于本案本诉部分。原告主张解除原被告签订的商品房买卖合同及果墅·花溪苑、果墅·西苑补充协议，并由被告退还原告交付的购房款550000元，其主张上述诉讼请求的事实基础为被告未按照合同约定向其交付房屋，且该房屋存在质量问题。根据本案的事实，原被告在合同及补充协议中对交付房屋的时间均予以约定，由被告建设销售的房屋于2012年12月经验收质量符合要求，就验收时间而言，已在原被告约定的交付房屋之后，但法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。原告在被告逾期交房超过30日的情形下，没有按照双方合同约定要求解除合同，而是通过2013年9月30日在被告向其交接房屋的交接表中签字的事实行为选择继续履行合同，同时，对所购买的房屋提出整改意见，并签署以上问题尽快处理，完工之日为交钱日期的意见，被告未提出异议，应视为原被告对交付房屋及付款时间通过协商方式变更。其次，原告主张的基础事实中称被告开发销售的房屋存在质量问题，但根据被告提供的证据，该房屋质量符合要求，故原告主张的该事实不能成立，本院对原告主张解除原被告签订的商品房买卖合同及果墅·花溪苑、果墅·西苑补充协议，并由被告退还原告交付的购房款550000元的诉讼请求不予支持。原告主张由被告承担违约金61050元，虽然原告在房屋交接表中签字，但不能改变被告已逾期交房超过30日的事实，故被告逾期交房构成违约，原告主张的违约金亦是按照合同约定的逾期交房超过30日的计算，且不违反法律规定，原告虽然在2013年9月30日交接表中签字，但该房屋除主体经相关部门验收质量符合要求外，其他部分存在瑕疵问题，被告无异议，也针对原告提出的整改意见予以整改修缮，虽已完成整改修缮，但未再次向原告交付，没有完全完成交付房屋的行为，本院对原告该项诉讼请求予以支持。关于原告主张由被告支付原告维修费2500元，因该费用是原告应被告要求产生，且被告对向原告出售的销售的房屋存在的质量以外的瑕疵问题也应当予以处理，本院对原告该项诉讼请求予以支持。

三、关于本案反诉部分。被告反诉要求继续履行商品房买卖合同及果墅·花溪苑、果墅·西苑补充协议，并由反诉被告向其支付剩余购房款390478元，根据本院在本诉部分认定的事实及对原告诉讼请求的处理意见，已对原告要求解除商品房买卖合同及果墅·花溪苑、果墅·西苑补充协议的基础事实及诉讼请求不予支持，反之，则对被告上述反诉请求予以支持。关于被告反诉由原告支付其违约金43733.53元，因被告向原告交付的房屋虽无质量问题，但事实上存在瑕疵，被告亦认可原告签署在瑕疵问题尽快处理，完工之日为交钱日期的意见，双方合同约定先交付房屋，后交付房款，故原告迟延付款也已通过协商方式与被告予以变更，不构成违约，本院对被告该项反诉请求不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

原被告继续履行商品房买卖合同及果墅·花溪苑、

果墅·西苑补充协议；

被告（反诉原告）新疆**房地产开发有限公

司向原告（反诉被告）胡**支付违约金61050元、维修费2500元，合计63550元；

三、原告（反诉被告）胡**向被告（反诉原告）新疆准**发有限公司支付房款390478元；

四、驳回原告（反诉被告）胡**的其他本诉请求；

五、驳回被告（反诉原告）新疆准**发有限公司的其他反诉请求。

以上涉及金钱给付的第二、三判项相互折抵后，由原告（反诉被告）胡**向被告（反诉原告）新疆准**发有限公司支付房款326928元，于本判决生效后三十日内一次性付清。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费4968元，其他诉讼费用160元，由被告（反诉原告）新疆准**发有限公司承担；反诉案件受理费3884元，由被告（反诉原告）胡**承担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回**人民法院。

裁判日期

二〇一六年三月十日