吕*与新疆缔**限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吕*因房屋买卖合同纠纷一案，不服昌吉市人民法院（2015）昌*一初字第01369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日依法受理后组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭审理了本案。上诉人吕*及被上诉人**有限公司（以下简称“缔**司”）的委托代理人周**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2013年8月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告将其开发的位于昌吉市33号小区君悦海棠第23幢2单元701室房屋出售给原告，房屋价款为430015元。被告应当在2014年9月30日前，将验收合格的商品房交付原告使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人逾期办理交付的视为房屋交接完成。被告于2015年1月13日以特快专递通知原告于2015年1月15日办理入住交房手续，原告于2015年1月14日收到该特快专递。原告因2015年1月15日值班，所以未去办理入住手续，后于2015年1月23日前去办理入住手续。2015年1月23日原、被告就逾期交房事宜签订补充协议，约定：2015年1月15日-2015年4月15日暖气费，及2015年1月15日-2015年12月31日物业管理费由被告承担；被告以上述费用冲抵其逾期交房的违约金，除此之外，被告不再向原告承担由此产生的违约责任。双方签订补充协议后，原告在办理入住手续时，发现《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》上的交房日期均为2014年11月15日，与实际交房日期不符，双方因此发生争议。后原告于2015年3月29日从家安物业公司领取两书及房屋钥匙等。该房屋于2014年12月26日经五方验收合格。

一审法院认为

原审法院认为：原、被告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反国家强制性法律法规，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告未按合同约定于2014年9月30日前将房屋交付给原告，故被告存在违约行为，应当承担相应的违约责任。2015年1月23日双方就迟延交付房屋事宜达成补充协议，约定：2015年1月15日-2015年4月15日暖气费，及2015年1月15日-2015年12月31日物业管理费由被告承担；被告以上述费用冲抵其逾期交房的违约金。该补充协议系双方当事人真实意思表示，该协议合法有效，对双方当事人均有约束力。故原、被告双方已于2015年1月23日就逾期交房违约金事宜协商一致，故对原告要求被告赔偿逾期交房违约金4292元的诉讼请求不予以支持。本案被告要求确认房屋保修期从实际交房之日，即2015年4月20日起算，原、被告对于房屋保修期从实际交房之日起计算均无异议，但双方对于实际交房之日有争议。根据合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人逾期办理交付的视为房屋交接完成。被告于2015年1月13日书面通知原告于2015年1月15日办理入住手续，且该房屋经五方验收合格，符合合同约定的交付条件，故本案实际交房日期应为2015年1月15日，原告不能仅因为两书日期与实际交房日期不符而拒绝交接房屋，对原告要求确认房屋保修期从实际交房之日，即2015年4月20日起计算的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：驳回原告吕*的诉讼请求。

上诉人诉称

宣判后，上诉人吕*不服昌吉市人民法院作出的上述判决向本院提起上诉称：1、上诉人在一审期间提交的照片的真实性、通话录音的关联性是确认双方发生争议以及办理实际入住时间的关键，原审法院未予确认是错误的。2、上诉人与被上诉人签订《补充协议时》，被上诉人未出示《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》，故《补充协议》无效。3、双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”第十六条保修责任约定“买受人购买的商品房为商品住宅，《住宅质量保证书》作为合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”而被上诉人向上诉人交付的两书中交房日期与保修日期不符，严重侵害了消费者的利益。综上，请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人一审的全部诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人缔**司答辩称：上诉人的上诉理由不能成立，上诉状陈述的事实不能成立。要求驳回上诉，维持原判。

二审期间双方均未提交新证据。

本院查明

经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。

二审另查明，双方在二审庭审中均认可被上诉人缔*公司应于2015年1月15日向上诉人吕*交付房屋，上诉人吕*于2015年3月29日实际入住诉争房屋。

本院认为

本院认为：双方当事人于2015年8月6日签订《商品房买卖合同》、2015年1月13日签订《补充协议》，被上诉人缔*公司应于2015年1月15日向上诉人吕*交付房屋，上诉人吕*于2015年3月29日实际入住诉争房屋的事实均无异议，本院对此予以确认。

关于《补充协议》的效力问题。上诉人吕*认为上诉人与被上诉人签订《补充协议时》，被上诉人未出示《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》（以下简称“两书”），故《补充协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”由此可以看出，本案中被上诉人未出示“两书”不属于合同无效的情形。故上诉人吕*的该项上诉理由于法无据，本院不予采纳。

关于保修期从何时起开始计算的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十六条保修责任约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”对于“商品住宅交付使用之日”应当按照该合同第八条交付期限约定的条款进行理解：“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”“商品住宅交付使用之日”即“交房之日”。本案中，双方当事人于2015年1月23日签订《补充协议》对于诉争房屋的交付日期由2014年9月30日变更为2015年1月15日，故原审法院认定本案交房日期应为2015年1月15日是正确的，保修期自2015年1月15日开始计算。

关于被上诉人是否应承担延期交房违约金4292元的问题。上诉人吕*认为其与被上诉人缔**司于2015年1月23日办理诉争房屋交接时，被上诉人出示的“两书”中载明的交房日期与实际交房日期不符，按照合同第十一条约定，其有权拒绝交接，因延期交房的责任即违约金4292元由被上诉人承担。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”本案中，双方于2015年1月23日在办理房屋交付手续时，虽被上诉人提供的“两书”中载明的交房日期2014年11月5日与双方变更后的交房日期2015年1月15日不符，属于证明文件瑕疵，但不属于上述合同中约定的出示证明文件不齐全的情形，故上诉人以被上诉人出示证明文件不齐全为由拒绝交接诉争房屋，应由被上诉人承担延期交房的违约责任的上诉请求不能成立，本院不予支持。

综上，原审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人吕*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十四日