王**与刘**、贾*新房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人贾**因房屋买卖合同纠纷一案，不服奇台县人民法院（2014）奇民一初字第00691号的民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月30日立案后依法组成合议庭，于2015年7月16日公开开庭审理了本案。上诉人贾**及委托代理人王*、被上诉人刘**，被上诉人王**的委托代理人甄**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2006年原告丈夫金*与被告刘**口头约定，被告将位于奇台县团结路顺城巷49号，建筑面积为91.52平方米砖木结构的平房一幢以20000元出售给原告丈夫金*。被告刘**分别于2006年12月6日、2007年3月23日收取金*房款19000元，被告刘**分别出具了收条，内容为：“今收到金*交来部分房款15000元、4000元”。之后金*一直居住在该房屋内。被告刘**、贾**在外租房居住。2009年2月3日被告刘**与被告贾**在奇台县民政局协议离婚，离婚协议中只约定孩子由被告刘**抚养，被告贾**每月支付抚养费500元，家庭财产；双人床、冰箱、洗衣机、衣柜家庭日常生活用品若干归被告刘**所有，被告贾**的日常用品归家贾**所有，二被告在婚姻关系存续期间无债权、债务。2010年1月15日原告王**与被告刘**签订书面的房屋买卖合同，该合同约定：“一、甲方自愿将位于奇台县顺城巷49号的砖混结构平房出卖给乙方，房屋总价款40000元（肆万元整）。二、付款方式：甲乙双方签订本协议之日起乙方给付甲方25000元，下剩15000元提存于奇台县公证处。三、该房屋的过户费用由乙方承担。四、甲方无条件协助乙方进行房屋过户手续并提供房产部门需要的材料及证件，无任何理由及借口。五、该房屋在产权变更期间如发生房屋被政策性收购、商业开发等情况，甲乙双方在约定原有价格之上升值的部分双方均分。六、甲乙双方在产权变更之前，如甲方违约使乙方无法取得该房屋产权，甲方对乙方该房屋进行的修缮、翻新、新增部分甲方按乙方的出资原价给予一次性补偿……”。原、被告诉争的房屋是被告贾**于1998年从奇台县淀粉厂破差清算组购得，产权人为被告贾**。现原告请求确认原、被告双方签订的合同有效。

一审法院认为

原审法院认为，原告丈夫金*与被告刘**于2006年口头约定，被告刘**将位于奇台县团结路顺城巷49号，建筑面积为91.52平方米砖木结构的平房一幢卖给原告丈夫，当时出售价格为20000元。被告刘**收取金*购房款19000元。被告刘**也将房屋交付金*居住后自己与被告贾**在外租房居住。2009年1月二被告协议离婚时在离婚协议书中对房屋如何处理也未涉及。因此，认为被告贾**对2006年刘**将房屋出售给金*的事实是明知的。2010年1月15日原告王**与被告刘**又补签了正式的房屋买卖合同，该行为是对原口头约定的确认，属于真实有效的合同。被告刘**抗辩认为该房屋登记在被告贾**名下，自己无权转让及被告贾**认为被告刘**出售房屋时自己不知情的抗辩理由不成立。故原审法院认为原告王**与被告刘**2010年1月15日签订的房屋买卖合同真实有效，原审法院予以支持。遂判决如：原告王**与被告刘**于2010年1月15日签订的房屋买卖合同合法有效。

上诉人诉称

宣判后，上诉人贾**不服上述判决上诉称：二被上诉人无权签订房屋买卖合同，买卖上诉人名下的房屋，本案诉争房屋在上诉人名下，上诉人与被上诉人刘**在2009年2月已经离婚，而二被上诉人在2010年签订所谓的买卖合同购买上诉人名下的房屋，从合同的形式要件上不符合法律规定；一**院认定的证据矛盾，上诉人出示的三张收条和二被上诉人签订的合同内容不相符，而且一**院认定二被告交易房屋的总价为20000元，而合同约定的价格为40000元，一**院认定的证据及事实都无法相互印证。故请求二审法院判决撤销原判，改判二被告签订的房屋买卖合同无效。

被上诉人辩称

被上诉人王**答辩称：被上诉人王**购买房屋是善意取得，支付了合理的转让价款，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人刘**答辩称：我出卖房屋时，上诉人贾**的确不知情，但是王**一直没有将房款支付给我，签订协议时我与贾**已经离婚，实际产权人是贾**，我原本以为该协议无任何效力。贾**与金*签订合同在先，我签订的合同在后，我认为我签订的合同没有效力，未经产权人贾**的授权和委托，我无权出卖其名下的房屋。我同意上诉人的意见。

二审中，上诉人贾**、被上诉人刘**未提交新的证据。

被上诉人王**出示房地产买卖契约遗嘱，拟证实贾*新于2008年已将本案诉争的房屋出卖给案外人金*。

本院查明

经质证，上诉人贾**对该证据的真实性及所要证实的问题均不认可，认为合同上贾**的名字不是本人所签。被上诉人刘**对合同的真实性不能确认，且认为该合同没有实际履行。

本院对该份证据综合全案予以评定。

二审查明案件事实与原审查明事实一致，对原审查明案件事实本院予以确认。

本院认为

本院认为，依法订立的合同，自成立时生效。被上诉人王**与被上诉人刘**于2010年1月15日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该合同应当认定有效；上诉人贾**认为本案涉及房屋所有权归其所有，被上诉人刘**与被上诉人王**无权签订房屋买卖合同系无权处分。根据最**法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为主张合同无效的，人民法院不予支持”。根据上述法律规定，上诉人的该项上诉理由于法无据，本院不予支持。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由上诉人贾**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月二十日