惠**与郭*与孔**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人惠**因房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2015）天民三初字第158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月2日公开开庭进行了审理。上诉人惠**的委托代理人惠建军、被上诉人郭*及其委托代理人陈*、被上诉人孔**、原审第三人孔**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：孔**、惠**原系夫妻关系，其二人于1992年9月1日登记结婚，婚生一子即第三人孔湛*。2000年2月15日，孔**、惠**以惠**的名义购买位于乌鲁木齐市天山区青年路26号月光小区6号楼2单元704号房屋一套，该房建筑面积78.45平方米，总房款141210元，其中112000元系在中国建**明园支行办理了银行按揭贷款，贷款期限20年，同时因贷款在上述涉案房屋设定了抵押，抵押时间为2000年3月14日至2020年9月13日。2006年4月18日，惠**在北京出具经公证的《声明书》一份，载明：“我与孔**办理离婚事宜，以下是我关于离婚事宜的声明：一、孔**、惠**婚生子孔湛*由母亲惠**监护，承担学费抚养成人；二、孔湛*可自愿探望父亲孔**，路费由母亲惠**承担；三、孔**、惠**全部家产归孔**所有；四、孔**、惠**婚续期间无债权。”同日，惠**还出具经公证的《委托书》一份，载明其委托父亲惠**作为代理人办理离婚的一切事宜（包括应诉、签署调解协议、以声明内容为准）。2006年9月，孔**将惠**诉至乌鲁木**民法院提出离婚，惠**作为惠**的代理人出庭应诉，并当庭出示了上述《声明书》、《委托书》，后双方一致同意调解，由乌鲁木**民法院于2006年10月10日作出（2006）天民一初字第3751号民事调解书，调解书载明：“一、原告孔**与被告惠**自愿离婚；二、婚生子孔湛*（1994年7月8日生），由被告自行抚养……”2007年3月20日，郭*向孔**交纳购买上述涉案房屋的订金1000元。2007年3月28日，孔**（甲方）与郭*（乙方）签订《房屋出售协议》一份，约定：甲方现有按揭住房一套位于青年路26号月光小区6-2-704室，面积78平方米，以转按揭方式出售给乙方；甲方售出给乙方的此房因还有壹拾叁年才按揭完毕，待壹拾叁年后甲方才能将此房的所有权过户于乙方，甲方对此需做出合法有效的书面证明（注：若乙方在几年后可一次性付完全部款项，甲方可随时办理过户手续）；乙方在认为甲方提供的资料无任何异议的情况下，乙方将支付甲方首付款及甲方所提供的六年按揭款50000元整；乙方在获得此房的使用权及居住权后，不得因甲方暂时说能过户给乙方房产所有权而故意不向银行支付按揭款以及暖气费和物业费，如乙方这种行为所造成银行将房屋收回或与物业发生纠纷所产生的经济损失均由乙方承担；乙方应遵守银行放贷利率的调整，及时将按揭款存入银行。郭*于协议签订当日向孔**交纳了购房款50000元。同日，孔**出具《声明书》一份，载明：“我（们）于2000年2月15日以按揭方式购买了广汇房产，位于乌市青年路26号月光小区6-2-704，建筑面积78.45平方米。现因我（们）无力继续偿还银行按揭款，所以经过我（们）双方协商，由郭*自愿出资以我（们）的名义继续支付银行按揭款。自2007年3月28日起开始支付，声明人在此声明之前将该房屋所交付的首付款、按揭款以及该房屋产生的相关费用均转交给郭*，等银行按揭款全部还清后，此房产权归郭*所有，如我（们）提出任何异议或违约由此产生的一切经济损失由我（们）全部承担，并负一切法律责任。”协议签订后，孔**遂将涉案房屋交付郭*居住使用至今。另查，郭*从2007年4月开始归还涉案房屋的银行按揭贷款。

一审法院认为

原审法院认为，涉案房屋购买于2000年，属孔**与惠**夫妻关系存续期间，应系其二人夫妻共同财产。在2006年孔**、惠**离婚诉讼时，根据惠**当时向法庭提交的《声明书》，其中载明“孔**、惠**全部家产归孔**所有”，证实惠**作出了明确放弃涉案房屋产权的意思表示，孔**对此亦不持异议，应当认定孔**、惠**在离婚时对共同财产进行了协议处理，涉案房屋归孔**所有。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”故在孔**、惠**离婚后，孔**单方将该房屋对外出售并无不妥。郭*与孔**于2007年3月28日签订的《房屋出售协议》系其双方真实意思表示，当属合法有效。该协议签订后，郭*向孔**交纳了购房订金1000元和购房款50000元，并从2007年4月开始履行归还银行按揭贷款的义务，故郭*已经履行了相应的合同义务，其应当系涉案房屋实际权利人。现为保护郭*物权的实现，孔**、惠**应当协助郭*办理涉案房屋银行还款及解押手续，并协助郭*办理房屋产权过户手续。从2007年4月至今，孔**、惠**均未承担过涉案房屋的银行还款义务及其他任何费用，现孔**、惠**对涉案房屋已不再享有合法权利。庭审中，第三人孔**未能提供证据证明孔**、惠**在婚姻关系存续期间约定涉案房屋归其所有，故对孔**主张郭*与孔**签订的《房屋出售协议》无效的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告孔**、惠**于本判决生效后十日内协助原告郭*办理乌鲁木齐市天山区青年路26号月光小区6号楼2单元704号房屋的银行还款及解押手续；二、被告孔**、惠**于本判决生效后十日内协助原告郭*办理乌鲁木齐市天山区青年路26号月光小区6号楼2单元704号房屋的产权过户手续；三、驳回第三人孔**的诉讼请求。

上诉人诉称

惠**不服一审判决上诉称，2006年，本人与孔**离婚时，天山区人民法院的民事调解书中未对涉案的房产处分，涉案房产在离婚时未处分。另依据司法实践，按揭的房产在未取得房产证的情况下不能处分，至今孔**对该房屋未取得房屋所有权证，因《声明书》中载明的全部家产未明确表明有涉案房产，离婚时亦未涉及到房产，孔**在离婚时未取得房产证，现房屋仍登记在本人名下，故一审判决适用《物权法》第三十九条属于适用法律不当。本人与孔**协议离婚时口头约定涉案房产不得售卖，该房屋留给第三人使用，由孔**支付剩余按揭款。房屋首付款及后续按借款均由本人支付，本人是为了儿子被迫于2006年4月28日作出放弃财产的公证，请求判令该公证自始无效。孔**以极低于当时市场价的价格将房屋出售于郭*，并告知郭*不能办理过户，郭*对该事实未反驳。综上，一审判决部分认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实，予以改判，认定孔**出售乌鲁木齐市青年路26号月光小区6-2-704室行为无效，由孔**全部承担涉案房屋剩余按揭款并补偿所有经济损失，请求涉案房屋归本人所有。

被上诉人辩称

郭*答辩称，我方认为当时房屋买卖是经过合法程序双方自愿的行为，我方办理了转按揭手续，按揭交款到现在，我方无违约行为，请求维持一审判决。

孔**答辩称，公证书写明全部财产归孔**所有，因此我方有权处置我的房屋，但上诉人不同意售房，上诉人的母亲同意我售房，之后我将房产售于郭*。

第三人孔*雄述称，父母亲在我年幼时说过该房是留给我，我听从法院的判决。

本院查明

本院对一审法院查明的事实予以确认。

另查，郭*自2007年4月开始归还涉案房屋的银行按揭贷款至今，其现要求提前偿还贷款，归还银行全部借款、办理解押和房屋产权过户手续，但孔**、惠**未能予以协助其办理银行提前还款手续，故郭*诉至法院，要求孔**、惠**协助其办理银行还款及解押手续，并协助办理房屋过户手续。

以上事实有商品房买卖合同、借款合同、声明书、民事调解书、房屋出售协议、收条、委托书及当事人陈述等证据为证。

本院认为

本院认为，一、关于郭*与孔**签订的《房屋出售协议》效力的问题。涉案房屋购买于2000年，系孔**与惠**的夫妻共同财产。依据2006年孔**与惠**离婚诉讼时惠**提交的经公证的《声明书》内容，惠**已作出明确放弃涉案房产的意思表示，即涉案房屋归孔**所有。惠**上诉称其系被迫出具《声明书》并无相应事实依据，且无法定无效情形，故该声明书应具有法律效力。另惠**上诉称其与孔**协议离婚时口头约定涉案房屋不得出售，留与本案第三人孔湛雄，对该主张惠**并无相关有效证据予以证实，本院不予认定。孔**与惠**离婚后，郭*与孔**于2007年3月28日签订了《房屋出售协议》，双方签订协议时，该房产虽登记在惠**名下，但孔**已系房屋实际产权人，该协议内容系双方真实意思表示，无法定合同无效情形，应属合法有效。上诉人惠**上诉主张孔**房屋买卖行为无效的理由不能成立。二、双方签订合同后，孔**将涉案房屋交付郭*居住使用至今，郭*向孔**交纳了购房订金1000元和购房款50000元，并从2007年4月开始履行归还银行按揭贷款的义务。郭*现要求提前代为归还银行借款和办理解押手续，符合合同约定，孔**、惠**应当予以协助其办理银行还款及解押手续，银行解押手续办理完毕后，孔**、惠**还应协助郭*办理房产产权过户手续。三、关于上诉人惠**上诉主张要求由孔**全部承担涉案房屋剩余按揭款并补偿其经济损失和要求涉案房屋归其所有的的请求系其单独诉请，不属本院二审审理范围，以上请求本案不作处理。

综上，上诉人惠**的上诉理由不能成立，其请求不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元（上诉人惠**已交），由上诉人惠**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十七日