乌鲁木齐**有限公司与卢永花居间合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告乌鲁木齐**有限公司（以下简称蚂蚁助房公司）起诉被告卢**居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，经公开开庭进行了审理。原告蚂蚁助房公司、被告卢**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告乌鲁木齐**有限公司诉称：2015年2月4日，2月7日，被告两次与原告签订《看房确认书》，约定：被告（甲方）欲在乌市购房，甲方确认：原告（乙方）提供了相应房源供甲方参考和挑选，并由乙方工作人员按照下列看房登记表中所列时间带领甲方进入表中所列房屋进行了实际看房。甲方承诺在看房六个月内，甲方本人及其亲属、同事、代理人、授权人等与甲方有关联的人，未通过乙方而与下表中房屋的产权人或其代理人达成买卖（或租赁）交易，或利用了乙方提供的信息、机会等条件但未通过乙方而与第三方达成买卖（或租赁）交易，都视为中介合同成立并生效。甲方应在房屋交易发生之日向乙方支付买卖成交价的1%作为佣金，并承担5000元（或一个月的租金）作为违约金等内容。原告按照约定履行了义务，被告则违反了约定。2015年2月10日，就其已看两次的新市区河南西路11号（辰*小区）18栋2层2单元4（201）号房产，与闫**（产权人）达成了房产转让合同，并办理了房屋所有权转移登记。故请求判令被告支付佣金4850元及承担违约金5000元，并由被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告卢**辩称：第一，本案中的看房确认书是无效的格式合同，原告无权根据该确认书请求违约责任；第二，本案中原告仅为被告提供给了房源信息，而离房屋买卖的成交为时尚早，如果将房屋买卖成交后的佣金作为利益损失没有法律依据；第三，本案中的看房确认书属于未促成合同成立的居间合同，作为居间人的原告无权要求被告支付报酬，仅有权要求被告支付其在期间支付的必要费用，同时原告还要对此期间产生的支出承担举证责任。因此原告的诉讼请求没有事实及法律依据。

本院查明

经审理查明，2014年年底开始，闫**（涉案房屋的原所有权人）通过多种方式，包括将钥匙交给多家房屋中介公司，由其带客看房，委托邻居，在网上挂房屋出让信息等，出售自己所有的位于河南西路辰信小区18栋2单元201号房屋。2015年1月17日，闫**将该房屋的钥匙交给原告蚂蚁助房公司，作为带客看房之用。2014年2月4日，原告与被告卢**签订《看房确认书》，约定：被告（甲方）欲在乌市购房，甲方确认：原告（乙方）提供了相应房源供甲方参考和挑选，并由乙方工作人员按照下列看房登记表中所列时间带领甲方进入表中所列房屋进行了实际看房。甲方承诺在看房六个月内，甲方本人及其亲属、同事、代理人、授权人等与甲方有关联的人，未通过乙方而与下表中房屋的产权人或其代理人达成买卖（或租赁）交易，或利用了乙方提供的信息、机会等条件但未通过乙方而与第三方达成买卖（或租赁）交易，都视为中介合同成立并生效。甲方应在房屋交易发生之日向乙方支付买卖成交价的1%作为佣金，并承担5000元（或一个月的租金）作为违约金。2015年2月4日，原告工作人员带被告看了包括闫**房屋在内的三套房屋。2月7日，原、被告再次签订《看房确认书》，约定的内容与前次《看房确认书》的内容一致。当天，原告工作人员又带被告看了包括闫**房屋在内的两套房屋。在此期间，乌鲁木齐**有限公司的工作人员也曾带被告看过闫**的房屋，双方没有签订《看房确认书》。2月10日，被告与闫**签订《房产转让合同》，通过乌鲁木齐**有限公司的工作人员的协助，办理了房屋过户手续，将该房屋过户至自己名下，闫**向乌鲁木齐**有限公司交纳了1000元代办费。被告、闫**与乌鲁木齐**有限公司并未签订三方均签字的房屋买卖合同。

本院认为

本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告蚂蚁助房公司与被告卢**签订的《看房确认书》属于居间合同的性质，其中关于被告承诺在看房六个月内，被告本人及其亲属、同事、代理人、授权人等与被告有关联的人，未通过原告而与下表中房屋的产权人或其代理人达成买卖（或租赁）交易，或利用了原告提供的信息、机会等条件但未通过原告而与第三方达成买卖（或租赁）交易，都视为中介合同成立并生效。被告应在房屋交易发生之日向原告支付买卖成交价的1%作为佣金，并承担5000元（或一个月的租金）作为违约金的约定，属于买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止被告利用原告提供的房源信息却“跳”过原告购买房屋，从而使原告无法得到应得的佣金。该约定并不存在免除一方责任，加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量被告是否“跳单”违约的关键，是看被告是否利用了原告提供的房源信息、机会等条件。房产中介公司的中介服务包括带客看房，帮助买房人选择适合的房源；促成买房人与卖房人同意交易，签订有买、卖房屋及房产中介公司三方签字的房产转让合同；协助买、卖房人办理房屋过户手续等环节。本案中，被告作为一个完全民事行为能力人，在先后两次与原告签订《看房确认书》，并现场查看了原告提供的房源信息（闫**的房屋）后，与闫**签订房屋转让合同，违反《看房确认书》中的约定，不当地阻止了原告进一步完成中介行为的可能；虽然闫**曾向乌鲁木**纪有限公司支付过1000元代办费，但该代办费仅是乌鲁木**纪有限公司帮助被告与闫**办理过户手续的费用，而不是乌鲁木**纪有限公司促成被告与闫**签订房屋转让合同之后，被告应当交纳的佣金；故被告应当按照《看房确认书》的约定，向原告支付佣金及违约金；但被告提出，原告在主张佣金后，又要求被告支付违约金，违约金的数额过分高于原告的实际损失，本院酌减为500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告卢**向原告乌鲁木齐**有限公司支付佣金4850元；

二、被告卢**向原告乌鲁木齐**有限公司支付违约金500元。

上述款项，被告应于判决生效后十日内一次性付清。

逾期不付，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的利息。

本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告承担，与案款一并给付原告。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月二十日