乌鲁木齐**有限公司与赵**商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人乌鲁木齐**有限公司（以下简称献瑞公司）因与被上诉人赵**、邓**商品房预售合同纠纷一案，不服霍城县人民法院于2015年2月2日作出的（2014）霍*初字第946号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年3月4日公开开庭进行了审理。上诉人献瑞公司的委托代理人王**、被上诉人赵**及其委托代理人刘**、被上诉人邓**的委托代理人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

赵**、邓**原审诉称：2003年12月11日，其与献**司签订《商品房买卖合同》，约定其购买献**司开发的霍城县清水帝王**购物广场2层34号商铺，总价为163000元，其当时就一次性付清全款。合同第l5条约定：出卖人在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记的资料报登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权权属证书，出卖人按照已付房款的0.1%向买受人支付违约金。因献**司原因，其至今未办理房产证，请求：1、判令献**司协助其办理所购清水帝王**购物广场2层34号商铺的产权证书；2、判令献**司支付逾期办理房产登记的违约金163元。

一审被告辩称

献瑞公司原审辩称：赵**、邓**所购买房屋系无墙、无柱、无固定界限，其要求献瑞公司予以协助办理产权证不符合法律规定。

献瑞公司原审反诉称：《商品房买卖合同》约定的由赵**、邓**购买位于清水帝王**购物广场2层34号，由于该约定违反了《中华人民共和国房屋登记办法》第十条的规定，属无效合同。请求撤销双方于2003年12月11日签订的《商品房买卖合同》。

针对献瑞公司反诉请求，赵**、邓**原审辩称：行政的批准手续不影响合同效力，双方于2003年12月11日签订的《商品房买卖合同》是有效的，献瑞公司反诉请求不成立。

一审法院查明

原审判决查明：2003年12月11日，赵**、邓**与献**司签订商品房买卖合同一份。合同约定：赵**、邓**购买献**司开发的帝王金厦购物广场二层34号的商铺，商铺建筑面积为70m2。合同签订后，赵**、邓**一次性付清购房全款163000元。另查，献**司在预售初始就知悉其所开发的帝王金厦购物广场分割出售的空间并不能办理独立的权属登记，并对赵**、邓**隐瞒该事实至本案开庭之日。

一审法院认为

原审判决认为：赵**、邓**与献瑞公司签订的《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，双方当事人应当按照合同约定，积极履行合同义务。赵**、邓**按照合同约定履行了付款义务，献瑞公司应当积极协助赵**、邓**办理所购商铺相应的产权登记。但由于赵**、邓**所购帝王金厦购物广场二层34号商铺系无墙、无柱、无固定界限的空间，不符合《房屋登记办法》第十条“关于非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记”的规定，故赵**、邓**请求献瑞公司协助其办理帝王金厦购物广场二层34号商铺的产权登记的诉请就没有现实履行的可能，对于该项诉请，不予支持。对于赵**、邓**请求献瑞公司支付逾期办理房屋产权登记的违约金163元，根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后180日内……如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付价款的0.1%向买受人支付违约金”，赵**、邓**已付价款为163000元，故违约金应为163000元×0.1％＝163元，对于该项请求，予以支持。对于献瑞公司反诉要求认定《商品房买卖合同》无效并撤销该合同的诉讼请求，该院认为，合同内容虽违反了《房屋登记办法》第十条，但该条并不是强制性条款，而是一般性条款，故合同当然有效。在订立合同时，献瑞公司有意隐瞒其出售的帝王金厦购物广场二层34号商铺因违反法律规定，办不了权属登记，系欺诈行为，赵**、邓**有权变更或撤销，赵**、邓**未申请撤销的，献瑞公司申请撤销人民法院不得撤销，故对于献瑞公司反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十四条、中华**建设部令第168号《房屋登记办法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，判决：一、献瑞公司自本判决生效之日起五日内，向赵**、邓**支付违约金163元；二、驳回赵**、邓**其他诉讼请求；三、驳回献瑞公司的反诉请求。本诉案件受理费70元，适用简易程序减半收取35元，由赵**、邓**负担；反诉案件受理费70元，适用简易程序减半收取35元，由献瑞公司负担。

上诉人诉称

献瑞公司不服原审判决，向本院提起上诉称：其售房是依据霍城县房产管理所（2003）29号商品房预售许可证销售的，不属于欺诈销售。双方于2003年12月11日签订的《商品房买卖合同》违反了《房屋登记办法》的规定，其反诉要求撤销《商品房买卖合同》符合法律规定。请求撤销原审判决，改判支持其原审反诉请求。本案涉诉费用由赵**、邓**承担。

被上诉人辩称

赵**、邓**答辩称：双方签订的《商品房买卖合同》属于有效合同，献瑞公司在签订房屋销售合同时隐瞒了该商铺无法办理权属的事实，该行为是属于欺诈行为。《房屋登记办法》属于行政规章，不能作为认定合同无效的法律依据。综上请求依法驳回献瑞公司的上诉请求。

本院查明

经本院审理查明，原审法院查明的案件事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案争议焦点是：双方签订的《商品房买卖合同》是否有效。

《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。行政法规主要是指**务院制定并颁布的法规。本案中，献瑞公司以其与赵**、邓**签订的《商品房买卖合同》违反了《房屋登记办法》第十条规定为由，要求确认《商品房买卖合同》无效并主张撤销。由于《房屋登记办法》为中华**建设部颁布，属于部门规章，且《房屋登记办法》第十条规定，并不属于行政法规强制性、效力性规范，因此献瑞公司主张本案《商品房买卖合同》无效，无法律依据，本院不予支持。原审认定赵**、邓**与献瑞公司于2003年12月11日签订的《商品房买卖合同》有效正确，本院予以确认。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。献瑞公司提出的上诉理由不能成立，本案不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由上诉人乌**开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月十四日