杨**、郭*与伊犁易和房地**责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人杨**、郭*因与被上诉人伊犁易和房地**责任公司（以下简称易和房产公司）商品房销售合同纠纷一案，2014年3月3日，伊**民法院于2014年3月14日作出（2014）伊*初字第746号民事判决，因杨**、郭*对该判决不服提出上诉，经本院审理认为，（2014）伊*初字第746号民事判决认定事实不清，证据不足，遂作出（2014）伊州民二终字第264号民事裁定，撤销（2014）伊*初字第746号民事判决，发回重审。伊**民法院（2014）伊*初字第3884号民事判决，现杨**、郭*不服向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月5日公开开庭进行了审理。上诉人杨**及其委托代理人潘*、被上诉人易和房产公司的委托代理人刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

杨**、郭*原审诉称：2012年5月13日，其与易和房产公司签订《商品买卖合同》，约定交房时间为2012年11月30日，房屋交付使用后180天内办理房产证，电梯间地面铺设花岗岩，但易和房产公司均未按约定履行义务，故诉至法院。请求：1、支付逾期交房违约金1763.52元，逾期交房产证违约金367.44元，电梯间地面未铺设花岗岩损失费500元；2、本案诉讼费用由易和房产公司承担。

易和房产公司原审答辩并反诉称：《商品房买卖合同》约定了交房期限，同时也约定了其他相应事宜，其没有逾期交房，不应该承担逾期交房的违约责任。逾期办理房产证的责任在其，愿意承担逾期办理房产证的违约金。合同约定在电梯间铺设花岗岩，但并非是每层都铺设花岗岩。另，按照合同约定，杨**、郭*应在2012年6月30日交付购房款，其实际付款日期是2012年7月10日。请求：1、驳回杨**、郭*的诉讼请求；2、判令杨**、郭*承担逾期付款违约金75元。

一审法院查明

原审法院查明：2012年5月13日，杨**、郭*与易和房产公司签订《商品房买卖合同》，约定杨**、郭*购买XX小区XX栋2-901房屋一套，总价款367453.45元。付款方式为：分期付款。合同签订之日，付款150000元，余款在6月30日前付清；若买受人逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起，至实际全额付款之日止，按日支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当在2012年11月30日前交付房屋，交付条件为商品房经验收合格，逾期超过三十日后，买受人有权解除合同，若买受人要求继续履行合同，出卖人自最后交付期限次日按买受人已交付房款万分之五承担违约金，非出卖人水暖电等配套设施不能接通使用的，则交给日期相应顺延，出卖人不承担逾期交房的违约责任，合同继续履行；非出卖人负责实施的市政大配套未建成或未投入运营，导致小区配套不具备开通条件，不视为出卖人违约；出卖人应当在商品房交付后180日内，将办理产权登记所需应由出卖人提供的资料，报产权登记机关备案，否则承担0.1%违约金；另合同约定，高层电梯地面铺设花岗岩。合同签订后，杨**、郭*于2012年7月10日交付房款150000元，逾期付款10天，余款办理公积金贷款现已支付。2012年10月29日，14号楼竣工验收合格。2012年11月29日，易和房产公司在伊犁晚报发布入住公告，通知开发的XXXX小区13号、14号楼，于2012年11月30日正式交房。2013年3月6日，杨**、郭*办理了入住手续。2013年10月，杨**、郭*所购房屋正式供暖。因双方对电梯间花岗岩的铺设损失有争议，2014年10月8日，新**资产评估事务接受委托出具新方夏评报字2014（1102）号评估报告，认定花岗岩装修资金825元，杨**、郭*认为该楼房是一梯三户，其应获得补偿275元。现杨**、郭*以易和房产公司逾期交房、逾期办理产权证和电梯间未铺设花岗岩为由诉至法院。易和房产公司以杨**、郭*逾期付款提起反诉，要求支付违约金75元。另查明：2012年8月28日，易和房产公司与伊**热公司签订了供热协议。并于当日向伊宁市公用基础设施办公室缴纳了所开发的XXXX小区包括杨**、郭*所购的14号楼在内的楼房热力配套费1210763.5元。

一审法院认为

原审法院认为，双方经自愿协商签订《商品房买卖合同》，该合同不违反法律和行政法规的强制性规定，合同依法有效。合同约定，杨**、郭**购商品房的交付条件为商品房验收合格，根据查明的事实，双方诉争的房屋，于2012年支付了供热配套费并与供热公司签订供热协议，同年10月29日该楼竣工并验收合格，同年11月29日发出入住公告，履行了合同义务，小区未供暖非出卖人的原因，应属于合同约定的免责条件。现杨**、郭*以小区未供暖，没有达到交房条件，要求支付逾期交房违约金1763.5元的请求，不符合合同约定，不予支持。对于杨**、郭*主张逾期办理房产证应承担违约金367.45元，因易和房产公司对此予以认可并同意给付，予以支持。对于杨**、郭*主张未在电梯间铺设花岗岩要求予以补偿，易和房产公司虽以图纸中设计只有一楼铺设花岗岩其它楼层没有设计规划，合同中的约定应属笔误以及铺设花岗岩会造成主体超重有安全隐患，但未提供证据予以证实，因双方合同中明确约定了电梯间铺设花岗岩，并未注明只有一楼铺设花岗岩，对此易和房产公司应按合同约定履行义务，故易和房产公司应予以补偿杨**、郭*未铺设花岗岩的损失。因电梯间铺设花岗岩的价值共计825元，而该楼房的设计为一楼三户，故应获得补偿275元。因双方对杨**、郭*逾期付款10天均无异议，应承担逾期付款的违约责任，即逾期付款违约金75元（150000元×万分之0.5×10天）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、易和房产公司于判决生效之日起10日内支付杨**、郭*逾期办理房产手续违约金367.45元；二、易和房产公司于判决生效之日起10日内支付杨**、郭*补偿款275元；三、杨**、郭*于判决生效之日起10日内支付易和房产公司逾期支付房款违约金75元；上述三项款项加减后，易和房产公司于判决生效之日起10日内支付杨**、郭*576.45元；四、驳回杨**、郭*其他诉讼请求。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，合计100元，由杨**、郭*负担50元，易和房产公司负担50元。

上诉人诉称

杨**、郭*不服原审判决，向本院提起上诉称：1、易和房产公司交房无暖气供应，何谈交房，所以逾期交房非常明显，应承担违约责任并支付违约金。2、双方签订的《商品买卖合同》约定电梯间地面应铺设花岗岩，但易和房产公司均未如约履行义务，由此产生的损失评估费2000元原审漏判。请求：1、维持原判第1至3项，撤销第4项改判易和房产公司支付其逾期交房违约金1763.52元；2、涉案诉讼费及鉴定费由易和房产公司承担。

被上诉人辩称

针对杨**、郭*的上诉请求及理由，易和房产公司答辩称：1、《商品买卖合同》约定2012年11月30日前经验收合格交付房屋，同时，约定非出卖人水暖电等配套设施不能接通使用的，则交给日期相应顺延，出卖人不承担逾期交房的违约责任，合同继续履行。2012年11月19日，其在伊犁晚报发布入住公告告知2012年11月29日办理交房，故不存在逾期交房。涉案房屋没有供暖，其原因是负责片区的供热单位没有供暖。原审开庭期间，已向法庭提交了其与伊宁**限公司签订的供热协议以及缴纳相关费用的凭证，说明其已履行合同约定的相关义务。2、关于鉴定费问题原审法院已作出民事裁定予以纠正。请求：驳回上诉，维持原判。

本院查明

经本院审理，对原审法院查明的事实予以确认。

本院另查明：双方签订的《商品买卖合同》中第八条交付期限约定：“出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：其中第2项非出卖人原因，水、暖、电等配套设施不能接通使用的，则交给日期相应顺延，出卖人不承担逾期交房的违约责任，合同继续履行”。第十一条我接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。双方签订的补充协议第10条约定：“本合同第十一条“书面通知”方式可以为伊犁晚报的公告”。

2013年10月23日，伊犁晚报刊登题为《房产公司、物业为供暖“踢皮球”冷了业主》，该报道中针对XXXX小区的供暖问题，伊宁**限公司副经理艾**接受采访时表示“主要是房产开发企业与热企之间的手续未办完，且房产开发企业安装的热计量表未向热企提交热计量表验收合格证明，热企担心供暖后管网压力大，会给业主造成损失。目前，经过与部分业主协调，房产公司也愿意积极配合做好供暖准备工作，热企将尽快恢复该小区供暖。但需要提醒业主，供暖中一旦出现热计量表跑冒滴漏或破损等问题，业主应及时找安装单位抢修，以免给自己造成损失并影响供暖质量”。

二审审理期间，易和房产公司提出书面申请要求向伊宁**限公司调查了解2012年至2013年度伊宁市XXXX小区没有供热的原因。2014年7月8日，伊宁**限公司作出《关于XX路X巷XX号XXXX小区13、14号楼2012-2013年采暖期未供暖的情况说明》其主要内容：“、关于供暖协议情况：2012年8月28日，我公司与易和房产公司签订XX路X巷XX号XXXX小区供热协议，其中协议第七款第五条约定“伊宁**限公司已按协议的供热面积配置了供热设施，易和房产公司不得减少采暖面积，并且入住率必须达到90%”。实际情况是：小区首年入网，需达到一定入住率，且按此比例由开发商代收一次性缴纳采暖费。易和房产公司对此未和我公司进行相关工作对接，故我公司视为该房产商对此建筑没有供暖需求。2、关于配套费发票情况：XXXX小区13、14号楼诉方提供一套1210763.50元的票据，此系易和房产公司缴纳的用于供热管网和换热站设施扩容的专项配套费，与该区采暖费无关”。

再查明：2015年4月7日，原审法院作出民事裁定书，将“本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，合计100元，由杨**、郭*负担50元，易和房产公司负担50元”更正为本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，鉴定费2000元，合计2100元，由杨**、郭*负担50元，易和房产公司负担2050元。二审庭审过程中，杨**、郭*申请撤回关于鉴定费的上诉请求。

本院认为

本院认为，本案中，杨**、郭*与易和房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，原审确认合同有效正确，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案争议焦点是：易和房产公司虽依约公告交房，但诉争房屋未予供暖，其是否构成逾期交房，应否承担违约责任。首先，根据《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应在2012年11月30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。易和房产公司依约发布公告履行了交房通知义务，期间，双方虽对暖气未能及时接通存在纷争，但未影响2013年3月6日杨**、郭*办理入住手续。其次，《商品房买卖合同》第八条约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：其中第2项非出卖人原因，水、暖、电等配套设施不能接通使用的，则交给日期相应顺延，出卖人不承担逾期交房的违约责任，合同继续履行”。本案双方对诉争房屋未予供暖的事实没有异议，杨**、郭*主要以伊宁**限公司副经理艾**单方接受伊犁晚报记者采访的谈话内容，主张易和房产公司未及时供暖导致逾期交房，易和房产公司对此不予认可。该报道载明采暖期未供暖原因系房产开发公司与热企之间的手续未办完、安装的热计量表未向热企提交热计量表验收合格证明，热企担心供暖后管网压力大，会给业主造成损失所致。根据查明的情况易和房产公司已向伊宁市公用基础设施办公室缴纳了热力配套费，伊宁**限公司副经理艾**单方提出的问题，该报道中并没有涉及相关单位的证实。显然，杨**、郭*仅以伊犁晚报刊登伊宁**限公司副经理艾**谈话内容认定系易和房产公司的原因导致采暖期未及时供暖，依据不足。第三，易和房产公司就涉案小区的供热与伊**热公司签订供热协议，并缴纳供热管网和换热站设施扩容的专项配套费，且涉案小区的暖气配套设施工作已完成。在审理过程中，经调查伊**热公司出具情况说明，认为应由开发商代收一次性缴纳采暖费，并与其进行相关工作对接，否则视为该房产商对此建筑没有供暖需求。对此，易和房产公司不予认可。从易和房产公司履行合同情况看，整个小区的暖气配套设施工作已完成，其已履行应当履行的职责，伊**热公司出具情况说明，与日常用户缴纳供暖费的程序不符，对此情况说明，本院不予采信。综上，杨**、郭*上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由杨**、郭*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月八日