武**与王**租赁合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人武**因租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2014）头民一初字第541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭审理了本案。上诉人武**及其委托代理人赵**，被上诉人王**的委托代理人薛*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年8月23日，武**与王**签订《场地租赁协议》。该合同约定：“王**（甲方）将位于乌鲁木**开发区庐山街665号3600平方米的厂房租赁给武**（乙方），租期一年，自2013年9月1日至2014年9月1日。年租金为750000元，实行年支付制，一次性付清一年的租金，以银行转账或现金为租金支付方式，签协议当日内乙方交520000元，余款230000元须在2013年9月10日之前交清。乙方应于本合同签订同时缴纳50000元履约保证金。甲方应当按照约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常使用；厂房内部装修由乙方自行负责，应先行征得甲方同意，乙方装修不得拆除主体结构，造成损坏的乙方应承担修复或赔偿责任。逾期20日未支付租金或水电、燃气等费用的，甲方有权解除合同。甲方或乙方因自身原因需提前解除协议的，应提前60日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，并按照全年租金10%的标准向对方支付违约金。甲方未按约定提供场地或用水、用电等设施或条件致使乙方不能正常使用的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行协议或解除协议，并要求甲方赔偿相应的损失。”双方均在该协议上签字。在该合同签订之前，武**分三次向王**支付了520000租金（第一次2万，第二次20万，第三次30万），2013年8月23日，王**给武**出具《收条》一张，载明：“收到了520000元租金，剩下230000元租金及押金50000元没有支付，请于2013年9月10日之前付清。”王**在该收条上签字。同年9月1日，王**将该场地交付给武**使用，并提供了相关水电设施，同时于2014年1月办理了相关消防验收手续。同年2月，武**在工商局办理了注册名称为“乌鲁木齐经济技术开发区森蚺室内足球馆”的营业执照，以该场地开始经营健身活动。此后。因该场地无暖气设施，武**与王**发生纠纷。同年3月25日，武**向乌鲁**证处提出对位于乌鲁木**开发区庐山街665号一拖（新疆东**有限公司院内）库房现状进行证据保全，公证员到现场进行了查看，公证书（2014）新乌证内字第002977号载明：“该库房四面墙体无任何暖气设施，地面冰凉，活动中心与货物堆放区之间无隔板，活动中心吧台无任何供暖设施。”并现场拍照21张。同年4月17日，武**向王**出具一份书面《解除场地租赁协议通知书》，载明：“王**：2013年8月23日你与我签订的《场地租赁协议》在履行过程中，因你违约未能按照约定提供场地，未能提供供暖供热设施，及未能将租赁场地与相邻货物堆放区之间建立隔墙等违约情形，致使我不能正常使用租赁物，签订合同的目的不能实现，依照双方签订的《场地租赁协议》约定及《合同法》相关规定，特通知你解除双方签订的《场地租赁协议》。”同日，武**申请乌鲁**证处对上述《解除场地租赁协议通知书》进行公证，当日下午17时30分，武**在公证员面前将《解除场地租赁协议通知书》送达给王**，王**阅读完后拒绝签字。公证员制作（2014）新乌证内字第003841号公证书一份。另查明，位于乌鲁木**开发区庐山街665号3600平方米的厂房系王**从一拖（新疆）东方**有限公司租赁的场地。因武**与王**发生纠纷，2015年10月1日，王**将租赁场地收回，将涉案场地租赁给他人经营使用。本案在审理过程中，武**认为因其投入资金对租赁场地进行装修，故申请对装修损失进行鉴定。原审法院委托中联资**限公司对该厂房装修价值进行评估，经鉴定该厂房装修价值为416549元。

一审法院认为

原审法院认为：武*昱与王**于2013年8月23日签订的《场地租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，故合法有效，双方均应当依约履行。本案中，经庭审核实，王**依照约定将场地交付武*昱使用，并提供水电等设施，故武*昱应当按照合同约定的“签协议当日内乙方交520000元，余款230000元须在2013年9月10日之前交清”的条款交付租金，武*昱只支付520000元租金，剩余230000元租金未按期支付，已构成违约。庭审中，武*昱认为王**未按照合同约定提供供暖设施并建立隔墙，致使室内足球馆无法经营，原审法院认为，武*昱系完全行为能力人，其在经营室内足球馆时，应当提前考察市场行情，预知开办室内足球馆的商业风险，在签订合同时就应当考虑到冬天经营室内足球馆所需要的暖气及隔断问题，而其在与王**签订合同之时，未对暖气和墙体隔断进行书面约定，在签订合同之后，亦未及时采取有效措施减少损失，还投入部分资金进行装修，故武*昱作为承租方，其应当对造成的损失承担主要违约责任；而王**虽然提供了相应的水电及消防相关设施，但其在与武*昱签订合同时，应详尽告知该场地无暖气无隔断，可能影响武*昱正常经营，并进行必要的风险提示，其未告知，致使合同目的无法实现，故应承担次要责任。结合本案实际情况，双方均违反了合同约定，故法院酌定由武*昱承担70%责任，王**承担30%的责任。关于武*昱本诉要求双方2013年8月23日签订的《场地租赁合同》于2014年4月17日解除的诉讼请求，法院认为，按照双方合同第八条约定：“甲方或乙方因自身原因需提前解除协议的，应提前60日书面通知对方，”本案中，武*昱在王**未解决暖气等问题情况下，于2014年4月17日通过公证部门向王**出具一份《解除场地租赁协议通知书》，要求解除合同，王**在接到通知后，60日内未作出是否解除合同的答复，故该合同应当自60日后即2014年6月17日实际已经解除。关于武*昱本诉要求王**退还租金520000元的诉讼请求，原审法院认为，双方合同于2014年6月17日解除，武*昱自2013年9月1日至2014年6月17日共承租291天，应当向王**支付租金597943.89元（750000元÷365天×291天），现武*昱只支付租金520000元，剩余77943.89元未支付，故该项请求不符合法律规定，法院不予支持。关于武*昱本诉要求王**赔偿装修损失费320000元的诉讼请求，原审法院认为，双方合同解除的原因是由于武*昱未按照合同约定支付剩余230000元租金，王**亦未履行预先告知义务，致使合同目的无法实现，故该损失酌定按照中联资**限公司对该厂房装修评估价值416549元计算，由王**承担30%，即124964.70元。剩余70%由武*昱自行承担。关于王**反诉要求双方签订的《场地租赁合同》于2014年9月1日解除并支付租金230000元的请求，法院经庭审核实，双方合同实际解除日为2014年6月17日，故武*昱应当向王**支付剩余租金77943.89元（750000元÷365天×291天-520000元）。关于王**反诉武*昱支付逾期缴纳租金的违约金699200元（自2013年9月11日至2014年7月11日304天×1%×230000元）的诉讼请求，原审法院认为，武*昱应当按照合同约定的“签协议当日内乙方交520000元，余款230000元须在2013年9月10日之前交清”的条款，武*昱未按约支付上述款项，已构成违约，但王**按照1%计算违约金过高，故法院参照银行同期月利率4.875‰，按照武*昱实际未交付租金77943.89元，自2013年9月10日计算至2014年6月17日，即违约金为3419.80元（77943.89元×4.875‰×9个月）。原审法院遂判决：一、武*昱与王**于2013年8月23日签订的《场地租赁合同》于2014年6月17日解除；二、王**赔偿武*昱装修损失费124964.70元；三、武*昱支付王**租金77943.89元；四、武*昱支付王**延期交付租金违约金3419.80元；五、驳回武*昱要求确认双方2013年8月23日签订的《场地租赁合同》于2014年4月17日解除的诉讼请求；六、驳回武*昱要求王**返还租金520000元的诉讼请求；七、驳回王**要求确认双方2013年8月23日签订的《场地租赁合同》于2014年9月1日解除的诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人武*昱不服一审判决上诉称：王**知道我承租涉案厂房用于经营室内足球馆，合同中也明确约定王**为我提供场地及相关配套设施和经营条件，保障我能正常使用。王**在2013年9月1日将涉案厂房出租给我，但直到2014年1月24日王**出租的该厂房才通过消防竣工验收备案；王**提供用水、燃气不符合约定；王**没有解决租赁厂房的供暖及建立隔墙问题，其已严重违约，致使我无法使用租赁的厂房，不能实现合同目的。2014年4月17日，我依法向王**送达了《解除场地租赁协议通知书》，我们签订的《场地租赁协议》在2014年4月17日已实际解除。王**应承担全部责任，我没有违约行为，不应承担任何责任，王**要求我支付租金及违约金的反诉请求不能成立。故提出上诉，请求二审法院依法撤销原审判决，改判双方当事人签订的《场地租赁协议》于2014年4月17日解除，王**退还我房屋租金520000元，赔偿我装修损失费320000元，驳回王**的反诉请求。

被上诉人辩称

被上诉人王**答辩称：我没有违约，当时租赁场地是按照仓库的标准进行施工，水电符合仓库使用标准。合同中没有约定暖气、隔断的问题，武**以此认为我存在违约行为，没有依据。原审判决已考虑录音的证据内容，认定我应承担合同责任，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原审判决。

本院查明

经本院二审审理查明事实与原审判决认定事实一致。

上述事实的认定，有《场地租赁合同》、收条一张、《消防监督查询单》、武昊昱工商营业执照、乌鲁木齐市公证处（2014）新乌证内字第002977号《公证书》、（2014）新乌证内字第003841号《公证书》、王**与一拖（新疆）东方**有限公司签订《房屋租赁协议》，中联资**限公司出具的《鉴定报告书》及一、二审法庭审理笔录等证据附卷佐证。

本院认为

本院认为：武*昱与王**签订的场地租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该合同中约定，王**应当按照约定为武*昱提供场地及相关配套设施和经营条件，保障武*昱正常使用；且王**在出租涉案场地时也明知武*昱租赁涉案场地用于经营室内足球馆，但在履行合同的过程中，王**不能提供供暖、建立隔墙等设施，未能保障涉案场地正常使用，致使合同目的无法实现，王**应承担主要的责任，即对本案承担60%的责任。武*昱作为承租人，在签订合同时应当考虑冬天经营室内足球馆所需要的暖气及相关的隔断问题，但其没有慎重签订合同，本案合同未能正常履行，产生了损失，武*昱亦应承担相应的责任，即对本案承担40%的责任。武*昱在王**未解决暖气等问题情况下，于2014年4月17日通过公证部门向王**出具《解除场地租赁协议通知书》，要求解除合同，王**在接到通知后，60日内未作出明确答复，故该合同应当自60日后即2014年6月17日实际解除。双方合同于2014年6月17日解除，本案租赁期限为2013年9月1日至2014年6月17日，计291天，租金为597943.89元（750000元÷365天×291天），由武*昱承担40%，即239177.56元，王**承担60%即358766.33元，武*昱已支付租金520000元，王**应退还武*昱租金280822.44元。武*昱要求确认双方签订的场地租赁合同于2014年4月17日解除的诉讼请求不能成立，本院不予支持。王**反诉要求确认双方签订的《场地租赁合同》于2014年9月1日解除并支付租金230000元的反诉请求不能成立，本院不予支持。中联资**限公司对该厂房装修评估价值为416549元，但武*昱主张赔偿装修损失费为320000元，故应以武*昱主张的装修损失费320000元计算，由武*昱与王**各承担60%，即王**赔偿武*昱装修损失费192000元。关于王**要求支付逾期缴纳租金的违约金699200元的反诉请求，因对涉案合同不能正常履行，双方均存在过错，故王**的该项反诉请求没有事实依据，不应予以支持。综上，武*昱的部分上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定不当部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2014）头民一初字第541号民事判决第一、五、七项即：“一、武昊昱与王**于2013年8月23日签订的《场地租赁合同》于2014年6月17日解除；五、驳回武昊昱要求确认双方2013年8月23日签订的《场地租赁合同》于2014年4月17日解除的诉讼请求；七、驳回王**要求确认双方2013年8月23日签订的《场地租赁合同》于2014年9月1日解除的诉讼请求。”；

二、变更乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2014）头民一初字第541号民事判决第二项即：“二、王**赔偿武昊昱装修损失费124964.70元”为：王**赔偿武昊昱装修损失费192000元；

三、变更乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2014）头民一初字第541号民事判决第三项即：“三、武**支付王**租金77943.89元”为：王**退还武**租金280822.44元；

四、撤销乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2014）头民一初字第541号民事判决第四、六项即：“四、武**支付王**延期交付租金违约金3419.80元；六、驳回武**要求王**返还租金520000元的诉讼请求”；

五、驳回王**要求武**支付租金230000元的反诉请求；

六、驳回王**要求武**支付逾期交纳租金的违约金699200元的反诉请求。

以上王**应给付*昊昱款项计472822.44元，于本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉请求标的额840000元，给付标的额472822.44元，占请求标的额的56.29%，一审案件受理费12200元（武**已预交），由王**负担56.29%即6867.38元，武**负担43.71%即5332.62元；一审反诉请求标的额929200元，减半收取反诉案件受理费6546元（王**已预交），由王**负担；鉴定费6200元（武**已预交），由武**负担40%即2480元，王**负担60%即3720元。二审请求标的额796398.99元，给付标的额472822.44元，占请求标的额的59.37%，二审案件受理费11763.99元（武**已预交），由王**负担59.37%即6984.28元，武**负担40.63%即4779.71元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十四日