徐**、贺**与李**、赵**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告徐**、贺**诉被告李**、赵**，第三人徐*房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐**、贺**及其共同委托代理人邢*，被告李**、赵**及其共同委托代理人关**，第三人徐*均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告徐**、贺**诉称：2015年1月13日，原告因第三人急需资金周转，出具委托手续委托第三人将其位于新源县青年街××号一套院落对外办理买卖或抵押贷款等事宜。直至2015年8月，原告才从被告处得知原告的上述房屋已过户至被告名下，第三人已经以原告名义将原告房屋以11万元低价出售给了被告且至今都未收到该房款。为此原告起诉请求判令：1.解除第三人以原告名义与两被告签订的房屋买卖合同；2.本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告李**、赵**辩称：原、被告之间的房屋买卖合同合法有效。原告及第三人先后向第三方借款共计35万元，借款到期后因为原告及第三人无法偿还，两原告经与被告协商约定由被告代替原告偿还所欠借款本息共计389000元，两原告将其名下房屋宅院抵债给被告。原告出具了授权书委托第三人代为办理了原告房产和土地使用权的过户手续，双方在房产部门签订备案的房屋买卖合同为了少交过户费用约定房屋转让价为11万元，并不是该房屋转让约定的真实价格。原告以此为由要求解除合同，于法无据。即使原告认为该合同约定的转让价格过低、显失公平，亦只能要求撤销合同而无权要求解除合同。

第三人徐良述称：自己在2014年4月向张**借款20万元属实，原告徐**只是为自己担保；2014年11月自己又向崔**借款5万元。之后，因自己无力偿还上述两笔借款，两原告便出具授权书委托自己将原告的房屋办理抵押贷款以偿还欠款。被告因和张**和崔**是朋友关系，便胁迫自己将原告的房屋办理了过户手续。

本院查明

经审理查明：两原告系夫妻关系，第三人徐**两原告之子。2014年4月16日，原告徐**、第三人徐*与案外人张**签订一份《借款合同》，约定甲方（张**）借给乙方（徐**、徐*）20万元整，借款期限3个月，借款利息3‰；并约定甲乙方自愿用新源县第四产区字第××号房产作抵押，如到期乙方不能偿还本息，甲方有权处置该房产。案外人张**之后将20万元借款交付第三人徐*，徐*向案外人张**偿还了部分借款利息。2014年10月15日，原告徐**与案外人崔**签订一份《房屋买卖合同》，合同约定甲方（徐**）将坐落于新源县青年街××住宅区一套房屋以11万元出售给乙方（崔**），乙方于合同生效之日向甲方支付10万元，尾款于2014年11月15日向甲方一次性付清。2014年12月26日，第三人徐*向案外人崔**借款5万元，并向崔**出具一份借条，内容为：“今借崔**现金50000元，大写伍万元整，约定于2015年1月25前一次还清，如到期无法偿还，愿意赔偿20%违约金借款人：徐*（签字）2014年12月26日。”

2015年1月13日，原、被告及第三人在新源县经共同协商约定：两原告将两人共有的一套房产抵押给被告，由被告替原告徐**和第三人代为偿还两人所欠他人的借款债务。随后，两原告到新**证处出具了一份授权委托书，并对授权委托书进行了公证，公证书字号为：新**证处（2015）新新证字第038号。该授权委托书主要内容为：“委托人徐**、贺**因工作繁忙，不能亲自办理房屋买卖及抵押贷款（房产证号：新源房权证第四产区字第××号、土地证号：新土管国用（99）字第××号）的相关手续，特委托委托人的儿子徐*作为代理人，委托事项：一、代签上述房屋的房屋买卖合同，协助办理房屋产权变更登记及代收卖房款；二、代办上述房屋的证件换新手续；三、代办上述房屋的抵押贷款手续。”

2015年1月13日，第三人徐*与两被告李**、赵**签订了二份《房屋买卖合同》，约定：乙方（李**、赵**）购买甲方（徐*）位于新源县青年街××住宅区（房产证号：房权证第四产区字第××号）的房屋，成交价分别约定11万元和32万元。之后，两被告和第三人徐*以双方签订的成交价为11万元《房屋买卖合同》和公证书，共同向新源县住房和城乡建房局及新源**源局申请办理房屋产权和土地使用权过户登记。2015年2月5日，被告李**取得新源县人民政府颁发的位于新源县青年街××巷××号××住宅区内的房屋产权证（登记房屋所有权人为：李**，共有人为：赵**），并于2015年6月2日取得该房屋所属的国有土地使用权证（登记使用权人为：李**）。

2015年1月18日，被告李**、赵**代替原告徐**和第三人徐*向张**偿还了239800元。

庭审中第三人徐*认可：2014年10月15日徐**与崔**签订的《房屋买卖合同》，实际是自己向崔**借款10万元由徐**签订该合同以徐**房产为该10万元借款抵押，自己拿到崔**的该10万元借款后已于2014年11月向崔**偿还了该笔借款；自己在2014年12月向崔**所借5万元借款属实，至今没有归还。庭审中，两原告和第三人只认可两被告代替原告和第三人向张**偿还的20万元借款本金，对于两被告辩称主张的其余代偿款项均不予认可。

以上事实，由原、被告及第三人庭审陈述及下列证据予以证实：

1、张**和徐**、徐*签订的《借款合同》，证实徐**、徐*两人共同向张**借款20万元；

2、徐**和崔**签订的“房屋买卖合同”及徐*出具的借条，证实徐*共向崔**借款15万元；

3、证人张**和邹**的证人证言，证实：被告已替原告、第三人代为向张**偿还239800元；原、被告及第三人协商确定原告将其房屋抵押给被告，被告替原告和第三人代为偿还所欠相关债务；

4、新源县公证处公证书，证实两原告授权委托第三人代为办理原告房屋的买卖及抵押手续并办理了授权委托书公证；

5、徐*与李**、赵**签订的二份《房屋买卖合同》，证实原告委托第三人办理担保房屋的过户手续情况；

6、房屋产权证和国有土地使用权证，证实原告担保房屋已过户至被告名下。

本院认为

本院认为，两原告出具授权委托书委托第三人代为办理原告名下房屋的房屋买卖或抵押手续，第三人根据授权委托与被告签订的“房屋买卖合同”及代为办理房屋及土地使用权过户手续的行为，应视为两原告本人的行为。尽管庭审中三方对于被告代替原告、第三人代偿债务的范围是否包括原告、第三人所欠崔**的债务及代偿张**的利息数额存在争议，但三方均认可被告已代替原告、第三人向张**偿还了欠款本金20万元。综合原、被告、第三人的陈述和证人证言分析，可以印证原、被告、第三人达成了由被告代替原告、第三人偿还所欠张**的欠款债务，原告将其名下房屋担保原告向被告偿还代偿债务的共同意思表示。第三人代表原告与被告签订的虽名为“房屋买卖合同”，但双方并无进行房屋转让的真实意思表示，而是以“房屋买卖合同”为形式进行担保物的过户转让，原、被告之间的房屋过户行为，符合让与担保的法律特征。该让与担保行为虽为非典型担保，但该行为符合当事人意思自治原则，不损害社会公共利益和公序良俗，且在市场经济条件下具有促进交易、对抗风险、融通资金等价值与功能，应当认定有效。被告现虽然为争议房产名义产权人，但并不拥有对该房产法律上的真实所有权。原告偿还被告代偿原告所欠张**相关欠款债务并经双方对债务进行清算后，被告应当将原告的担保房产过户回转给原告。原告在未向被告清偿相关代偿债务及进行债务清算情况下，以双方并不真实存在的房屋买卖合同关系主张解除实质为让与担保表现形式的“房屋买卖合同”，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告徐**、贺**的诉讼请求。

案件受理费70元，由原告徐**、贺**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。

裁判日期

二〇一六年二月十四日