岳**与杨**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告岳**诉被告杨**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理。依法由审判员张*适用简易程序于2016年2月23日公开开庭进行了审理。原告岳**，被告杨**及委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告岳**诉称：2014年4月18日，原、被告签订了《房屋买卖协议书》，协议约定：被告将位于沙湾县青年路的门面房4间出售给原告，价格288万元；在签订协议时支付40万元，在2014年12月20日前再支付68万元；余款180万元在办理完过户手续后由被告协助原告办理按揭贷款。协议签订后，原告按照约定支付了前期费用，之后被告告诉原告无法协助办理按揭贷款，并多次要求原告支付剩余房款；由于无法办理按揭贷款，致使原告无法支付剩余购房款。现原告请求解除该《房屋买卖协议书》，原告愿意将已支付的40万元购房款，折算为租金23万，余款17万元要求被告退还原告。

原告岳**为支持其诉讼请求，当庭向法庭提供以下证据：书证1，房屋买卖协议书一份。证明：双方签订买卖协议。书证2，租赁转租合同一份、收条一份。证明：在2014年4月20日至2015年4月20日房屋租给杨**租金是每月1.2万元，一年15万元。2015年4月20日至2016年4月20日房屋租给别人，租金每月1万元，现承租人要求我退还房租。书证3，房屋租赁合同书一份。证明：被告2016年将房屋租给杨**每月租金1万元。证人杨**的证言证明。

被告辩称

被告杨**辩称：我同意解除协议。原告所说的房子从2014年4月20日至2016年1月5日我把店拿回来，原告将店承包给案外人，案外人也收取了房租；该案外人原告也申请出庭作证。我不同意返还房款。对退款的房屋买卖协议第八条有明确约定，如果原告反悔是不退还的，要求退还没有合同依据。生效判决（2015）沙民二初字第203号已确认了双方的权利义务，还在执行；原告要求返还相应的款项没有事实依据，依据合同不应当返还，即使退还现在还欠着帐也没有必要返还。

被告杨**为支持其辩解意见，当庭向法庭提供以下证据：书证1，（2015）沙民二初字第203号民事判决书。证明：判决书对本案的事实及谁违约及如何承担责任作出了相应的认定，证明被告答辩中抗辩理由是成立的。

本院查明

经本院审理查明：2014年4月18日，原、被告签订了一份房屋买卖协议书。该协议约定被告杨**将位于沙湾县三道河子镇青年路建筑面积189平方米自有的商业用房四间（含宾馆设施）出售给原告岳**，双方约定房屋总价款为288万元；协议签订后原告向被告支付了40万元房款；被告将房屋交付给了原告，约定于2014年12月20日之前再支付68万元，余180万元在办理完过户手续后杨**协助岳**办理按揭贷款。两个月内还未办完按揭贷款，全部欠款按20‰付息（如贷款不足部分出具欠条，2015年12月20日付清，按时还款利息8‰，逾期还款利息按20‰计算）；同时约定了违约条款，不按约定时间付清付款，则视为违约，应承担购房总价款的1‰的违约损失。合同签订后，原告岳**未能履行房款给付义务，被告杨**将其诉至本院，本院作出（2015）沙民二初字第203号民事判决书，判决岳**向原告支付房款68万元、违约金259200元。该判决生效后，岳**未能履行，杨**向本院申请强制执行。该执行案件至今为止未能执行。

另查明，原告岳**在2014年4月20日至2015年4月20日将合同约定的房屋租赁给案外人杨**，每月房租1.5万元，年租金18万元。2015年4月20日至2016年4月20日房租每月1万元亦租给案外人杨**，被告杨**于2016年1月将《房屋买卖协议书》约定的房屋收回。案外人杨**又与被告杨**于2016年1月5日签订租房合同，约定被告将沙湾县团结路隆盛综合楼，现为瑞鑫宾馆门面房。房号为00024623、00024624、00024625、00024626的商铺（即原告与被告签订买卖合同约定的四间房屋）租给案外人杨**，杨**每月向被告杨**交付租金1万元。现原告以合同无法履行为由，请求：判令解除原被告双方签订的《房屋买卖协议书》，原告向被告已支付的40万元，其中23万元折算为2014年4月2015年12月的租金，剩余17万元原告请求判令被告退还给原告。

本院认为

本案争议焦点：房屋买卖协议解除后，已交房款被告是否应当退还。

本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同为当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。现原、被告双方协商一致解除合同，该约定不违反法律规定，本院予以确认。对于已交房款是否应当退还的问题，根据双方签订的《房屋买卖协议书》第八条第一款约定，该协议签订后任何一方都不得反悔，如果甲方（杨**）反悔则双倍返还已付房款；如果乙方（岳**）反悔，则甲方不退已收乙方房款，作为赔偿款。该条约实际具有定金性质，并且该约定不违反法律规定，本院应予支持。根据《中国人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。本院作出（2015）沙民二初字第203号民事判决书中所判令岳**支付杨**的违约金，与本案中杨**主张已收房款不退的请求，杨**只能选择其一。现被告杨**庭审中要求已收房款不予退还，并且双方均同意解除合同，双方房屋买卖合同不再继续履行，因此（2015）沙民二初字第203号民事判决书中所判令岳**支付杨**的违约金，应视为被告同意不再履行，即终止履行。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告岳**与被告杨**签订的《房屋买卖协议书》于2016年1月5日已经协议解除。

二、驳回原告岳**请求退还房款的诉讼请求。

本案争议标的162500元。案件受理费1775元，由原告岳**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆塔城地区中级人民法院。

裁判日期

二〇一六年三月七日