新乡市鑫**责任公司、李**等与黄**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人新乡市**有限公司（以下简称鑫**司）、李**、王**与被上诉人黄**房屋租赁纠纷一案，鑫**司、李**、王**于2015年9月28日向新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，要求黄**支付房租8万元及按照年利率24%支付违约金至实际付款日。原审法院于2015年12月29日作出（2015）牧民一初字第1426号民事判决。宣判后，鑫**司、李**、王**不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2008年5月1日的房屋租赁合同显示：出租方为鑫鑫开发公司宏升小区（以下简称甲方），承租方为黄**（以下简称乙方），第一条甲方将自有的坐落在新乡市宏力大道281号门面房，出租乙方使用。第二条租赁期共一年，自2008年5月1日至2009年6月1日。第三条甲乙双方议定按季度付款，每季度租金一万元。第六条乙方逾期交付租金，除补交欠租外，按租金的1%以天数计算向甲方交付违约金。承租方黄**签名。出租方新乡市鑫**责任公司项目部加盖公章，法定代表人：王**、李**签名。租赁合同期满后，双方未续签，黄**仍实际租用该房屋。2010年8月18日，黄**承诺自2010年元月至9月份房租三万元整到2010年9月30日全部付清，10月30日付清第四季度房租一万元整。黄**提供了原告向其出具的2010年11月17日收到房租三次16000元收条。2011年4月6日，黄**出具保证：在2011年4月9日前一定把2011年4至6月份房租10000元交清，7至9月份房租在6月30日前交清，否则把房屋钥匙交还，里面的空调之固定设施作为2010年的四季度至2011年的一季度（1至3月份）顶清，别的问题概不纠缠。黄**又提供了原告向其出具的2011年4月9日、8月1日房租收到条共计20000元。2012年4月15日，李**与黄**解除租赁关系。2012年7月1日，黄**以该房屋所有人名义出租给岳**，新乡**民法院（2013）新刑二终字139号刑事判决书判决黄**构成诈骗罪。另查明，2008年10月16日，鑫**司曾与王**签定商品房买卖合同将该房屋出卖给后者，原审法院（2015）牧民二初字第581号民事判决书认定该买卖合同对于承租人黄**未生效。2013年10月12日，王**、李**曾起诉黄**要求支付房屋租金，2014年6月26日，原审法院作出（2014）牧民一初字第38号民事裁定书，准许王**、李**撤回起诉。再查明，王**、李**与鑫**司共同建造新乡**宏升小区，黄**租用的该小区门面房未办理房产证。

一审法院认为

原审法院认为：因延付或者拒付租金而向人民法院请求保护民事权利的，诉讼时效为一年。自2012年4月15日，李**主张与黄**解除租赁关系，继而2012年7月1日，黄**以该房屋所有人名义出租给岳**，王**、李**、鑫**司未能提供自其权利被侵害起一年内向黄**主张房屋租赁费用的证据。黄**以此为由主张超出诉讼时效于法有据，予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，判决：驳回鑫**司、李**、王**的诉讼请求。案件受理费1800元，由鑫**司、李**、王**承担。

上诉人诉称

鑫**司、李**、王**上诉称，1、上诉人要求黄**支付租金的请求并未超出诉讼时效，黄**向上诉人出具了“承诺”、“保证”等欠款凭证，其中对应当支付的租金数额及支付时间有清楚的表述，就此双方之间已转化为债权债务关系，应当适用两年的普通诉讼时效。2、黄**在2013年1月16日因涉嫌诈骗被司法机关刑事拘留，上诉人无法主张权利，诉讼时效中止，2013年12月5日黄**被释放出狱，诉讼时效才继续开始计算，2013年12月27日上诉人提起诉讼并未超出诉讼时效且产生中断时效的作用。3、2014年3月13日黄**以承租人优先购买权被侵害为由提起诉讼，该案件直至2015年9月29日才判决结案，鑫**司此时才知道自己的权利受到了侵害，故与李**、王**于2015年9月份重新提起了要求支付租金的诉讼。综上，请求撤销原审判决，改判黄**支付房屋租金6万元及至实际付款日的违约金。

被上诉人辩称

黄**辩称，1、答辩人租用的房屋是鑫**司的，王**、李**是鑫**司的经办人；2、答辩人已经按照承诺书和保证书交纳了租赁费，李**代表鑫**司出具的2011年7、8、9月份的房租收到条可以证明；3、答辩人与王**、李**不存在房屋租赁关系，王**、李**在本案中的原告资格不适格。综上，请求驳回上诉，维持原判。

双方当事人二审诉讼中均未提交新的证据。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实相同。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国民法通则》第一百三十九条规定：“在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效继续计算。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”诉讼时效中断和中止均发生在时效期间届满前。首先，针对鑫**司、王**、李**的第一条上诉理由，虽然黄**出具的“承诺”、“保证”等欠款凭证对应当支付的租金数额及支付时间有清楚的表述，但并未改变双方当事人之间系租赁合同法律关系的性质，鑫**司、王**、李**主张黄**所欠租金已转化为债权债务关系，应当适用两年的普通诉讼时效的规定没有法律依据。其次，虽然黄**在2013年1月16日因涉嫌诈骗被限制人身自由，但鑫**司、王**、李**至少可以通过诉讼的方式主张自己的权利，黄**被限制人身自由的事由不会造成鑫**司、王**、李**不能行使请求权，因此，该事实不发生诉讼时效中止的法律效果。第三，在黄**未按其“承诺”、“保证”支付拖欠的租金并于2012年4月15日通知黄**解除合同时，鑫**司、王**、李**即应当知道自己的权利受到了侵害，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，因延付或者拒付租金而向人民法院请求保护民事权利的，诉讼时效期间为一年，三上诉人至迟应于2013年4月15日前向黄**主张权利，王**、李**于2013年12月27日向原审法院提起诉讼，已经超过法律规定的诉讼时效期间，不能因此发生诉讼时效中断法律效果。综上，鑫**司、王**、李**的上诉理由均不成立，本院不予采纳。原审判决认定基本事实正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1300元，由新乡市鑫**责任公司、李**、王**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十二日