博爱县**有限公司与吕**房屋抵偿合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人博爱县**有限公司（以下简称：金**司）与被上诉人吕**房屋抵偿合同纠纷一案，被上诉人吕**2014年3月10日向博**民法院提起诉讼，博**民法院于2014年6月17日作出（2014）博民二初字第43号民事判决，金**司不服，向本院提起上诉。本院于2014年9月2日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人金**司的委托代理人孙**、刘*，被上诉人吕**到庭参加诉讼，原审被告贺**经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院认定，被告贺**作为被告金**司的法定代表人两次向原告借款298.6万元。2013年4月3日，被告金**司与原告签订门面房买卖抵押合同，将座落于博爱县中山路与团结路西南角紫金山宾馆后楼御泉洗浴东头一楼面朝东的门面房（现由博爱**务中心租赁使用），以总价款290万元抵偿给原告，若在5个月内还清价款，可收回该房屋的产权，超期则归原告所有。被告金**司在之后的5个月内未能偿还所借款项，也未协助原告办理过户手续。

原审法院认为，关于本案所涉及的借款是被告贺**个人行为还是被告金**司行为即借款性质的认定问题，从2013年4月3日签订的门面房买卖抵押合同及房屋租赁合同约定内容来看，被告贺**及被告金**司对涉案房屋均有相关权利，说明被告贺**的行为是代表行为而非个人行为。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”故被告金**司应当对所借款298.6万元承担民事责任。关于被告金**司与原告签订门面房买卖抵押合同是抵押还是抵偿的认定问题，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”从合同约定的内容来看，显然不涉及优先受偿的问题。被告金**司认为合同属于抵押性质的观点不成立，本院不予采纳。本案中，被告金**司尚欠原告298.6万元，所涉抵债房屋价值290万元，双方自愿以房屋抵销债权，因此，本案名为买卖抵押实为以物抵债的抵偿合同。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”原、被告签订以物抵债的合同，不属于法律禁止的行为，具有法律约束力。被告金**司未在约定期限内给付原告相应价款，及时收回房屋产权，按约定该房屋应归属原告所有。原告要求确认与被告金**司之间签订的合同合法有效，本院予以保护。其要求被告金**司履行协助办理产权过户义务，本院予以支持。关于涉案房屋是否存在其他权利问题，原告就此认为涉案房屋不存在权利受限，经本院释明后仍坚持诉讼请求，故其应承担由此可能产生的不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”

一审法院认为

原审法院判决：一、确认原告吕**与被告博爱县**有限公司之间于2013年4月3日签订的合同合法有效。二、被告博爱县**有限公司负有协助原告吕**办理抵偿房屋产权过户的义务。案件受理费30000元，由被告博爱县**有限公司负担。

上诉人诉称

金**司上诉称，原审判决认定事实不清。原审法院在没有查清该房屋设有他项权证的情况下认定金**司协助吕**办理抵偿房屋产权过户的义务错误。2013年10月31日，上诉人作为博爱县财富**公司的担保人，将涉案房屋抵押给博爱县农村信用合作联社张茹集信用社，原审对该事实未予认定，判决错误。原审判决适用法律错误。原审认定上诉人与被上诉人之间的门面房买卖抵押合同是抵偿合同错误，双方所签合同应为抵押合同，依据担保法解释第五十七条的规定，双方所签抵押合同约定“将坐落于……的门面房，以总价290万元抵偿给被上诉人，若在5个月内还清价款，可收回该房屋的产权，超期则归被上诉人所有”，该约定内容无效。请求：1、撤销博爱县人民法院（2014）博民二初字第43号民事判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

吕**辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉，维持原判。

根据双方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：双方签订的门面房买卖抵押合同是否有效。

本院认为

针对本案争议焦点，上诉人金山公司向法庭提交一份博爱县房管局出具的他项权证书，证明涉案房屋已经设定了抵押权，抵押权人为博爱县农村信用合作联社张茹集信用社，抵押时间是2013年10月31日至2016年10月20日。吕**质证称，对证据本身没有异议，但是不能证明其主张，其提供的证据不能对抗我的物权主张。本院认为该证据客观真实，本院予以认定。

针对本案争议焦点，上诉人金**司认为，第一，一审法院认定上诉人与被上诉人2013年签订的合同是买卖合同不符合事实，双方签订的合同没有买卖房屋的面积、价款，并且从我公司法定代表人与被上诉人签订的借款协议的全过程来看，本案是民间借贷，是以门面房为担保签订的借款合同。第二，涉案房屋面积3800平方，并且在2013年12月31日我公司作为担保人将房屋抵押给他单位，一审法院判决由上诉人协助被上诉人到房管局办理产权过户登记手续违反规定。第三，从法律效力分析，我们之间属于债权关系，我方与张**信用社属于物权关系，物权应当高于债权，因此我方认为一审法院的判决违反物权法律规定。

被上诉人吕**认为，第一，原审认定的房屋抵偿这一事实是正确的，对方将房屋抵偿给我，而不是抵押给我，从一审的事实来看确是抵偿合同。第二，面积在抵偿合同中写有，位置也写的很清楚。第三，上诉人把租赁合同给我，租金都让我收取，给我写有条，完全是把房子卖给我了，所以才会让我收房租。

本院经审理查明的案件事实与原审认定的事实相同。

本院认为，双方当事人签定的门面买卖抵押合同中约定“甲方（上诉人）在本合同前向乙方（被上诉人）借用现金款290万元。作为门面房屋出售款将门面房抵偿给乙方，如甲方在规定5月内将乙方所有金额还完甲方可以收回门面房产权。如超期门面房为乙方所有，甲方应配合乙方办理房产过户手续，租金由乙方所收。”该条款属于以房屋折价抵偿债务条款，无无抵押担保的意思表示，抵押权的本质属性是优先受偿权，该条款不属于抵押担保条款，是对债的履行的变更，不违反法律的禁止性规定，一审认定本案系以物抵债合同并确认合同有效正确。故上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费30000元，由上诉人博爱县**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月六日