又改（16）孙国峰与中**司房屋买卖案判决书

审理经过

上诉人河南中**有限公司（以下简称中**司）与被上诉人孙**房屋买卖合同纠纷一案，孙**于2015年3月10日向焦作**民法院提起诉讼，山**民法院于2015年9月6日作出（2015）山民一初字第00150号民事判决，中**司不服原判提起上诉。本院于2016年2月3日受理后，依法组成合议庭于2016年3月3日公开开庭审理了本案，上诉人中**司的委托代理人孙**、李**，被上诉人孙**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2011年9月27日，孙**与中**司签订《协议书》，约定，孙**自愿交纳人民币377650元作为认购金，签订本协议；认购摩登商业步行街6号楼2层6B43号，面积43.98平米，总价款358566元；在东区房源取得预售证时，孙**所认购房源和所交订金可转入东区对应房源（左岸8号楼11层1106号，销售面积约130平米），中**司为孙**保留对应房源期限为本协议签订日至签订正式《商品房买卖合同》时，优惠后总价377650元；本户一次性付款已于2011年9月27将总房款377650元全部付清；中**司在确定正式商品房买卖签订之日后，将以电话通知、邮寄回执信函或报纸公告的方式通知买受人，买受人应在接到通知后5日内携带相关材料到营销中心签订《商品房买卖合同》，此认购金自动转为房款；暂定交房时间为2012年10月31日，最终以《商品房买卖合同》约定交房时间为准；双方签订《商品房买卖合同》后本协议自动失效。双方未约定刊发该公告的具体报纸媒体，中**司未以电话通知、邮寄回执信函的方式通知买受人。2014年5月27日，中**司承诺，在2014年10月1日前与中海左岸5号、8号楼前期签订商品房买卖协议的购房人签订正式商品房买卖合同，并保证按正式合同约定时间和规定的交房标准将房屋交付业主，并按国家规定给业主办理正式交房手续，在正式交房时出示燃气、暖气公司与我司的正式合同，如以上事项不能在10月1日前完成，我司将按合同约定赔偿方式双倍赔偿，赔偿起止时间从交款之日起至合同签订之日止。”双倍赔偿标准为日万分之四。”2014年10月22日，中**司取得商品房预售许可证。2014年11月7日，中**司在焦作日报刊发《关于签订<商品房买卖合同>的通知》通知签订《商品房买卖合同》相关事宜。中**司将该房面积提高到148.63平方且未能交房。孙**等20余人曾以中**司单方面强行涨价”、不按期交房”、预售面积与协议不照”信访。

一审法院认为

原审法院认为：商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。孙**与中**司签订的《协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条的规定，且中**司已经按照约定收受了购房款，故孙**与中**司为商品房买卖合同关系，中**司为出卖人，孙**为买受人。中**司在起诉前取得了商品房预售许可证，该《协议书》有效。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。中**司有悖诚实信用原则，孙**要求解除商品房买卖《协议书》、返还已支付的购房款377650元并赔偿损失，理由正当，应予支持。

原审法院判决：一、解除孙**与河南中**有限公司于2011年9月27日签订的《协议书》。二、河南中**有限公司于判决生效之日，返还孙**交纳之人民币377650元并赔偿损失（损失自2011年9月27起至判决生效之日止，以人民币377650元为基数，按日万分之四计算。）三、驳回孙**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10577元，由河南中**有限公司承担。

上诉人诉称

中**司上诉称:1、原审判决对于孙**提交的承诺书予以认定，并作为判决损失的依据完全错误。2、本案的协议书应当为预约合同，而原审法院却将该协议书认定为商品房买卖合同，将认购金认定为购房款完全错误。3、原审法院采纳我公司提交的焦作日报公告，则说明我公司依约定履行了相应的通知义务。4、原审法院对同一事实，作出两种截然不同的法律认定，本案认定为商品房买卖合同，其他案件认定为预约合同。请求：撤销原判，依法改判驳回孙**的原审诉讼请求。

被上诉人辩称

孙**辩称：1、我方同意解除购房协议，但我方的观点和中**司的观点不同，我方说的解除主要是中**司严重违约；（1）中**司延期交付，协议约定很清楚是2012年交房，但至今没有交房，严重超期，（2）严重超出面积，原购房协议约定的是130平方米，但实际房屋面积超过了有关法律规定，所以中**司严重违反了协议约定的履行义务，所以该协议应当解除。2、我方认为应当赔偿，我方是在2014年100多户一起去找中**司，中**司让一个叫毕*的人出面解决此事，我们从下午2点多谈到晚上，我方让毕*当场写下了承诺书，不能正常交房应当如何赔偿，承诺书写的很清楚，我方认为该承诺书是对协议书的一种补充，而且约定的也很细致，按照承诺书的标准应给我们赔偿。3、中**司说的电话、报纸通知，我方不知道中**司何时报纸通知；2012年中**司都交付不了房屋，也无法认定中**司通知过我方，我方认为中**司的说法不能成立。原审判决认定事实清楚，判决正确，请求维持原判，驳回中**司的上诉请求。

根据当事人的上诉请求和答辩意见，并经征求当事人同意，归纳本案争议焦点为：1、中**司与孙**签订的协议是否应当解除；2、中**司是否应当返还孙**购房款及损失。

本院认为

针对本案争议焦点，孙**为证明其主张，二审向法庭提供证据如下：证据一、中**司在焦作搜房网登记的资料，证明：中**司的房子现价，比原价每平方米涨价了2000元以上；证据二、两位证人及证言，证明：证明承诺书是中**司的毕*所写。

中**司质证认为，证据一、真实性无法查实，并且该证据与本案也无关联性。证据二、真实性有异议，我公司从未授权委托毕*处理与孙**之间的商品房买卖合同纠纷，毕*也不是中**司员工。该证人证言不属于新的证据，并且该两位证人均系中海的业主，与中**司有利害关系，因此其证明的内容不应当予以采信。

本院对以上证据分析认为，孙**提供的证据一，中**司提出异议，因该证据与本案无关联性，本院不予确认。朱**、王**的证明及证言，中**司提出异议，因朱**、王**均是中海房地产的购房业主，且朱**与中**司有其他诉讼纠纷，朱**、王**的证明及证言，本院不予确认。

关于对原审证据的分析认证，孙**提供毕*的承诺书，中**司提出异议，因该承诺书没有中**司的印章，也没有中**司法定代表人的签字和委托手续，该承诺书本院不予确认。

针对争议焦点，中**司与孙**的理由与其上诉意见和答辩意见相同。

根据当事人陈述、举证、质证及有效证据，本院确认以下案件事实：2011年9月27日，孙**与中**司签订《协议书》，约定，孙**自愿交纳人民币377650元作为认购金，签订本协议；认购摩登商业步行街6号楼2层6B43号，面积43.98平米，总价款358566元；在东区房源取得预售证时，孙**所认购房源和所交订金可转入东区对应房源（左岸8号楼11层1106号，销售面积约130平米），中**司为孙**保留对应房源期限为本协议签订日至签订正式《商品房买卖合同》时，优惠后总价377650元；本户一次性付款,已于2011年9月27将总房款377650元全部付清；中**司在确定正式商品房买卖签订之日后，将以电话通知、邮寄回执信函或报纸公告的方式通知买受人，买受人应在接到通知后5日内携带相关材料到营销中心签订《商品房买卖合同》，此认购金自动转为房款；如因孙**原因，中**司无法通知到孙**或者孙**接到通知而未在约定时间内签订《商品房买卖合同》，中**司对此认购房源另行出售，且孙**须以认购金的15%作为违约金支付给中**司，本协议解除；如因中**司原因，在签订《商品房买卖合同》时，中**司没有为孙**保留此认购房源，中**司应退还认购金并以认购金的15%作为违约金支付给孙**，本协议解除；暂定交房时间为2012年10月31日，最终以《商品房买卖合同》约定交房时间为准；双方签订《商品房买卖合同》后本协议自动失效。2014年11月7日，中**司在焦作日报刊发《关于签订<商品房买卖合同>的通知》通知签订《商品房买卖合同》相关事宜。孙**等20余人曾以中**司单方面强行涨价”、不按期交房”、预售面积与协议不照”信访。

本院认为，孙**与中**司于2011年9月27日签订的协议书，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且孙**在起诉前中**司已经取得了商品房预售许可证，应为合法有效合同。孙**交款后3年中**司没有交付房屋和签订《商品房买卖合同》，中**司已构成违约。现孙**要求解除合同，中**司同意解除，该合同予以解除。合同解除后，中**司应当返还孙**房款，并赔偿实际损失。中**司上诉的部分理由成立，本院予以采纳。综上，原审判决部分不当，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持山阳区人民法院（2015）山民一初字第00150号民事判决第一项。

二、撤销山阳区人民法院（2015）山民一初字第00150号民事判决第二、三项及诉讼费负担部分。

三、河南中**有限公司于本判决生效后10日内返还孙**377650元并赔偿损失（利息损失从2011年9月27日起至本判决确定的付款之日止，以377650元为基数按照中**银行规定的同期贷款利率计算。）

四、驳回孙**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费10577元，由孙**负担2577元，河南中**有限公司负担8000元；二审案件受理费10577元，由孙**负担2577元，河南中**有限公司负担8000元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十八日