李**与河南中**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李**与被告河南中**有限公司（以下简称中**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月22日作出受理决定，立案后向被告中**司送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等诉讼材料，向原告李**送达了开庭传票、举证通知书等诉讼材料。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告李**的委托代理人王**，被告中**司的委托代理人孙**、孙**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**诉称，2011年10月28日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号HN××××684），原告出资购买被告开发的位于山阳区焦东南路2258号“中海·欧凯龙”第1号商住楼1单元13层1310号房，房屋总价款131459元，合同约定交房日期为2012年8月31日。原告按合同约定按期支付了房款，但被告违反合同逾期交房，至2013年11月30日，原告才拿到被告交付的房屋钥匙，但其房屋单体验收合格证明未交付原告。在房屋钥匙拿到后，原告发现被告所交付使用的房屋基础设施、公共配套均未正常运行，也没有按照合同约定为原告办理房屋产权证。根据双方签订的房屋买卖合同，现要求被告支付原告相应的违约金。现起诉要求：1、被告向原告支付逾期交房违约金11926.77元（违约金从2012年9月1日计算至2013年11月30日）；2、被告向原告支付基础设施、公共配套建筑未正常运行的违约金8965.5元（违约金从2013年12月1日开始暂计算至2015年10月14日，之后逾期违约金每日按照房屋总价款的万分之一计算至基础设施、公共配套正常运行之日止）；3、被告支付原告逾期未办理房屋产权证违约金4167.25元（违约金从2014年12月1日开始暂计算至2015年10月14日，之后违约金每日按照房屋总价款的万分之一计算至被告实际办理房屋产权证之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告中**司辩称，一、答辩人逾期交房有无法预见的客观事实存在，焦东路桥的封闭施工对被告的工期造成了重大影响，应在合同约定的违约天数上予以扣除233天。因合同在履行过程中发生了重大变化，履行合同对于答辩人明显不公平，被告请求法庭对合同中约定的违约金的数额予以减少。二、原告要求支付公共配套、公共基础设施的违约金无事实依据。三、办理房产证是房屋行政管理机关的职责，故原告要求答辩人支付未办理房产证的违约金，该诉讼请求错误。依据原被告双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，答辩人仅有向产权登记机关提供备案资料的义务，而无办证的义务。逾期交房必然会造成办证时间向后推迟，两者存在必然的时间联系。不应以同一事实让答辩人承担两次违约责任，这样对答辩人显然是不公平的，故答辩人不应因同一法律行为而承担多种法律上的不利后果。综上，答辩人认为原告的诉讼请求不能成立，请求法院驳回原告诉讼请求。

根据原被告双方的诉辩意见，经合议庭评议，总结争议焦点如下：原告诉讼请求的事实和法律依据。

围绕争议焦点，原告李**提交以下证据：1、商品房买卖合同一份，证明原被告之间存在房屋买卖关系以及诉讼请求的计算依据；2、房款收据一份，证明原告已经将房屋总价款支付给了被告。

被告中**司质证意见为，对证据真实性无异议，但不能证明原告的证明指向，不能证明基础设施和公共配套未达标。

围绕争议焦点，被**公司向本院提交以下证据：1、焦作日报公告两份，证明因南水北调焦东路桥的封闭施工对被告的工期造成延误233天的客观事实，原告要求的逾期交房的违约金应扣除233天；2、河南宏**限公司出具情况说明一份，进一步证明因焦东路桥的封闭施工对被告的工期造成延误233天，原告要求的逾期交房的违约金应扣除233天；3、南水北调办公室出具的证明一份，证明指向同上；4、焦东路桥附近商铺情况说明三份，证明因南水北调焦东路桥的封闭施工对焦东路桥造成周边的商铺影响，经济上造成巨大的损失；5、入住办理流程表一份，证明2013年11月2日已经向原告履行了交房义务，交付时燃气和热力表已经安装入户。

原告李**质证意见为，对证据1，仅仅是焦东路封路并未完全封路，市政府公司为方便车辆通行还修一条路通行，其并不影响工程施工；对证据2，仅是监理公司的说明与本案违约事实没有关联性；对证据3，仅说明南水北调存在的客观事实，但并非是不可抗力，按照双方签订的合同第8条约定，如果被告在施工过程中存在不可抗力的情况，应在发生之日起30日内告知原告，原告至今未收到通知；对证据4，三个商铺均与被告存在利益关系，证明效力低；对证据5无异议。

本院对原、被告提交的证据认定如下：原告提交的证据和被告提交的证据5真实有效，本院予以认定。被告提交的证据1-4真实性本院予以认定，对证明指向本院将综合案情后予以认定。

根据当事人的陈述、举证、质证及有效证据，本院对本案事实确认如下：

2011年10月28日，原告李**作为买受人，被告中**司作为出卖人，签订了一份商品房买卖合同，约定：买受人购买位于山阳区焦东南路2258号商品房第1号商住楼1单元13层1310号房，该商品房用途为住宅，建筑面积42平方米，总金额131459元，买受人于2011年10月28日前将总房款计131459元整一次性付清。合同第八条约定：出卖人应当在2012年8月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时水、电预留入户接口；2、电话、宽带、有线电视于交房时管道设备安装到每户接口处；3、交房时门前路通；4、暖气管道于交房时设施安装到每户接口处；5、燃气管道于交房时设施安装到每户接口处。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、逾期超过60日后出卖人应当自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，至该基础设施、公共配套建筑实际达到使用条件之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。

被告中**司于2011年10月28日收取原告李**房款131459元，李**于同日交纳了房地产契税。2013年10月29日，李**在中**司印制的“入住办理流程表”签字并领取房屋钥匙，该表显示李**所购丽江1号楼1单元1310号房屋的总房款、暖气热力表费、燃气TC卡费均已付清。

2012年1月20日，南水北调中线干线工程建设管理局河南直管项目建设管理局郑州项目部和焦作**管理局发布“关于南水北调总干渠施工期间焦东路绕行路改建后绕行公告”，内容为“为确保南水北调焦作城区段焦东路桥建设顺利进行，维护城市的正常生产、生活和交通秩序，在焦东路现有绕行路西新修建一条同等功能的绕行路，现将有关事项公告如下：自2012年1月30日10时起，封闭现有焦东路绕行路，开通新修建的焦东路绕行路，请过往车辆行人注意交通安全，按交通标志通行”。后南水北调中线工程焦作1段焦东路桥主干道机动车道建成通车。

本院认为

本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告李**与被**公司签订房屋买卖合同后，向被**公司足额交付了房款，但在并未发生合同第八条约定的特殊原因可由被**公司据实予以延期的情况下，被**公司未如约于2012年8月31日前将房屋交付给李**使用，故李**要求中**司支付逾期交房违约金，理由充分，应予支持。因原告李**已于2013年10月29日在被**公司处领取了房屋钥匙，接收了其所购买的房屋，应视为原告李**以实际行为变更了双方约定的交房标准，故逾期交房违约金应自2012年9月1日起计算至2013年10月29日。根据合同约定逾期未取得房地产权属证书违约金亦应自2014年10月29日开始计算。被**公司辩解称因焦东路桥封闭施工，对其工期造成重大影响，应在合同约定的违约天数基础上扣除233天，并提供了报纸刊登的公告等证据，而公告内容显示该道路并未封闭，仅是绕行，即使被**公司认为该事项构成不可抗力，亦应按合同约定在该事项发生之日起30日内告知买受人，但被**公司并未向原告李**告知该事项，故被**公司辩解违约天数应扣除233天的理由不足，不予采纳。但结合本案实际情况，因焦东路桥施工确对中海·丽江工程施工造成一定影响，且原告李**已在被**公司处领取了房屋钥匙，被**公司已履行了交房义务，故被**公司请求法院对违约金标准予以调整的请求，应予采纳。根据公平和诚实信用原则，本院酌定被**公司按照合同约定的违约金的50%向原告李**支付逾期交房违约金。被**公司未按照约定在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故应当按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。原告李**要求中**司支付基础设施和公共配套建筑未达到交付条件的违约金，但未提供基础设施和公共配套建筑是否达到交付条件的证据，故该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最**法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》㈡第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告河南中**有限公司于本判决生效之日起十日内按照已交付总房价款131459元向原告李**支付逾期交房违约金5560.72元（从2012年9月1日起至2013年10月29日共计423日，按日万分之二的50%计算）；

二、被告河南中**有限公司于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款131459元向原告李**支付逾期未取得房地产权属证书违约金（从2014年10月29日起计算至本判决确定的履行之日止，按日万分之一计算）；

三、驳回原告李**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费426元，由原告李**负担200元，由被告河南中**有限公司负担226元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月七日