上诉人安**有限公司与被上诉人韩**租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人安**有限公司（以下简称安阳医药采购站）因与被上诉人韩**租赁合同纠纷一案，不服安阳市北关区人民法院（2013）北民调初字第56号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，2010年6月1日，原告与被告签订租房协议一份，协议约定，原告同意被告租用医药大厦负一层，租金每年3万元，提前30日预交下年度房租；水费、电费、房屋修理费、装修费、各项税费及其他费用由被告承担。合同终止时原告不再补偿被告任何费用，维持原貌；被告如未按协议执行，原告有权终止协议，如政策变化或不可抗力因素，原告有权终止协议；协议期限从2010年8月1日起至2014年7月31日止，如解约，被告提前一个月通知原告；未尽事宜，双方协商解决。2014年3月24日，河南同**所有限公司作出同德评鉴字（2014）第004号司法鉴定意见，其中分析说明对委估鉴定装修损失采用成本推销法，及首先鉴定全部装修费用价值，然后将全部装修费用按照租赁期限平均摊销，实际未经营年限分摊的价值即为装修费用的损失价值。根据租赁合同约定，租赁期限为4年，装修由租赁方投资，租赁期满后装修归房主；如果按照合同正常经营，租赁方应该在4年之内摊销完全部装修费用。因此，实际未能经营期间的装修费用损失就是这期间应该分摊的装修费用。经评估全部装修费用为218930元，本案中，被告申请评估时以2011年5月1日为鉴定基准日。评估鉴定结果为装修损失在鉴定基准日2011年5月1日的市场价值为177333元。合同履行过程中，双方发生争议。经询，原告称被告不按约定支付房租，也不同意解除合同，故要求与被告解除租赁合同，并要求被告支付2011年8月至2013年7月期间拖欠的房租。被告不予认可，表示原告拒不收取房屋租金，且对租赁的房屋停水、停电，造成被告无法正常经营，于2011年12月份关门停业，属原告违约，应当赔偿被告产生的损失。

一审法院认为

原审法院认为，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告应保证被告对房屋的正常使用，被告应当依约足额交纳房租，根据原、被告的陈述及提供的相关证据，可以证明被告依约交纳下年度房租，原告拒不收取，所租赁房屋不能正常使用，导致被告于2011年12月31日正式停业。在审理过程中，租赁期限已满，且双方也没有继续履行合同的意思表示，租赁协议已经解除，予以确认。合同解除后，没有履行的应终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告已交纳2010年8月1日至2011年7月31日一年度的房租，被告在以后的实际占有、使用中未交纳的租金，应依法交纳，截止到2011年12月31日，被告应当支付原告租金12500元（30000元÷12个月×5个月）。由于原、被告就租赁合同究竟谁违约发生争议后，双方无法就房屋的腾退事宜和房屋钥匙的交接达成一致意见，现原、被告的争议已诉至法院，且被告停业后未实际使用租赁房屋，期间的经济损失应当由过错方即原告承担赔偿责任。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，予以支持。参照鉴定装修损失采用成本推销法，被告的装修损失基准日应为正式关门停业后即2012年1月1日，被告的装修损失应为141392元（31个月÷48个月×218930元）。关于被告要求原告承担因关门停业后与授课老师之间的违约损失，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，判决：一、韩**于本判决生效后十日内支付安阳医**有限公司房租12500元；二、安阳医**有限公司于本判决生效后赔偿韩**装修损失141392元；三、驳回安阳医**有限公司的诉讼请求；四、驳回韩**的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元，由安阳医**有限公司负担1287元，韩**负担113元；反诉费减半收取2205元，由安阳医**有限公司负担1464元，韩**负担741元。

宣判后，上诉人安阳医药采购站诉称，诉争房屋仍然没有租赁给他人，被上诉人韩**应当支付房租60000元；司法鉴定意见书不能作为认定案件事实的依据，鉴定对象错误，鉴定单价完全依照韩**提供的装修工程预算有失公平。请求撤销原判，依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人韩**辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。

本院查明

二审查明事实与一审认定事实一致。

本院认为

本院认为，经核实，原审法院依据双方签订的租房协议及履行协议时间等，判决被上诉人韩**支付上诉人安阳医药采购站12500元房租符合法律规定，安阳医药采购站要求韩**支付其60000元房租的证据不足；一审诉讼期间，安阳医药采购站虽对原审司法鉴定有异议，但未提出重新鉴定申请，二审时该公司认为司法鉴定不能作为证据使用，未举证证明其主张，故该项上诉理由不能成立，安阳医药采购站的请求本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1400元，由上诉人安**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月七日