王**与邹*、邹远东房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人王**因与被上诉人邹*、邹远东房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2015）淇滨民初字第1916号，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王**及其委托代理人成爱武，被上诉人邹*、邹远东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

鹤壁市淇滨区人民法院一审认定：2013年6月20日，邹远东与鹤壁**有限公司签署了《内部认购房屋意向书》用于购买位于鹤壁市淇滨区黎阳路东段路北黎阳盛世小区3#楼西单元5层中户住房一套，同日邹远东向鹤壁**有限公司缴纳认购金80000元；2013年10月30日，王**向邹远东支付85000元（含邹远东已交认购金8万元，房屋指标转让费5000元），邹远东向原告王**出具收据；2013年10月31日，王**向邹远东之女邹*账户存入85000元。

一审法院认为

鹤壁市淇滨区人民法院一审认为：本案所涉及的《内部认购房屋意向书》是商品房买卖合同当事人在签署正式合同前所订立的文书，是对双方买卖房屋有关事项的初步确认，其性质是商品房买卖的预约合同，对双方当事人均具有约束力。依照预约合同与本约合同的关系，预约具有先于本约且以订立本约为合同目的的法律性质。因此，在签订认购房屋意向书且邹远东已交付认购金的情况下，邹远东与开发商鹤壁**有限公司均负有进一步协商订立商品房买卖合同的义务，即开发商鹤壁**有限公司负有近期内办理好商品房预售许可证等相关手续的义务。

2013年10月30日，王**与邹远东达成口头认购房屋意向转让协议，并支付85000元（含邹远东已交认购金8万元，房屋指标转让费5000元）的行为，系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效协议，对双方当事人均具有约束力。针对涉案房屋进一步协商订立商品房买卖合同的义务转移至王**与开发商鹤壁**有限公司。

综上，本案中王**与开发商鹤壁**有限公司订立的《内部认购房屋意向书》作为担保性质的预约合同，开发商鹤壁**有限公司因故不能与王**签订商品房买卖合同，应承担相应的法律责任。王**以邹*、邹远东不能交付房屋为由，要求邹*、邹远东返还房屋认购转让款85000元及利息的诉请于法无据，不予支持。

鹤壁市淇滨区人民法院一审判决：驳回王**的诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人王**上诉称：2013年6月20日，邹远东与鹤壁**有限公司签订的《内部认购房屋意向书》，和2013年10月30日王**与邹*、邹远东达成的口头协议均为无效合同。一审认定合同有效错误。请求二审法院查明事实，依法改判支持王**的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人邹**、邹*答辩称：邹*、邹**将与鹤壁**有限公司签订的《内部认购房屋意向书》转让给王**，是双方真实意思表示，上诉人应承接《内部认购房屋意向书》相关权利义务和可能带来的风险。且邹*、邹**转让时不具有任何恶意，双方转让协议应属有效。一审判决正确，应予维持。

本院查明

本院二审认定事实与一审认定事实一致。

本院认为

本院认为：2013年10月30日王**与邹**、邹*达成口头认购房屋意向转让协议，邹**将其与鹤壁**有限公司签订的《内部认购房屋意向书》以及鹤壁**有限公司开具的交纳房屋认购金80000元收据均交与王**，王**按约定支付给邹**包括5000元购房指标转让费在内的85000元。至此，王**实际承接了邹**与鹤壁**有限公司签订的《内部认购房屋意向书》中的载*的合同权利义务，王**有权依据《内部认购房屋意向书》向鹤壁**有限公司主张相关合同利益。

王**与邹**、邹*是在平等、自愿的基础上达成的口头协议，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定且已实际履行，应为有效协议。王**上诉称该协议无效，未提供相关证据证明，本院不予支持。至于王**上诉认为邹**与鹤壁**有限公司签订的《内部认购房屋意向书》系无效合同的理由。本院认为，因签订《内部认购房屋意向书》的一方是案外人鹤壁**有限公司，涉及案外人利益，本案不宜直接对《内部认购房屋意向书》的效力问题认定处理，上诉人王**可另行处理。综上，一审认定事实清楚，判决结果正确，上诉人的上诉理由不能成立。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1925元，由上诉人王**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十九日