苏*与新乡市**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告苏*诉被告新乡市**有限公司（以下简称盛**司）房屋买卖合同纠纷一案，经本院判决后，被告盛**司上诉至新乡**民法院，新乡**民法院审理后发回我院重审。案件发还重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏*的委托代理人王**、刘**，被告盛**司的委托代理人高**均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告苏静诉称，2007年10月24日，原告与被告签订购房合同书，约定由原告购买开发的某某小区5号楼1单元2层东户房屋一套，房屋单价为1133元／㎡，并约定由被告于2008年元月31日前将房屋交付原告及逾期交付房屋的违约责任。合同生效后，原告依约履行了94639元的房款交付义务，但被告至2008年元月31日并未如约交付房屋。原告多次找到被告要求其履行购房合同、交付房屋，直至2009年10月22日，被告以通知书的形式要求原告提高房价续交房款，否则将单方解除合同。原告认为，被告单方作出的涨价决定于法无据，故不能接受。2013年8月11日，新乡**民法院作出（2013）新中民五终字第79号民事裁定书，裁定将本案发回牧野法院重新审理。被告在二审中自认已于2009年12月18日将涉案房屋卖于任**，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定已经构成欺诈行为，故原告依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，为保护原告合法权益，特变更诉讼请求。综上，被告违反合同约定提出涨价、延期交付房屋的行为严重侵犯原告的合法权益，理应继续履行购房合同并承担违约责任。为此，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求：1、申请解除原告与被告之间的房屋买卖合同关系。2、判令被告退还原告已付购房款94639元，并赔偿原告损失283917元。3、诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告盛**司辩称，第一，原被告2007年10月24日签订购房合同，当时被告人尚未取得预售许可证，根据最高法相关规定，出卖人未取得预售许可证与买受人签订的商品房买卖合同应当全面无效。因为合同在签订时就无效，故不存在解除问题。第二，同意返还房款，关于赔偿损失，由于造成合同无效双方都有责任，建议法庭考虑这个因素。

原告苏*在案件审理过程中向本院提交以下证据：1、2005年7月15日合同书一份，证明合同签订事实及原被告双方权利义务内容；2、某某小区项目转让协议书，证明被告承建某某小区项目的事实；3、付款证明及收据4份，证明原告向被告付购房款，被告予以接受的事实；4、新乡市人民政府会议纪要一份，证明被告擅自涨价拒不交付房屋违反政府要求的事实；5、交款通知一份，证明被告涨价拒不交付房屋的事实；6、回执一份，证明原告不同意涨价；7、新**院民五庭民事裁定书一份，证明被告一房二卖，欺诈的事实。

被**公司对以上证据的质证意见为：1、关于合同书，对真实性没有异议，对原告要求的问题有异议。因为当时签订合同的时候对当时的现状双方是都知道的，所以不存在欺诈的问题，第二点造成合同没有履行是因为原告违约造成的。当时被告人在报纸上公示，让原告人交款，另外也书面发通知，让其交剩余的房款。原告人没有按时交纳，是造成本案纠纷以及双方没有履行合同的主要原因，所以对合同未履行及产生今天的诉讼，原告也应承担一定的过错责任。当时在报纸上公示的时间是2009年5月16日。2、对转让协议真实性没有异议，但是苏*当时签订第一份合同不是和盛**司签的，是和某某公司签订的。3、对收款收据，会议纪要、交款通知真实性无异议，对说明的问题有异议。因为当时我们在报纸上已经书面发给了苏*通知，苏*在09年10月28日复函，原告认为属于开发商擅自涨价拒绝交纳款项，事实是由于当时国家强制性规定，要求外墙保温、双层玻璃，所以说被告按照国家规定增加了项目的款项，不增加就不能通过验收，所以当时才发通知增加房价。通知发出以后，由于原告人拒绝交纳，而且当时百分之九十九的用户都交纳了，所以这个楼也就盖起来了，而且大多数业主也都已入住。所以说这几个证据不能证明原告所要证实的事实。4、对市中院的裁定，该裁定未确定被告售房时带有欺诈性。

被告盛**司在案件审理过程中向本院提交以下证据：1、交房交款通知一份。2、苏*复函一份，证明被告人提出解除合同通知之后，原告人没有异议，还证明本案造成现在诉讼有原告没有按期交纳房款造成的，原告人也应当承认过错责任。

原告苏*对以上证据的质证意见为：对证据真实性没有异议，对其证明目的有异议。原告是2009年10月31日对被告提出的涨价要求明确表示不同意，并在法定期限内，于2010年3月18日向法院提起诉讼主张权利，不存在原告人的过错问题。被告在双方有争议的过程中，又将房屋出卖给第三人，这个是具有全部的过错的。

依据原告提供的证据及法庭调查，本院确认以下案件事实：某某小区项目原由河南**限公司（原河南**有限公司）开发，后经政府协调，爱思**限公司将该项目转让给新乡市**有限公司，双方于2008年11月28日签订了《某某小区住宅小区项目转让协议书》，协议书约定了受让双方的权利义务。2007年10月24日，苏*与新乡市**有限公司签订了购房合同一份，合同约定苏*购买盛**司位于某某小区5号楼1单元二层东户房屋一套，面积122.88㎡，单价1133元／㎡，总房款139223元。另约定，工程竣工日期为2008年元月31日。如遇人力不可抗因素或非甲方原因造成无法按期竣工的，本合同工期相应顺延；如因甲方原因造成无法按期竣工的，甲方需向乙方按日支付总房款的万分之二作为违约金。

查明，苏*曾于2005年3月29日向爱**公司预交房款30000元，苏*与盛**产公司签订购房合同后，又于2007年10月25日向盛**司两次交房款，分别为19223元、11416元，于2009年5月31日向盛**司交房款34000元，以上四次交款共计94639元，依合同价格苏*还欠下余房款44584元未交。2009年1月22日盛**司通知苏*按均价1390元／㎡续交房款，苏*以盛**司擅自涨价为由，至今未交清下余房款。盛**司也未将房屋交付苏*使用。

本院查明

另查明，盛**司在上述房屋预售过程中，未办理商品房预售许可，本案所涉房屋现已竣工。

本院认为

本院认为，在本案原二审诉讼中，案外人任**以苏*与盛**司之间的诉讼侵害其权益为由申请参加诉讼。案件发还重审后本院依法追加其为第三人参加诉讼，后苏*申请变更诉讼请求，请求判令解除其与盛**司签订的购房合同，故本案与第三人任**已无利害关系，本院决定第三人任**退出诉讼。因苏*与盛**司所订立的购房合同系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，故应认定为有效合同；由于合同所涉房屋至今仍未交付，被告已经构成违约，应承担违约责任。原告申请解除合同并要求赔偿其经济损失，本院予以支持。关于苏*要求以被告欺诈为由赔偿其双倍已付房款，因证据不足本院不予支持。被告辩称双方在签订购房合同时，被告未取得房屋预售许可证，应认定合同无效，其理由不能成立，本院不予采纳。本案案涉房屋面积为122.88平方米，在订立合同时每平方米价格为1133元，现在同地段房屋均价已达3000元／㎡以上，被告的违约行为造成原告损失达数十万元。考虑到违约金是具有惩罚性和补偿性的，而合同中约定的按房屋总价款139223元为基准、每日万分之二计算违约金远不能弥补原告损失，但鉴于合同的总价款为139223元，被告承担违约责任的限额不宜超过合同总价款，故本院认为被告盛**司在合同解除后除应返还苏*94639元已付房款外还应按合同总价款的金额139223元赔偿原告的损失，较为适宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）款、第一百零七条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告苏*和被告新乡市**有限公司之间签订的房屋买卖合同。

二、被告新乡市**有限公司于本判决生效后十日内返还原告苏*已付房款94639元，并向原告苏*赔偿损失139223元。

案件受理费3500元，由被告新乡市**有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本六份，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月十九日