苏*与新乡市**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人新乡市**有限公司（以下简称盛**司）与被上诉人苏*房屋买卖合同纠纷一案，苏*于2010年5月4日提起诉讼，要求盛**司履行合同义务并交付房屋；支付其违约金22442.75元并承担本案诉讼费用。经审理，河南省新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）于2011年12月30日作出（2010）牧民二初字第196号民事判决。宣判后，盛**司不服，向本院提出上诉。本院于2013年8月11日作出（2013）新中民五终字第79号民事裁定，以原审判决违反法定程序，应追加任**参加诉讼为由，撤销原判，将本案发回重审。原审法院重审期间，苏*变更诉讼请求为：1、解除苏*与盛**司之间的房屋买卖合同关系；2、盛**司退还苏*已付购房款94639元，并赔偿损失283917元；3、诉讼费用由盛**司承担。经重审，原审法院于2015年6月19日作出（2013）牧民二初字第353号民事判决。宣判后，盛**司不服，提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：牧野新城项目原由河南**限公司（原河南**有限公司）开发，后经政府协调，河南**有限公司将该项目转让给盛**司，双方于2008年11月28日签订了《牧野新城住宅小区项目转让协议书》，协议书约定了双方的权利义务。2007年10月24日，苏*与盛**司签订购房合同，约定苏*购买盛**司位于牧野新城5号楼1单元二层东户房屋一套，面积122.88㎡，单价1133元／㎡，总房款139223元。另约定，工程竣工日期为2008年元月31日。如遇人力不可抗因素或非盛**司原因造成无法按期竣工的，本合同工期相应顺延；如因盛**司原因造成无法按期竣工的，盛**司需向苏*按日支付总房款的万分之二作为违约金。

另查明，苏*曾于2005年3月29日向爱**公司预交房款30000元。苏*与盛**司签订购房合同后，又于2007年10月25日向盛**司两次交房款，分别为19223元、11416元，于2009年5月31日向盛**司交房款34000元，以上四次交款共计94639元，依合同价格苏*还欠下余房款44584元未交。2009年1月22日，盛**司通知苏*按均价1390元／㎡续交房款，苏*以盛**司擅自涨价为由，至今未交清下余房款。盛**司也未将房屋交付苏*使用。

盛**司在上述房屋预售过程中，未办理商品房预售许可，本案所涉房屋现已竣工。

一审法院认为

原审法院认为：在本案原二审诉讼中，案外人任**以苏*与盛**司之间的诉讼侵害其权益为由申请参加诉讼，案件发回重审后依法追加其为第三人参加诉讼，后苏*申请变更诉讼请求，要求解除其与盛**司签订的购房合同，故本案与任**已无利害关系，故决定任**退出诉讼。因苏*与盛**司所订立的购房合同系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，故应认定为有效合同；由于合同所涉房屋至今仍未交付，盛**司已经构成违约，应承担违约责任。苏*申请解除合同并要求赔偿其经济损失，予以支持。关于苏*要求以盛**司欺诈为由赔偿其双倍已付房款，因证据不足不予支持。盛**司辩称双方在签订购房合同时，盛**司未取得房屋预售许可证，应认定合同无效，其理由不能成立，不予采纳。案涉房屋面积为122.88平方米，在订立合同时每平方米价格为1133元，现在同地段房屋均价已达3000元／㎡以上，盛**司的违约行为造成苏*损失达数十万元。考虑到违约金是具有惩罚性和补偿性的，而合同中约定的按房屋总价款139223元为基准、每日万分之二计算违约金远不能弥补苏*损失，但鉴于合同的总价款为139223元，盛**司承担违约责任的限额不宜超过合同总价款，故盛**司在合同解除后除应返还苏*94639元已付房款外还应按合同总价款的金额139223元赔偿苏*的损失，较为适宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）款、第一百零七条的规定，判决：一、解除苏*和盛**司之间签订的房屋买卖合同；二、盛**司于判决生效后十日内返还苏*已付房款94639元，并向苏*赔偿损失139223元。案件受理费3500元，由盛**司承担。

上诉人诉称

盛**司上诉称：一、原判认定苏*与上诉人于2007年10月24日签订的购房合同不违反法律规定，判令上诉人承担违约责任，无事实及法律依据。苏*与上诉人签订购房合同的时间是2007年10月24日，爱**公司与上诉人签订项目转让协议是2008年11月28日，上诉人在签订购房合同时尚未取得案涉房屋处分权。苏*未解除与爱**公司在2005年9月29日签订的购房合同，与上诉人重复签订合同过错明显。合同解除的责任应由苏*负担。另，上诉人无案涉房屋的预售许可证，依据相关司法解释的规定，在此情况下签订的房屋买卖合同无效。二、原审判决既然认定合同有效，按该合同第二条及第八条约定，因增加房间开关插座、外墙保温、塑钢窗变更为双层玻璃塑钢窗，苏*应承担增加的费用。上诉人于2009年10月22日书面通知苏*交纳上述款项，并注明30天后未交清房款，视为放弃购房权。苏*书面拒绝。在苏*欠付房款违约在先的情况下，追究上诉人无法交付房屋的责任，显失公平。三、原审认定案涉房屋所处地段的房屋均价已达每平方米3000元，判令上诉人赔偿苏*139223元损失，返还94639元房款，无事实及法律依据。综上，请求：1、撤销原判；2、驳回苏*的诉讼请求，确定并追究苏*应承担的违约及法律责任；3、追究苏*未与爱**公司解除合同又与上诉人签订购房合同的过错责任；4、由苏*承担诉讼费用。

被上诉人辩称

苏*辩称：1、盛**司第二项、第三项诉求都是在二审中提出新请求，根据法律规定只能调解，法院不应审理。2、苏*与盛**司之间的商品房买卖合同不违反合同法第五十二条规定，属于有效合同。原审认定合同有效，符合法律规定。3、答辩人已经于2007年10月25日将有关配套费用交给了盛**司。盛**司提出因配套费涨房价的事实不存在。其提出涨价的要求是明显违反牧野区政府会议纪要及牧野新城住宅小区转让项目协议书的规定，是恶意涨价。4、原审法院将答辩人的损失定为139223元是符合市场经济条件的，也客观反映了答辩人的损失，应予维持。综上，盛**司的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回其上诉请求。

本院查明

本院查明的事实与原审认定一致。

本院认为

本院认为：苏*与盛**司签订的购房合同系双方真实意思表示，合法有效。爱**公司与盛**司签订项目转让协议的时间虽晚于上述购房合同，但该项目转让协议本身是对案涉房地产开发项目的整体转让，该协议签订后，盛**司取得了该房地产开发项目的处分权，该处分权何时取得不影响上述购房合同的效力。

关于商品房预售许可证问题，办理商品房预售许可证是房地产开发企业应当承担的责任，盛**司作为案涉房地产项目的开发企业，至今未能办理商品房预售许可证，应由相关政府主管部门处理，在案涉房屋已经建成达到使用条件的情况下，盛**司以其未办理商品房预售许可证为由，主张案涉购房合同无效，理由不充分，原审判决不予支持，并无不妥。

涉案购房合同明确约定了房屋总价款，同时对后增加的部分项目价款进行了约定。在苏*陆续支付购房款的过程中，盛**司通知要求苏*按其自行提高的房屋单价在限定时间内交清房款，否则视为解除合同，苏*予以拒绝并主张双方应按原合同履行，双方遂起争议。之后，苏*诉至法院，起初是要求盛**司继续履行合同。以上事实说明，苏*并非拒绝履行支付下余房款的义务，而是不同意盛**司单方提价行为导致争议发生，该争议产生的原因在盛**司，而不苏*。因此，盛**司关于苏*未支付下余房款违约在先的主张，依据不足，本院不予支持。

盛**司在与苏*签订购房合同后，又将房屋出卖给他人，致苏*不能取得房屋，合同目的不能实现，构成根本违约。苏*因此变更诉讼请求要求解除涉案购房合同，并由盛**司赔偿其损失，应予支持。原审判决确定损失数额为139223元，相当于判令盛**司赔偿苏*所购房屋每平方米1133元差价损失，换算成房屋单价为每平方米2266元，该价格并不高于同地段商品房的现行市场价格。综上，原审判决结果并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4808元，由新乡市**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月二十三日