郝**、薛**与詹*合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告郝**、薛**与被告詹*合同纠纷一案，原告于2015年7月28日向本院起诉。本院受理后，被告于2015年7月28日提起反诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告薛**及原告郝**、薛**的委托代理人刘**，被告詹*及其委托代理人郭**、李**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：二原告系夫妻关系，2010年前后，原告薛**从当时的河南修**责任公司购得位于该公司大门南侧的两间门面房，合同约定：原告拥有长期使用权。后原告一直在此做生意，2015年4月，原告欲将店铺迁至修武县城，在此期间，被告找到原告协商该房屋买卖一事，原告向被告说明该房屋与粮机厂的所有情况并将原房屋出售协议书给其一份复印件，被告充分了解房屋相关情况后，2015年4月29日原告郝**与被告签订协议，原告以120000元的价格将房屋转让给被告，被告支付20000元定金，余款交房时付清。之后原告履行了全部义务，但被告一直不收房。直到2015年6月20日收到被告的律师函才知道被告不想要房。2015年4月29日原被告所签订的协议是双方真实意思表示。请求判令依法确认被告于2015年6月20日通过河南**事务所给二原告寄送的解除《协议》通知无效；诉讼费用由被告承担。后二原告在诉讼中增加诉讼请求，请求确认原被告2015年4月29日签订的合同有效。

被告辩称

被告辩称：原被告2015年4月29日签订的协议应为无效，原告不具有协议中房屋的所有权，无法行使处分的权利，原告将不具有房屋所有权的事实隐瞒并将房屋出卖给被告，违反国家法律规定，应为无效。

被告反诉称：2015年4月29日，被告与原告签订房屋买卖协议，原告将位于周**机厂楼两间房屋以120000元卖给被告，被告依约支付20000元定金。因原告在签订房屋买卖协议中故意隐瞒与订立协议相关的重要事实，致使协议目的无法实现，被告已通过致律师函的方式与原告解除该协议。请求判令确认被告与原告之间房屋买卖协议解除；原告双倍返还定金40000元；本案诉讼费由原告承担。

原告对被告的反诉辩称：原被告于2015年4月29日签订的协议是双方真实意思表示，合同真实有效。原告没有违反关于定金的约定条款，根本不存在双倍返还被告定金的问题，请求驳回被告的反诉请求。

根据原、被告本诉、反诉的诉辩意见，归纳本案的争执焦点为：1、2015年6月20日被告通过河南**事务所寄给二原告的解除协议的通知是否无效；2、原、被告于2015年4月29日所签订的协议是否有效；3、被告请求确认原、被告签订的买卖协议解除是否有事实和法律依据；4、被告请求原告双倍返还定金40000元是否有事实和法律依据。

为支持自己的主张，原告向本院提交了如下证据：1、律师函一份，证明原告起诉的相关事实，原告没有隐瞒，故对律师函提出异议，请求确认解除协议通知无效；2、2000年12月20日房屋出售协议书复印件一份，证明本案所涉房屋名为出售，实为只取得房屋的长期使用权；3、河南修**责任公司出具的证明一份，证明同意原告薛**转让房屋；4、原告薛**与证明人韩某某的视听资料一份，证明原告当时将房屋转让给被告时已经言明该房屋没有房产证，原告拥有的只是长期使用权，双方签订协议把房屋出售给被告，只是老百姓的法律意识不强，是比照房屋出售协议书来写的。原告当时就已经将房屋的实际情况全部如实的告诉了被告，双方在此前提下才签订的所谓协议，协议是双方真实意思表示，应为有效；5、2015年4月29日的协议复印件一份，证明证人韩某某所述是客观真实的。

被告对原告提交的证据，经质证后发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，对证据指向有异议，被告是因为原告没有出卖双方所签订房屋的权利，原告不具有本案所涉房屋的所有权，被告无法实现合同目的，故与原告解除合同；对证据2的真实性有异议，合同签订的日期是2000年12月20日，但是甲方盖的公章是带防伪编码的公章，这种公章是在2005年以后才出现适用的，该协议明显是虚假的，就合同内容来看，原告只是取得了该房屋的使用权，只能从事经营活动，原告将房屋出卖给原告，该出卖行为无效；对证据3的真实性有异议，河南修**责任公司称本案所涉房屋原告可以转让，而被告未提交房屋所有权证和土地使用权证，不能证实该房屋为河南修**责任公司所有；证据4应属于证人证言，证人应出庭作证，未出庭不应被采信，另视听资料中无法分辨谁是证人，证人是否是对话的一方，以及是否是证人本人；对证据5的真实性无异议，关联性有异议，协议中虽有证明人韩某某，但没有证据证明视听资料中的人就是韩某某本人。

为支持自己的主张，被告向本院提交了如下证据：1、2015年4月29日协议一份，证明原告将不具有所有权的房屋出卖给被告，被告向原告交纳20000元定金，后被告要求原告按照协议约定的房产手续予以补齐时，发现原告不具有出卖房屋的权利以及该房屋没有所有权产权证书，使被告的合同目的无法实现；2、2015年6月20日律师函一份，证明被告向原告发出的解除协议函是合法有效的，因原告与被告所签订的买卖协议无法履行，故被告解除合同；3、证人韩某某书写的证明一份，证明原告提交的视听资料中证人所述不是事实，证人只知道被告给付原告20000元定金的事实；4、证人韩某某的录音光盘及录音整理材料一份，证明证人的录音内容与其书写的证明相互印证，证人只知道20000元定金的事实。

原告对被告提交的上述证据，经质证后发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但对证据指向有异议，该协议约定手续交房补齐指的是原告与河南修**责任公司的手续，并不是被告现在所要求的房产证，在签订合同时原告已向被告说明了该房屋没有房产证；对证据2的真实性无异议，但对证据指向有异议，该律师函所引用的法律条款不适用于本案所签订的房屋协议，该律师函向我方邮寄通知，原告在三个月内向法院起诉，该律师函的解除通知是无效的，不能证明被告的证明指向；对证据3、4，认为属于证人证言，证人应当出庭作证，录音内容没有前序，也没有结尾，对其真实性有异议，对书面证言的真实性也有异议，不能证明被告的证明指向。

依原告的申请，为查清案件事实，本院依法调查证人韩某某，并制作调查笔录，调查笔录基本内容为：当时詹*和其姐找薛**说买房的事，双方说好的20000元定金，当场给了20000元，证人在上面签字证明已经给了薛**20000元，当时詹*向薛**要房产证，薛**说没有房产证，粮机厂这边的房都没有房产证，如果房有问题，照薛**的脸，詹*买房的时候，知道该房屋的现状；粮机厂的房都没有房产证，大家都知道。

原告对调查笔录质证后认为是客观真实的，无异议。

被告对调查笔录质证后认为：1、证人应当出庭作证，不能以这种方式规避证人应出庭作证的规定；2、证人不具备法定的不出庭的事由；3、法庭调取的证据应是当事人客观无法收集的证据，该调查笔录不属于此类应调取的证据，不具有合法性，且与被告提交的韩某某亲笔书写的证词相互矛盾。

本院认为

根据原、被告举证、质证，对本案证据分析认证如下：原、被告提交律师函、协议，双方对真实性均无异议，本院予以认定；原告提交的2000年12月20日房屋出售协议书，因不符合证据特征，本院不予认定；原告提交的河南修**责任公司出具的证明，因无其他证据加以证明，不能证明原告的主张，本院不予认定；原告提交的其本人与证人韩某某的视听资料，结合庭审陈述、本院的调查笔录及被告本人就居住在修武县周庄乡周庄村（涉案房屋就在周庄村大街）的事实，可以证明被告作为签订出售房屋协议的买房一方，自身应尽到相应的注意义务，在充分了解该房屋的现状即没有房产证但有使用权的情况下，签订出售房屋协议，本院认为原告提交的视听资料内容与本院对证人所作的调查笔录内容相互印证，本院予以认定；被告提交的证人韩某某的证明、录音光盘及录音整理材料，因与本院对证人所作调查内容矛盾，本院不予认定。

综上所述，对本案事实确认如下：2015年4月29日，原、被告签订协议一份，内容为：”房屋出售，郝**卖给詹*房屋二间，地址位于周**机厂楼，共十二万。今收到定金二万整，还欠十万整，剩余十万交房补齐，手续交接。以上以此证明。售房人：郝**，证明人：韩某某，买房人：詹*。2015年04月29日”。签订协议后，被告詹*给付原告郝**、薛**20000元定金，签订协议时证人韩某某在场并署名。2015年6月25日被告委托河**律师事务所郭**律师向二原告发送律师函，要求解除与原告2015年4月29日签订的房屋出售协议，原告于2015年6月29收到该律师函。原告于2015年7月28日向本院起诉，请求判令依法确认被告于2015年6月20日通过河**律师事务所给二原告寄送的解除《协议》通知无效。后被告又反诉，请求判令确认被告与原告之间房屋买卖协议解除；原告双倍返还定金40000元。

本院认为，原、被告双方在签订协议时应当尽到相应的谨慎和注意义务，这是对自已合法权益保护的需要，是对意思自治的尊重，也是诚实信用原则的要求。本案中，原、被告所签订的房屋出售协议涉及不动产，标的额较大，原告作为协议签订一方，应当告知合同标的物的现状，而被告作为签订协议的另一方，应尽到相应的谨慎和注意义务，并积极主动了解合同标的物的情况，在合同签订后，被告即给付原告定金20000元，已抵作房款，结合本院查明的事实，证明被告告清楚合同标的物的现状。原、被告签订的协议中有如下内容：”剩余十万交房补齐，手续交接”，该约定明确交房时被告给付原告剩余100000元，并办理手续交接，原、被告双方仅仅要求手续交接，而未明确约定其他内容，属于约定不明，故不能等同于产权证的办理及过户。综上，原、被告之间2015年4月29日所签订的协议，实为房屋使用权转让协议，该协议是双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，应为有效协议。原告请求确认该解除协议行为无效，确认协议有效，于法有据，本院予以支持。被告主张原告在签订协议时故意隐瞒与订立协议相关的重要事实，致使协议目的无法实现，无法办理房产过户，因未能提交有效证据加以证明，本院不予支持。被告向原告发送律师函要求解除合同，后反诉请求确认该协议解除，不符合合同法定解除的条件，且违背诚实信用原则，本院不予支持。被告反诉要求原告双倍返还定金40000元，定金罚则是对合同违约方的制裁，本案原告不存在违约行为，故对该反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第九十四条、第九十六条第一款，最**法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原、被告于2015年4月29日签订的协议有效；

二、被告解除2015年4月29日所签协议的行为无效；

三、驳回被告的反诉请求。

案件受理费100元，反诉费800元，合计900元，由被告承担，暂由原告垫付的100元，待被告履行义务时，由被告迳付原告。

如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月十二日