郑州祥**限公司与郑州**限公司合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告郑州祥**限公司（以下简称祥坤物业）与被告郑**限公司（以下简称联益置业）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人何**、郭**，被告委托代理人王*、杨**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：被告开发了位于中牟县东风路与解放路交叉口的“联益桂园”楼盘，与原告签订了《前期物业管理服务合同》，约定被告聘请原告对该楼盘提供前期物业服务及双方的权利义务。现被告违约未予支付空房物业费等费用，原告多次催要未果。故诉至法院，请求依法判令：1、被告支付因其原因导致的空房物业管理费105920元；2、被告支付因其原因免除业主的物业管理费用69630元；3、被告支付原告代为垫付的前期办公费用20728元。

原告提供的证据材料有：

1、前期物业管理服务合同1份，证明双方存在合同关系，应按合同约定履行义务，合同第7条约定被告应支付原告空房物业管理费，及其免收业主的物业费及垃圾清运费，合同第32、35条约定被告应支付原告为其垫付的前期办公费；

2、联益桂园空房物业费清单1份，证明被告尚未出售的1、2、3号楼部分房屋物业费及垃圾费拖欠情况；

3、办公费用明细表1份，证明办公费用应由被告承担，该明细与被告财务人员核实过，共计20728元；

4、免收物业费证明85份，证明被告因延迟交房等原因单方免除业主的物业费及垃圾清运费共计69630元；

5、业主基本情况登记表1份及业主接房通知单12份，证明交房时间。

被告辩称

被告辩称：一、原告诉讼请求第一项空置房物业管理费不成立，小区不存在空置房。当时联益置业与施工承包方有尾款纠纷，尾款没有支付，施工方没有交付房屋，不能开始计算物业费用。二、诉讼请求第二项，虽然存在免除物业费的事实，但免除原因不清楚，不一定是被告原因导致的，也可能是原告原因，故该项费用不应由被告承担。三、诉讼请求第三项不认可，前期被告已支付原告办公费4.6万元，且被告提供了一部分实物。不久前原告公司要撤走，双方曾签署一份实物接收清单，清单上显示的物品已包含在办公费用和被告提供的实物内，被告已尽到支付前期办公费的义务。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。

被告提供的证据材料有：

1、郑州市物业管理条例1份，根据该条例29条规定，原告主张的空置房物业费是不合理的；

2、2013年7月23日、2014年1月25日收据各1份，证明被告支付原告前期办公费用4.6万元，被告补偿原告物业费3万元，具体是什么原因补偿的不清楚；

3、办公物品移交确认书1份，证明原告实际接收的办公物品数量远远少于原告举证的清单；

4、杨**出具的电费确认清单1份及电业局电费发票12份，证明原告所收业主电费金额不够支付给电业局，被告为保证业主正常用电，向电业局缴纳了欠缴电费61946.02元。

经庭审质证，依据有效证据，根椐原、被告双方当事人的诉、辩意见，本院确认以下案件事实：被告于2013年开发建设了位于中牟县东风路与解放路交叉口的“联益桂园”楼盘，含1、2、3号楼。约2013年初，原、被告经协商签订《前期物业管理服务合同》一份，约定甲方（联益置业）选聘乙方（祥*物业）提供前期物业管理服务。合同约定：第七条、业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由甲方全额交纳；第二十九条、本合同期限自2012年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；第三十二条、本合同附件一中的费为物业公司前期启动资金，甲方应一次性在物业公司进驻该项目前1个月支付给乙方，其中乙方的物业办公用品甲方可按实物配置给乙方或按该标准支付自行购置，产权归甲方，由乙方无偿使用。合同附件一约定：物业公司前期开办费用98550元，含1、物业办公用品52550元（附办公用品名称、数量、单价清单）；2、交房资料打印费6000元；交房期间物业公司亏损费用40000元（附各项费用明细）。合同附件二约定：物业构成明细：多层住宅2幢、高层住宅1幢、商铺2幢。2013年7月，原告进驻“联益桂园”进行准备工作。2013年7月23日，被告支付原告前期开办费用46000元；2014年1月25日，被告支付原告费用30000元。关于物业费标准，1号楼为1元∕㎡，2、3号楼均为0.48元∕㎡。1号楼于2013年6月竣工且其中售出的房屋于2013年9月1日至2014年4月30日交付业主，2、3号楼于2013年6月竣工且其中售出的房屋于2013年9月1日交付业主，截止2014年8月上述3栋楼尚有余房未售出。2013年9月1日，原告按约定开始对3栋楼及商铺提供前期物业服务，合同履行过程中，被告因故免除了三栋楼部分业主的物业费、垃圾费并向原告出具了证明（共85份），每份证明上均显示了应免除费用的业主姓名、房号、房屋面积、免除金额等信息并加盖了被告公章。经核算，免除的物业费、垃圾费共计69626元（其中1号楼52995元、2号和3号楼共16631元）。合同履行至2014年8月，因被告长期拖欠原告上述前期开办费用、免除费用及部分未及时售出房屋产生的空置物业费，原告终止了物业管理服务。截止2014年8月经核算，三栋楼中未及时售出的房屋产生物业费共计102883元，合同约定该部分物业费由被告承担。此外，被告在履行过程中垫付了部分办公费用（详见明细单，为合同约定前期开办费用范围内的办公用品）。截止2014年9月11日，原告人员已全部撤出小区。

本院认为

本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。已竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，被告于2013年9月开始为约定范围内的房屋提供前期物业服务，至2014年8月终止物业管理服务，期间被告未及时售出的房屋产生物业费102883元，合同约定该部分费用由被告承担，故原告要求被告给付空房物业费102883元的诉讼请求，理由正当，予以支持；超出部分的诉讼请求，不予支持。原告作为被告聘请的有偿物业管理公司，依据被告向其发出的书面通知已实际免除了部分业主相应数额的物业管理费用（共计69626元），该物业费用应归责于被告，由被告负担。故原告的该项诉讼请求，证据充分，予以支持。双方合同约定了物业公司前期开办费用98550元及各项办公费用明细，并约定该费用被告应一次性提前支付原告，其中物业办公用品中如系原告自行购置则产权归被告而原告无偿使用。原告称其举证的办公费明细单已与被告财务人员核对且该员工签署了数额“20728”元，被告认可公司存在此员工但对该签字未发表明确的质证意见，且被告举证的收据仅能证明其已支付76000元。综上所述，本院认为被告拖欠原告垫付的办公费为20728元，原告的该项诉讼请求，理由充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条，**务院《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告郑州**限公司于判决生效之日起十日内给付原告郑州祥**限公司物业费十七万二千五百零九元；

二、被告郑州**限公司于判决生效之日起十日内给付原告郑州祥**限公司办公费二万零七百二十八元；

二、驳回原告郑州祥**限公司的其它诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费四千四百七十七元，由被告郑**限公司负担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本八份，上诉于河南省**民法院，并于上诉之日起七日内向河南省**民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

裁判日期

二〇一四年二月八日