上诉人吴**因与上诉人新乡市调味品厂、原审被告新乡**民医院租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人吴**因与上诉人新乡市调味品厂（以下简称调味品厂）、原审被告新乡**民医院（以下简称新乡二院）租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（2010）牧民二初字第167号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审审理查明：2005年12月26日，吴**与调味品厂签订房屋租赁合同一份，约定调味品厂将劳动路49号原职工浴池租赁给吴**经营，租金为每年40000元，租赁期限为5年，自2006年1月1日起至2010年12月31日止，租金按季度缴纳，先交租金后经营，分别于每季度上月28日前交清，如拖欠一天罚款50元，连续15天调味品厂有权终止合同。合同签订后，吴**向调味品厂缴纳租赁费及水电费，开始经营。至2009年5月底，浴池被停水切线，2009年6月宏**公司进驻对浴池等建筑进行拆迁，2009年7月浴池停业。2009年8月18日，根据《新乡市人民政府市长办公会议纪要》2008第8号文件精神，调味品厂与新乡二院签订土地使用权转让合同一份，约定调味品厂将其现有厂区划拨土地使用权及地上建筑物、构筑物、基础设施和附属物转让给新乡二院。2009年12月15日，新乡二院与调味品厂向吴**发出通知，通知载明：“你们所经营的浴池产权已归第二人民医院所有，原与新**味品厂所签订的房屋租赁合同依然有效，请于2009年12月21日到新乡市第**项目部办公室协商有关事宜”。上述期间，调味品厂未与吴**就房屋转让、拆迁、补偿等事宜达成一致意见。吴**向调味品厂交纳租赁费及水电费至2009年第二季度。原审法院另查明：吴**在租赁经营浴池期间，对浴池进行了装修改造，其投入的资产经原审法院委托新乡**证中心现场勘验、评估，浴池土建装修及部分标的物在评估基准日的价格为人民币144463元。

一审法院认为

原审法院认为：调味品厂与吴**签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。调味品厂虽将土地使用权及房屋所有权转让给新乡二院，但不影响租赁合同的效力，在租赁合同存续期间，调味品厂仍有义务保证租赁物符合约定的用途。现浴池在租赁期限未满的情况下因拆迁、停水、断电导致停业，调味品厂应承担违约责任，赔偿吴**在租赁经营期间对浴池进行改善而添附的财产损失。关于吴**主张的退还顾客澡票损失及期待利益的损失，证据不充分，不予采信。因浴池已在2009年7月份停业，故调味品厂反诉要求吴**支付2009年第三季度租赁费及罚款的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、调味品厂于判决生效后十日内赔偿吴**损失144463元；二、驳回吴**的其他诉讼请求；三、驳回调味品厂的反诉请求。案件受理费5800元，财产保全费2000元，鉴定费4500元，共计12300元，由吴**负担2900元，调味品厂负担9400元。

上诉人诉称

吴**上诉称：2009年5月份调味品厂在未通知上诉人的情况下将案涉房屋的电源、水源切断，造成上诉人无法继续经营而被迫停业，调味品厂应承担相应的违约责任，赔偿案涉合同履行后可得利益155537元。

针对吴**的上诉，调味品厂辩称：吴**的上诉理由不能成立，一、吴**所主张的可得利益，没有实际产生，不应支持；二、吴**停业系因经营不善造成，与答辩人无关。综上，请求驳回吴**的诉讼请求。

针对吴**的上诉，新乡二院称：吴**与调味品厂之间的纠纷答辩人不予评论，对原审判决答辩人不承担责任无异议。

调味品厂上诉称：一、上诉人与新乡二院之间的土地、房产转让行为是政府行为，属不可抗力，因此所造成的损失，不应赔偿；二、原审判决认定案涉浴池在2009年7月份停业没有相应根据；三、原审判决上诉人赔偿吴**财产损失144463元没有事实和法律依据；四、上诉人反诉吴**应缴纳2009年第三季度租赁费及罚款的事实清楚，证据充分，应予支持。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，判决结果错误，请求二审法院撤销原审判决，驳回吴**的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。

针对调味品厂的上诉，吴**辩称：一、调味品厂的主张与事实不符，答辩人所经营的浴池停业时间是在2009年7月份，系因调味品厂将案涉房屋转让给新乡二院，新乡二院及调味品厂在未通知答辩人的情况下擅自停水停电，并对案涉房屋的墙体、锅炉、管道等进行损坏，造成无法继续经营；二、答辩人2009年7月14日缴纳的系第二季度的管理费；三、调味品厂不能因政府行为而免责；四、调味品厂反诉要求第三季度租金没有相应根据。综上，请求二审法院驳回调味品厂的上诉。

针对调味品厂的上诉，新乡二院称：同意调味品厂的上诉意见。

二审诉讼中吴**提供的证据有：1、录像光盘一份，证明案涉房屋现状，已被新乡二院、调味品厂损坏；2、耿*承包合同书一份，证明因调味品厂、新乡二院的行为给吴**造成72000元的可得利益损失；3、新乡市统计局统计报表一份，证明因案涉违约行为，造成吴**的个人工资损失33177元；4、吴**现金账帐薄及王**等17人收到条，证明案涉浴池2009年7月份停业及由此造成的退票损失；5、耿*、孟*、赵*、贺*、倪*等证人证言，证明目的同上；

调味品厂认为证据1不能证明吴**的证明目的，新**院认为对该证据的真实性有异议，不能证明吴**的证明目的；证据2调味品厂认为不属于新的证据，不能作为认定可得利益损失的证据，证据3真实性无异议；但不能以吴**个人收入计算案涉浴池可能产生的损失，新**院对上述证据不发表意见；证据4吴**现金账是单方记录，不能证明其证明目的，新**院对此不发表意见，王**等17人收到条调味品厂认为上述人员身份不明，不予认可，新**院同意调味品厂意见；证据5调味品厂认为不属于新的证据，且证人与吴**均具有利益关系，不能证明其主张，新**院同意调味品厂意见。

本院认为

本院认为证据1系案涉房屋现状，但不能证明系由调味品厂、新乡二院损坏，不能证明其证明目的；证据2不能证明其证明目的；证据3统计部门所统计的个人收入，与本案纠纷缺乏关联性；证据4现金账系吴**单方制作，王**等人并未到庭接受各方当事人的质询，本院不予采信；证据5证人证言无其他相关证据相佐证，且证人证言相矛盾，本院不予采信。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为：吴**和调味品厂所签订的案涉浴池租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守。现吴**在案涉合同期限并未届满的情况下，浴池停业。关于浴池停业时间，吴**认为在2009年7月份，调味品厂在原审诉讼中在原审法院询问其意见时并未提出明确异议，结合吴**案涉诉讼中所提供的缴费收据，应认定停业时间为2009年7月份，二审诉讼中调味品厂虽对此提出相应异议，但并未提出相应的证据予以支持，本院不予采纳；关于案涉浴池停业原因，吴**在原审诉讼中主张系因调味品厂断电、断水所致，并提供照片等相应证据，应认定其已初步完成举证责任，调味品厂主张案涉浴池停业系因经营不善明显与事实不符，本院不予采信；二审诉讼中吴**又主张新**院对案涉房屋断水、断电等于与原陈述相矛盾，也未提供相应的证据予以支持，且新**院对此亦不予认可，故本院对此不予采信；在案涉浴池租赁合同期间，调味品厂对该浴池断水、断电，造成该浴池无法继续经营，应承担相应的违约责任。关于调味品厂承担责任的问题，调味品厂主张原审法院评估案涉浴池物品中包含其物品没有提供充分证据予以支持，且吴**对此亦不予认可，故本院对调味品厂该项主张不予支持，吴**对案涉浴池进行改善而添附的财产损失，调味品厂应予赔偿；关于吴**上诉主张的可得利益损失，因其所提供的证据不足，且其申请对可得利益进行鉴定的依据为其单方制作的记账凭证等，对方当事人对此亦不予认可，故对其该项诉讼请求，本院不予支持；关于调味品厂主张的吴**应缴纳的相关费用的问题，因案涉浴池已在2009年7月份停业，调味品厂主张吴**缴纳2009年第三季度的相关费用没有依据，本院不予支持；关于新**院是否应当承担责任的问题，因案涉浴池已在2009年7月份停业，调味品厂与新**院2009年8月18日才签订转让合同，取得案涉房屋所有权，亦无相应证据证明新**院对案涉浴池停业具有过错，故吴**要求新**院承担相应责任没有依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并不不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3410元，由新乡**厂负担50元，吴**负担3660元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二?一二年十一月二十一日