上诉人倪**与被上诉人付学海、付西才确认买卖合同效力纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人倪**因与被上诉人付**、付西才确认买卖合同效力纠纷一案，不服固始县人民法院（2014）固民初字第1800号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人倪**的委托代理人董**，被上诉人付**及其委托代理人张**到庭参加诉讼。被上诉人付西才经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，原告付**与被告付*才系父子关系，两人原均系桥沟乡高庄村中桥组村民（现桥沟乡与丰港乡合为丰港乡）。被告倪**系徐集乡白羊村毛庄村民组村民。1996年左右，被告付*才经原告付**出资为付**在自家宅基地上建造了两间两层楼房一幢（并有院落），四至边界，东与霍**交界至付*才现有东院墙为界，西与霍**交界至付*才现有院墙为界，北至现有公路路中心为界，南至现有北塘埂为界。1998年，桥沟乡人民政府为原告付**颁发了该处住宅的集体土地使用权证，确认付**为该宅院的土地使用权人。房屋建成后，付**居住在该楼房内，几年后外出务工。2008年，付**因犯盗窃罪被北京**民法院判刑六年，服刑期间因表现好被减刑9个月，于2013年3月17日刑满释放。在付**服刑期间，付**父亲付*才因急需用钱，于2010年2月7日与倪**签订《买卖房屋协议书》，将诉争房屋及院落以64000元的价格卖给倪**。协议书上写：付*才自愿将原桥沟粮管所西一百米处自建房屋两间两层包括现有配套设施出让给倪**；付*才出让的房屋属合法建房与任何人无牵扯；……倪**购买属自愿行为，并一次性付清付*才出让金陆万肆仟元整，永不返悔。以上协议至签字之日起生效，望双方共同遵守，如有返悔，付违约金贰万元。落款处除有买卖双方签字，还有证明人唐又前、霍**、孙**等人签字，并盖有手印。协议签订后，倪**支付给付*才房款64000元。倪**每年春节入住该诉争房屋。付**出狱后发现房屋被卖，自己无房居住，便找倪**协商要回房屋，但双方未达成一致意见。现原告起诉至法院，要求确认该房屋买卖协议书无效，要求倪**给付其房屋租金。诉讼中，付**对要求倪**给付房屋租金的诉讼请求，予以放弃。被告倪**认为付**提供的集体土地使用证和别人的土地使用证不一样，付**的集体土地使用证属非法办理，是无效证件。但当庭未提供有关行政部门撤销该证件的有效依据。

一审法院认为

原审认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或变相取得。宅基地与房屋连为一体，不可分离。因此转让房屋所有权必须发生宅基地使用权的变动。而《土地管理法》规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。故在农村宅基地上所建房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，违反法律的强制性规定的合同属无效合同。倪**并非桥沟乡高庄村中桥组村民，且诉争房屋的集体土地建设用地使用证至今未登记至倪**名下。因此，根据我国现行土地管理法的法律、法规、政策的规定，付**要求认定付*才与倪**签订的买卖房屋协议书无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，应予支持。对倪**关于付**起诉超过诉讼时效的答辩意见，因合同无效属自始无效，故对其抗辩意见不予采信。诉讼中，倪**对原告的集体土地使用证提出质疑，但未有充分证据予以抗辩，故原审不予采信。对付**放弃要求倪**给付房租的诉讼请求，原审予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定判决：被告付*才与被告倪**签订的房屋买卖协议书无效。案件受理费100元，由被告倪**负担。

上诉人诉称

原审被告倪**不服原审判决上诉称：一、原判认定事实错误。1、上诉人倪**与被上诉人付*才签订的房地产买卖协议书，是按照农村交易习惯进行的，该协议的签订合法有效，该房地产已交付给上诉人倪**居住多年，虽没有过户，该房地产买卖成立，应属于上诉人倪**。2、协议书签订时，被上诉人付*才、付**仍属于一个家庭，没有分家，被上诉人付*才为户主，在家庭成员及妻子的一致同意下，才将房地产出卖给上诉人，被上诉人付**已脱离该农村集体经济组织，被上诉人付*才拖人出卖该处房产，在熟人介绍下，上诉人倪**才购买被上诉人付*才的房地产。3、被上诉人在原审时提供的证据是违法、虚假的。二、原判适用法律错误，根据目前关于农村宅基地、承包地的法律政策，被上诉人付*才与上诉人倪**签订的协议有法律、政策依据，将房屋出卖给上诉人倪**，被上诉人付**不可能不知道该处房地产已出售，要求二审撤销原判，改判驳回被上诉人付**的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人付学海口头答辩称：土地是房产的基础，被上诉人付学海依法取得土地使用权证，并出资建房，所以被上诉人对房屋享有合法的产权。土地管理法六十二条、六十三条等都明确规定，买卖合同违反了法律的强制性规定。根据土地法的相关规定，是不允许将农村集体所有的土地转让给外村人员的，农村村民一户只能申请一处宅基地，农村宅基地房屋不具有交易性，农村交易习惯并不是协议是否有效的依据，不符合法律规定，被上诉人起诉协议无效，原判适用法律正确。

本院查明

二审开庭审理查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地；农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依法办理审批手续；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。根据该法律规定，农村宅基地使用权具有村民身份性，上诉人倪**未取得本案争议土地所属的农村集体经济组织成员资格，且该宅基地使用权未经土地主管部门审批取得；被上诉人付学海系该集体经济组织成员，并取得了争议土地《集体土地建设用地使用证》，基于不动产的关联性，本案房屋权利受制于宅基地权利，只有经审批取得宅基地使用权后，方可取得其上房屋所有权。故被上诉人付学海主张被上诉人付*才未经允许出售其房屋给上诉人倪**签订的协议，属无效协议，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的法律规定，应当依法认定为无效协议。综上，原判认定案件基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人倪**的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元由上诉人倪**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月十一日