上诉人禹**与被上诉人周*、李**、裴*合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人禹**因与被上诉人周*、李**、裴*合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第3988号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人禹**及其委托代理人张**、杨**，被上诉人周*、李**的委托代理人马涛，被上诉人裴*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，被告裴*与河南**限公司（以下简称“文丰科技”）于2013年3月27日签订《房屋使用协议》约定文丰科技将郑州市金水区文化路95号院16号楼（农业技术推广中心楼）一层面积为70平方米的房屋租赁给被告裴*，《房屋使用协议》约定租赁期间为2013年5月1日至2013年10月31日，租金为35000元，协议还约定该房屋不得转让、转借、转租他人。协议签订后，被告裴*将该房屋装修成上下两层，并与被告禹**于2013年4月1日签订《商铺租赁合同》，约定被告裴*将涉案房屋一层租赁给被告禹**，租赁期间为2013年5月1日至2014年4月30日，每月租金5000元，全年租金6万元，一次结清，租赁期间，未经被告裴*同意，被告禹**不得将涉案房屋剩余租赁时间内的使用权出租或者转让给第三方。《商铺租赁合同》签订后，被告禹**与原告在被告裴*同意后，于2013年8月22日签订《店铺转让协议书》，约定将涉案房产租赁给原告，租赁期间为2013年8月22日至2014年4月30日，每月租金5000元，全年租金6万元，一次交清，原告共计需向被告禹**支付转让金131660元，原告于《店铺转让协议书》签订之日向被告禹**首付款116600元，剩余尾款15000分两次结清。《店铺转让协议书》签订后，原告即将首付款116600支付给被告禹**，并进行装修，开始经营。《店铺转让协议书》签订后不久，文丰科技要求原告搬离涉案房屋并与第三人签订合同，将涉案房屋自2013年11月1日的使用权转让给第三人，原告要求退还转让金及退还未使用的房租，双方发生纠纷，原告诉至该院。

一审法院认为

原审法院认为，本案所涉房屋的实际产权人为河南**限公司，《房屋使用协议》明确约定被告裴*不得擅自转租，但被告裴*承租后仍然转租给被告禹**，被告裴*的转租行为系无权处分，二被告的房屋转租行为为效力待定行为。河南**限公司发现二被告转租后不同意房屋转租，不认可被告裴*的转租行为，终止了与裴*的租赁协议，将房屋出租给第三人，故被告禹**将房屋转租给二原告的行为无效，无效合同当事人双方应互付返还义务，被告应当退还原告已交费用，原告已使用了两个月的房屋，应参照租金标准支付实际占用费用，原告交付给被告禹**的116600元在扣除两个月占用费1万元后，余款应予退还。二原告替被告禹**垫付的水电费750元，被告禹**应予以返还，故二原告的诉讼请求，事实清楚，证据充分，该院予以支持。被告裴*明知涉案房屋不得转租，但其将房屋转租给禹**后又同意禹**将房屋转租给二原告，被告裴*应就禹**的债务向二原告承担连带清偿责任。被告禹**诉辩请求，可另案主张，该院不予受理。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告禹**于本判决生效后十日内返还原告周*、李**店铺转让金及租金共计106600元；二、被告禹**于本判决生效后十日内返还原告周*、李**垫付水、电费750元；三、被告裴*对第一、二项判决内容确定的义务向二原告承担连带清偿责任，在承担清偿责任后，有权向被告禹**追偿，按各自责任承担。案件受理费2448元，由被告禹**承担。此款原告已预交，不再退还，待被告在履行本判决规定的付款义务时一并给付原告。

上诉人诉称

宣判后，禹**不服，向本院提起上诉称，一审判决认为禹**将房屋转租给周*、李**的行为无效是错误的。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决上诉人承担返还被上诉人周*、李**店铺转让金、租金及水电费是错误的。根据《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，应当认定上诉人与被上诉人周*、李**签订的《店铺转让协议书》为有效协议。一审判决认为“原告已使用了两个月的房屋，应参照租金标准支付实际占用费用”明显是错误的。被上诉人裴*故意隐瞒涉案房屋租期、不得转租的事实，其应当承担全部责任，并赔偿给被上诉人周*、李**及上诉人造成的损失。被上诉人周*、李**除重复支付15000元的房屋租金，并未因签订或者履行协议而遭受其他损失。请求撤销原审判决，依法改判上诉人不承担返还店铺转让金及租金、水电费的责任或发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人周*、李*飞辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。请求驳回上诉人的上诉，维持原审判决。

被上诉人裴*辩称，一审判决公正合理，请求维持原判。

二审中上诉人禹**提交如下证据：证据1、租赁合同一份，证明在2012年裴*和禹**签订合同，禹**承租裴*出租房屋事实。证据2、禹**装修店铺的清单、票据，证明禹**在接受店铺时对店铺的投入，装修及设备在转让给被上诉人周*、李**时一并转让。

被上诉人周*、李**的质证意见是，证据1、裴*和禹**签订的合同与本案无关。证据2、对真实性、合法性、关联性均不予认可。

被上诉人裴*的质证意见是，证据1、对真实性、证明目的无异议。证据2、对真实性有异议。

本院查明

本院查明的其他事实与原审查明的事实一致。

本院认为

本院认为，被上诉人裴*与河南**限公司于2013年3月27日签订《房屋使用协议》，该协议约定争议房屋不得转让、转借、转租他人，然被上诉人裴*承租该房屋后将其转租给上**，上**又将其转租给被上诉人周*、李**，被上诉人裴*、上**转租后均未得到权利人的追认，亦未取得处分权，故原审法院认为上**将房屋转租给被上诉人周*、李**的行为无效并无不当，上**诉称根据《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，应当认定《店铺转让协议书》为有效协议不能成立，本院不予支持。因上**将房屋转租给被上诉人周*、李**的行为无效，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决上**承担返还被上诉人周*、李**店铺转让金、租金及水电费，适用法律正确。被上诉人周*、李**在签订《店铺转让协议书》时向上**交付了116600元，且替上**垫付了水电费750元，而被上诉人周*、李**使用房屋仅两个月，故上**称被上诉人周*、李**除重复支付15000元的房屋租金，并未因签订或者履行协议而遭受其他损失的主张与事实不符，本院不予支持。上诉人诉称被上诉人裴*故意隐瞒涉案房屋租期、不得转租的事实，其应当承担全部责任，并赔偿给被上诉人周*、李**及上**造成的损失，无事实和法律依据，原审法院判决被上诉人裴*就上**的债务向被上诉人承担连带清偿责任并无不当。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2448元，由上诉人禹**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月二十八日