苏**与夏邑**有限公司租赁合同纠纷再审民事判决书

审理经过

再审申请人苏**因与被申请人夏邑**有限公司（以下简称天**司）租赁合同纠纷一案，不服商丘**民法院（2013）商民二终字第255号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年12月25日作出（2014）豫法立二民申字第00848号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人苏**的委托代理人苏**、王**，被申请人天**司的委托代理人王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2007年12月14日，一审原告苏**起诉至夏邑县人民法院称，其于2001年3月1日租赁了天**司的两间门面房及对应的小房，签订了租赁合同并交纳了全部租金。2007年4月4日，天**司突然送达了一份解除合同通知书，以苏**未经天**司同意擅自转租为由解除合同。即使苏**转租也是经过了天**司同意，天**司解除合同的理由不成立，请求确认天**司的解除合同通知书无效。

一审法院查明

夏邑县人民法院一审查明，2001年3月1日，苏**、天**司签订了一份租赁协议，约定天**司将其自有的位于夏邑县县府路中段南侧的两间门面房出租给苏**使用，苏**当日付清了租金12万元。2001年11月26日，双方对该协议书进行了公证，并在夏**管局另行签订了一份《房地产租赁契约》。2003年10月25日，苏**将其承租的房屋转租给他人，天**司于2006年10月13日以苏**未经同意擅自转租为由，以苏**为相对人制作了解除合同通知书，但将该通知书送达给了苏**之子苏**；2007年4月4日，天**司将该解除合同通知书又向苏**本人进行了送达，天**司为两次送达办理了公证；夏**证处分别于2006年10月16日和2007年4月4日出具了（2006）夏**字第96号公证书和（2007）夏**字第39号公证书。苏**、天**司租赁合同约定的两间房屋，天**司已对其中一间房屋进行了处分，并通过另案诉讼、强制执行，交付并过户登记给了受让人；苏**对其中的另一间房屋实际占用。

一审法院认为

夏**民法院一审认为，苏**、天**司订立的房屋租赁合同为有效合同，虽然双方于2001年3月1日、11月26日分别签订了协议，但从双方实际履行情况看，2001年11月26日双方办理公证时仍以2001年3月1日的协议作为公证的合同文本，两份协议系双方就同一租赁物订立的租赁合同，并不存在两个相互独立的租赁合同。天**司作为出租人，如果认为承租人未经其同意擅自转租，可以依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定行使合同解除权。苏**作为承租人，在出租人通知解除合同的时候，如果认为解除合同的理由不能成立，可以依据该法第九十六条第一款的规定，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；《最**法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。苏**、天**司在租赁合同中没有约定解除合同的相关事项，天**司在其解除合同通知书中亦未设定异议期限，因此，苏**应在解除合同通知书送达之日起三个月内提起诉讼，请求确认天**司解除合同的效力。本案天**司发出的解除合同通知书于2007年4月4日到达苏**，而苏**至2007年12月14日才向提起诉讼，显然已经超过三个月的法定期限，故对苏**的诉讼请求不予支持。夏**民法院于2012年11月26日作出（2012）夏*初字第330号民事判决：驳回苏**的诉讼请求。案件受理费100元，由苏**负担。

二审上诉人诉称

苏**不服一审判决，向商丘**民法院上诉称，天**司已将房屋转让，且曾同意苏**转租，故无权行使合同解除权；本案不应适用《最**法院关于适用若干问题的解释（二）》。天**司答辩称，原判正确，应予维持。

二审法院查明

商丘**民法院二审查明的事实与一审一致。

二审法院认为

商丘**民法院二审认为，苏**与天**司之间签订的房屋租赁合同，不违反有关法律的强制性规定，合法有效。但依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，出租人可以行使合同解除权，而作为承租人，在出租人通知解除合同的时候，如果认为解除合同的理由不能成立，可以依据该法第九十六条第一款的规定，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。在本案租赁合同的履行过程中，天**司以苏**未经其同意擅自转租从而请求解除租赁合同的要求符合法律规定。《最**法院关于适用若干问题的解释（二）》2009年5月13日开始实施，在此之前一、二审尚未审理终结的，适用该解释，而二审审理后于2009年8月7日作出的（2009）商民终字第142号民事判决，很显然在该解释实施后本案尚未审结，故应适用该解释的规定。该解释第二十四条规定，“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。天**司向苏**发出的解除合同通知书于2007年4月4日送达苏**，而苏**2007年12月14日才提起诉讼，显然已经超过三个月的法定期限，故苏**要求确认天**司解除合同的行为无效的理由不能成立，不予支持。商丘**民法院于2013年7月22日作出（2013）商民二终字第255号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由苏**负担。

再审申请人称/抗诉机关称

苏**申请再审称：1、天**司发出解除租赁协议通知书时已将涉案房屋过户给徐*，所有权已经转移，因此只有徐*有权解除合同，天**司无权对涉案房屋行使解除权。2、天**司2001年3月1日出具的同意转租的意见书明确说明同意转租，其丧失了限制苏**转租的权利。3、《最**法院关于适用若干问题的解释（二）》是2009年5月13日才开始实施，在此之前一、二审已经审理终结，原审适用该解释的规定属于适用法律错误，认定苏**起诉超过三个月的时效是错误的。4、一审不得主动以超出时效为由审理本案。请求撤销原判，改判确认天**司解除合同的行为无效。

本院查明

本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。

本院认为

本院再审认为，本案争议的焦点问题为：对苏**关于确认天**司解除合同行为无效的请求应否支持。根据本案查明的事实，天**司于2007年4月4日向苏**送达了解除合同通知书，苏**如果认为天**司解除合同不符合双方约定或者无权解除，其应当在法律规定的期限内提出异议并请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据《最**法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，当事人没有约定异议期间的，异议期间为三个月，三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。苏**在2007年4月4日收到解除合同通知，在8个月后即2007年12月14日才提起诉讼，超过了该司法解释规定的三个月异议期间，对其诉讼请求，依法不应予以支持。该司法解释第三十条规定，合同法施行后成立的合同发生纠纷的案件，本解释施行后尚未终审的，适用本解释。本案双方当事人订立合同时间是2001年3月1日、11月26日，在合同法施行时间1999年10月1日之后；该司法解释于2009年5月13日开始实施，本案第一轮审理的二审程序于2009年8月7日作出判决，属于司法解释施行后尚未终审的情形。本案符合司法解释第三十条的规定，应适用该司法解释。苏**未在法律规定的异议期限内提起诉讼，其关于确认天**司解除合同行为无效的请求，依法不予支持。原审适用法律正确，处理结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

再审裁判结果

一、维持商丘**民法院（2013）商民二终字第255号民事判决。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月二十三日