石**与杨*租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告石*延与被告杨*租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石*延及其委托代理人校丙戌、被告杨*及其委托代理人张**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原告有一个占地5亩的院，2011年原告花6万元在该院子内新建250平米猪舍准备养猪，被告通过原告村的一位街坊找到原告，要求租赁原告的院用于焊接钢管，条件是原告将其院内的猪舍拆除、树木伐掉，租期5年，前两年每年租金2万元，后三年每年租金3万元，原告将院租给被告。2011年12月10日原告与被告签订了租赁合同，合同签订后被告交给原告第一年租金，原告将新建的250平米猪舍和100多棵树木清除后交给被告使用。被告在院内搭建约600平米大棚开始焊接钢管。2012年12月10日，被告应交第二年租金却未交，原告找到被告家里，才知被告与他人打架被关起来了，被告父亲替原告交纳了第二年的租金。之后被告称要对设备、设施升级改造，将搭建的大棚及所有设备全部拆走。2013年12月10日，到了交第三年租金的期限，被告又未按期支付，后经过原告多次催要，被告至今仍未支付。为此原告起诉，要求解除原、被告于2011年12月10日签订的租赁合同，判令被告支付合同解除前的租金，并赔偿原告违约金、财产损失，三项共计10万元。

原告提供的证据材料有：

2011年12月10日原、被告双方签订的租地合同1份，主要证明原、被告之间存在租赁关系，地上有猪舍、树木，现在已经不存在。

被告辩称

被告辩称：1、原、被告于2011年12月10日签订的租地合同，既违反了法律又违背了党的政策，是无效合同。按照《农村土地承包法》等法律、法规规定，未经依法批准，不得将承包土地用于非农建设。坚决制止任意改变基本农田用途等相关规定。原告明知自己所分的土地系基本农田，却违背上述法律和政策的规定，将自己所分基本农田用于非农业建设，建设猪舍，又将土地出租给外村人焊接钢管，故双方签订的合同系无效合同。2、原告要求法院解除合同，程序违法。根据《合同法》相关规定，原告直接提起诉讼请求法院解除合同，程序违法。3、被告没有违约，不应承担违约责任。由于原告所建的院是违法占用耕地，出租给被告后，政府有关部门多次制止，虽购买了机器设备，但办不了有关营业手续，后找原告协商不再租赁，原告知道无法经营表示同意，之后被告将设备全部拉走，终止了合同的履行。故被告没有违约，更不应承担违约责任。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。

被告未提供证据材料。

本院查明

经审理查明：2011年12月10日，被告杨*租赁原告石*延承包的土地从事电焊加工，双方经协商签订《租地合同》一份，合同主要内容为：土地方官渡镇二十里铺村村民石*延（甲方），租地方大孟镇彦岗村村民杨*（乙方），一、乙方愿意租赁甲方的养殖用地，此院位于郑汴路路北，本村东头路路东，北邻生产路，东岭高振峡，共五亩土地。二、据双方协商此合同有效期为五年，租赁费付法，采取一年一交的方式，每年交租赁费的时间应在本合同每年的12月10日前付清。三、乙方前两年即2011年12月10日至2013年12月10日，应向甲方每年交租赁费两万元整，后三年即2013年12月10日至2016年12月10日，应每年向甲方交租赁费三万元整。四、在租赁期内如里面开发或土地调整，本合同解除，甲方应核定后退给乙方剩余时间的租赁费，但甲方不补偿乙方的任何损失。五、乙方在此院所投资的建筑设施，合同到期后归乙方所有。六、在租期内，如需开发占用此院，本合同解除，一切损失有乙方承担，甲方概不承担。开发方所补建面积的款项除去甲方的250平方米以外的款项，由甲乙双方按陆比肆划分此款。即甲方陆个、乙方肆个。土地、围墙及大门等归甲方所有乙方不得有争议。七、此院所植的树木归甲方所有，如需要采伐须经甲方同意后再采。八、在租期内乙方不得挖坑破坏土地，如有，在合同到期时必须恢复。九、五年合同到期后，同等条件下乙方应优先租赁。十、乙方必须合法经营，否则一切后果有乙方承担，甲方概不负责。十一、此合同甲乙方双方不得违约，否则应补偿对方违约金十万元整。十二、本合同一式两份，双方各执壹份自甲乙两方签字之日起生效。合同签订后，原告将涉案土地上的树木砍伐并出售，将猪舍拆除，为此被告支付原告1万元。原告将该土地交付被告使用，被告分两次支付原告租赁费4万元，租赁费已支付到2013年12月10日。2013年3、4月份，被告以厂房、电焊设备需要升级改造为由，将上述物资全部拉走，至今未再占有使用该土地，涉案土地一直闲置。为此原告起诉，要求解除原、被告于2011年12月10日签订的租赁合同，要求被告赔偿猪圈损失6万元、树木损失3万元及租金1万元。2014年4月10日庭审中，被告称2013年5、6月份已告知原告不再租赁该土地，原告可以将该土地租赁给其他人使用，原告不予认可。另查明，涉案土地性质为集体土地。

本院认为

本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，原告将集体土地租赁给被告用于电焊加工，从事非农业建设，该协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效协议。故原告要求解除原、被告签订的合同，理由不当，本院不予支持。2013年3、4月份被告以设备升级改造为由将厂房、电焊设备全部拉走，被告未告知原告不再占有使用该土地，致使涉案土地一直闲置，故2013年12月11日至2014年4月10日之间该土地闲置给原告造成的损失，被告应当按照租赁合同的约定赔偿原告该期间的租赁费损失，结合原、被告约定一年租赁费3万元，故被告应赔偿原告租金损失1万元。原告要求被告赔偿猪圈损失6万元、树木损失3万元，因该猪圈系原告拆除、树木系被告砍伐并出售，且被告已支付原告1万元，故原告要求被告赔偿该损失，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告杨*于本判决生效之日起十日内支付原告租赁费损失一万元；

二、驳回原告石**的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二千三百元，由被告杨*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省**民法院，并于上诉之日起七日内向河南省**民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

裁判日期

二〇一四年八月二十六日