殷**与河南兴和置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告殷*照诉河南兴和置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月10日受理后，由审判员高**依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告殷*照及其委托代理人李**、被告委托代理人刘喜庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2007年9月28日，原、被告经协商以每平米2365元的价格，原告购买被告的云台生活广场第A幢5层061号房产，当天原告支付了定金，2007年12月11日原告付清房屋全款。当时被告承诺该房为商业用房，后被告又以当地政府干预为由将房屋用途改为住宅房，对此原告与被告多次交涉无果。2013年12月20日原告出于无奈，与被告签订了商品房买卖合同。依据合同十五条约定，被告应在房屋交付90日内为原告办理房产证，取得房地产权属证书，否则应退还房款，承担已付房款1%的违约金。但至今被告既不能为原告办理房产证，又不愿退还原告房款，且让原告无端承付了1400元的房屋契税。另外，原告2007年购房后，双方于2008年4月3日签订了云台生活广场酒店式公寓托管协议，原告将该房屋交被告托管经营，被告每月支付原告585元（合同为递增，双方另行约定为每月585元）。自2014年元月至今，被告仅付原告一个月的费用，尚欠7个月，合计4095元未付。综上，特提起诉讼，请依法判令：1、被告退还原告在其云台生活广场所购第A幢5层061号的房款119007元，支付违约金1190.07元，赔偿原告因购房所支付的契税损失1400元；2、被告支付拖欠原告的返租费4095元；3、本案诉讼费由被告承担。

庭审中原告将第二项请求变更为4680元，本庭告知原告应在庭审后7日内补交诉讼费用，但原告逾期未补交，故该项诉讼请求本院仍按照4095元处理。

被告辩称

被告辩称，1、原告所称的双方购房的基本事实没有异议。2、如果原告要解除合同返还租金应将已获得的返租费退还被告。3、被告目前仍同意继续履行合同可以继续为原告办理相关的房屋手续。

根据双方诉辩意见，本院归纳本案争执焦点如下：原告所诉要求被告返还购房款、支付违约金、退还相关契税及支付相应租金的诉请是否依法有据，应予支持。

原告围绕焦点举证如下：

1、原告的身份证复印件，证明原告的主体资格。

2、原告2007年9月28日向被告交费票据，证明原、被告2007年9月28日通过协商原告在被告处购买了房屋。

3、购房定单及收据4张。

4、2014年9月4日被告为原告出具证明一份，证明原告在被告处购买房屋的房款119007元已全部付清。

5、原、被告双方于2013年12月20日补签的商品房买卖合同，证明房屋价款写为14万多是被告工作人员的失误，实际房款为119007元，被告未按商品房买卖合同的第15条履行，被告应承担责任。

6、原、被告在房屋交付之后于2008年4月3日签订的托管协议。

7、2009年11月28日原告签名的被告河**和置业有限公司购房登记明细表。

8、原告的存折，证明双方对约定每月返租金额585元的认可，并且已经实际履行。

9、原告与被告公司员工吴**的谈话录音，证明被告未按合同约定为原告办理房屋的相关手续，也证明被告在签订合同时所存在的过失行为。

10、2014年1月7日原告税收交款证明，证明原告向税务部门交纳了1400元的费用，因被告的原因造成原告的损失，被告应予以赔偿。

被告质证后认为，对原告所举证据的真实无异议。但其认为双方签订的托管协议中的返租费是以原告拥有房屋产权为前提，原告一方面要求解除合同一方面要求返租是矛盾的，所以原告若要求解除合同，则应予以返还被告已支付的返租费用。

原告认为，1、房产证的未办理是因为被告方造成的，与原告没有关系。2、在被告未给原告办理房屋相关手续之前，原告是不享有该房屋的所有权，但是原、被告之间签订了合同，原告已支付了房款，所以原告对该房屋享有合法的占有权，原告的占有是合法的，所以签订了托管协议，原告将占有的房屋交由被告管理，被告应该将其中的收益交付原告一部分。被告支付原告的返租费是因为被告占有了原告的房屋，与被告要求解除合同不相矛盾。

被告围绕争议焦点，举证如下：

1、建设用地规划许可证、国有土地使用权证（附宗地图）、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。

2、云台生活广场A幢楼竣工验收登记表。

3、原告所购房屋所有权初始登记证及测量平面图。

原告对上述证据真实性无异议。

根据原、被告的举证、质证意见，本院对证据分析认证如下：被告对原告所举证据真实性无异议，但原告所举的与被告吴**的录音，不能证明目前原告未取得房产证的是被告的原因所致。原告对被告所举证据的真实性无异议，本院予以认定。

本院查明

经审理查明，2007年8月29日，原、被告签订购房定单，约定了拟交易房屋的位置、面积、户别及价款118274元。后原告交纳了119007元购房款，被告认可原告购房款已交纳完毕。2008年4月3日，原、被告签订了房屋托管协议，约定从2008年5月1日至2018年4月30日，原告将其所定购房屋交给被告管理，被告在托管后第1-3年，向原告支付保底收益516.67元／月，第4-6年向原告支付保底收益566.67元／月，第7-9年向原告支付保底收益633.33元／月，第10年向原告支付保底收益700元／月。2013年12月20日，原、被告签订了商品房买卖合同，合同约定被告以140000元（后更正为119007元）的价款购买被告云台生活广场A幢5层061号房屋，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告同意原告退房，且在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房款退还，并按原告已付房款1%赔偿原告损失。托管协议签订后，原、被告于2009年11月28日协商将保底收益确定为每月585元，被告除2008年5月份保底收益支付516.67元，6月份支付保底收益653.33元外，至2014年4月（除2014年2、3月份外），被告每月按照585元的标准支付原告保底收益。

另查明，被告于2007年7月27日取得建设用地规划许可证、2007年7月30日取得建筑工程施工许可证、2007年12月27日取得建设工程规划许可证、2007年12月28日取得国有土地使用权证。原告所购房屋于2007年5月1日开工，2008年6月10日竣工验收完毕，并于同年7月24日取得商品房预售许可证。2010年2月5日，被告将原告所购房屋进行了所有权初始登记，2014年1月7日，原告交纳了相关契税1400元，截止起诉之日，原告未取得房屋产权证书。

本院认为

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求，有责任提供证据加以证明，没有证明或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告诉请被告退还购房款并支付违约金，其依据是原、被告均认可的商品房买卖合同中第十五条“被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告同意原告退房，且在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房款退还，并按原告已付房款1%赔偿原告损失”的规定，但该条款仅约定了逾期未取得权属证书的争议解决方法，并未对原告取得权属证书的期限进行约定；根据本院上述认定的商品房买卖合同签订之时，本案所涉房屋已经竣工验收的事实可知，原、被告房屋买卖属于现房买卖，故对于原告取得权属证书的期限应当适用《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”所规定的自合同签订之日起90日内。虽然截止起诉之日，已超过原告取得权属证书的期间，但同样根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条可知，转移变更登记的义务在原告，被告仅仅负有协助义务，而被告已于2010年2月5日对本案所涉房屋进行了所有权初始登记，根据双方商品房买卖合同第十五条的约定，是否因被告的责任，造成原告没有取得权属证书的结果，即双方约定的被告同意退房并退还房款、支付违约金条件是否成就，本案中原告未提供有效的证据加以证明，综上所述，原告要求被告退还购房款、支付违约金的诉讼请求证据不足，本院不予支持。因双方约定的合同解除的条件尚未成就，原告要求被告支付其向税务机关所交税款的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因被告每月支付原告保底收益的约定是双方真实意思的表示，且已经从签订之日起实际履行至2014年4月份（未支付2014年2、3月份保底收益），截止原告起诉之日，被告尚欠原告保底收益，故被告应当按双方约定的每月585元的标准支付，原告要求支付7个月，即4095元的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告河**和置**公司于本判决生效后十日内支付原告保底收益4095元；

二、驳回原告其它诉讼请求。

被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2810元，减半收取为1405元，原告负担1359元，被告负担45元，被告负担部分暂由原告垫付，待执行时一并结清。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年十一月二十七日