河南兴和置业有限公司与吴**商品房买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

河南兴和置业有限公司与吴**商品房买卖合同纠纷一案，吴**于2014年6月25日向修**民法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告退还原告购房款107562元；3、被告支付原告违约金1075元；4、本案诉讼费由被告负担。修**民法院于2014年8月28日作出（2014）修民云初字第103号民事判决。宣判后，河南兴和置业有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年10月08日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月20日公开开庭审理了本案，河南兴和置业有限公司的委托代理人刘喜庆、吴**及其委托代理人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

经原审法院审理查明：2013年1月4日，原告吴**与被告河**和置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告位于修武县七贤镇云台生活广场B幢5单元西户房屋一套，并于同日向被告交纳了全部房款107562元。合同约定：除因不可抗力、政府行为导致工程延期或因原告逾期付款致使被告逾期交房的情形外，被告应当在2013年10月30日前将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理公司联合验收合格的房屋交付于原告，否则，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告应当承担逾期交房的违约责任，即被告逾期交房不超过60日，双方所签订的合同继续履行，但被告应在约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；逾期交房超出60日，原告有权解除合同或者要求继续履行合同，要求解除合同的情况下，被告按原告累计已付款项的1%支付违约金，要求继续履行合同的情况下，被告应在约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。此外，原、被告关于房屋交接约定为：在原告所购房屋达到使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，在被告应当出示勘察单位、设计单位、施工单位、监理公司联合验收合格证明文件后，双方签署房屋交接单，同时还应向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；若被告不出示证明文件或出示证明文件不全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任应由被告负担。截止原告起诉之日，本案涉诉房屋被告已认可未交付原告，但其称未交付的原因系原告拒绝领受所致。另外，庭审中，原告认可在双方签订合同时，被告称可随时入住装修，但被告称其在签订合同时，要求被告先办证再装修。

一审法院认为

原审法院认为：原、被告之间系买卖合同法律关系，其所签订的商品房买卖合同是双方以完成物的所有权转移为目的而进行合意，最终所达成一致意见的具体表现形式。该合同是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强行性规定，应属有效合同，并已生效，因此，原、被告应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于原、被告各自义务的主要内容，原告做为买受人应当履行按约支付相应对价的主要义务，以及根据诚实信用原则，只要房屋达到双方约定的交付条件，就应当积极签订合同约定的交接证明，并提供相应的由其掌控的文件，帮助、配合出卖方将房屋所有权进行转移的附随义务；被告作为出卖人应当按约如期将符合约定条件的房屋交付原告，积极督促原告提供法律、行政法规规定的转移登记所需相关材料，办理产权登记；本案中，原告已按约履行支付房款的义务，截止本次诉讼，本案涉诉房屋仍在被告掌控之下，被告反驳称系原告拒绝接收房屋所致，虽被告提供证据证明了在双方约定的交付期限之前，原告所购房屋已经过竣工验收并达到约定的交付标准，但依据本院已查明的双方关于交付问题约定，被告在交付房屋前应当书面通知原告，即便是原告认可被告在与其签订合同时已告知可以随时入住装修，因该告知并非合同内容，且与合同约定的2013年10月30日前交付的期限不完全重合，况且，被告是交付房屋这一合同行为的履行主体，仅以承诺或告知对方的方式来替代其履行行为，显然是有失公平的，不应支持。而根据原、被告合同的性质及交易习惯，被告作为开发商其书面通知原告，并非一定要通知原告到被告营业处，也可利用其在签订合同时对买受人信息的熟知程度，以其它法律法规认可的书面形式（如：手机短息、挂号信、通知书等）通知买受人，退一步讲，被告也未必尽然要通知其本人，也可在能够为买受人所知晓的范围内张贴公告方式履行其通知义务，然而在庭审中，被告并未提出有利的本证，综上，被告的反驳不能成立。根据本案标的房屋目前仍由被告控制的现状，被告并未对房屋转移占有，未履行双方约定的交付义务，故原告有权要求被告解除合同。关于解除权的行使期间，本案中双方未曾约定，被告也未有证据证明在原告享有的解除权条件成就后，其在何时催告原告行使解除权，因合同约定交付期限为2013年10月30日前，逾期交付超过60日的，原告有权解除合同，故原告享有解除权的行使期间至2014年12月30日止，原告在解除权的除斥期间内要求解除合同的诉讼请求，予以支持。因此，被告返还原告已缴纳的购房款107562元，并赔偿损失，因双方已约定合同解除后的损失计算方法，被告理应按约定执行，具体计算方法为原告累计已付款项107562元的1%，即1075.62元，而原告要求被告支付1075元是其对自己权利的处分，放弃部分不予干涉。

原审法院判决：1、解除原告吴**、被告河**和置**公司于2013年1月4日签订的商品房买卖合同；2、被告河**和置**公司于本判决生效后十日内退还原告购房款107562元；3、被告河**和置**公司于本判决生效后十日内支付原告违约金1075元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2500元，减半收取1250元，由被告负担。

上诉人诉称

河南兴和置业有限公司不服，向本院上诉称：首先，原审判决认定：上诉人未在2013年10月30日前书面通知被上诉人交付房屋构成违约，缺乏事实与法律依据。虽然双方签订的《商品房买卖合同》约定了关于房屋交付的方法，但是双方2013年1月4日签订合同时，合同标的物已经竣工，并在相关部门办理了竣工验收备案，属于现房交易；同时，双方在签订合同时，就已就房屋的交付期限进行了口头变更即：买卖人随时可以入住装修，也就是说被上诉人既可以在2013年10月30日之前要求交付房屋，也可以在2013年10月30日之后要求交付房屋，该变更虽未写入书面合同，但双方意思表示一致，完全能够起到变更合同的效力，所以一审法院认定上诉人未在2013年10月30日之前书面通知被上诉人交付房屋构成违约，没有事实和法律依据。其次，原审判决以截止目前上诉人仍实际控制房屋为由，符合双方约定解除合同条件，明显适用法律错误。由于双方就房屋的交付期限进行了口头变更，将房屋交付时间的决定权完全赋予了被上诉人，所以以2013年10月30日是否交付房屋作为双方约定解除合同的条件，已经不存在了；根据诚实守信的基本原则，被上诉人应当在其向上诉人主张交付房屋遭到拒绝时，才能向人民法院提起解除合同的诉讼；而一审法院以书面合同为准，将通知交付房屋遭到拒的举证责任加在上诉人身上，并基于此解除双方的合同不当。请求：二审人民法院依法撤销（2014）修民云初字第103号民事判决书，并依法改判。

被上诉人辩称

吴**答辩称：1.上诉人诉称口头变更房屋的交接日期的说法不是事实；2.上诉人未按合同履行义务，按照合同约定及法律规定，被上诉人有权解除合同，要求被上诉人返还房款及违约金。

根据双方当事人的上诉、答辩及陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案的争议焦点为：双方的商品房买卖合同是否应予以解除？上诉人是否应返还房款及支付违约金？

针对争议焦点，河南兴和置业有限公司的主张：被上诉人要求解除合同的理由不充分，虽然未交付房屋，被上诉人有权解除合同，但是双方签订房屋买卖合同时已经明确约定被上诉人可以随时入住，随时要求交付。这种内容在原审笔录中有明确记载，而且在被上诉人原审提起诉讼之前，并未向上诉人主张交付房屋，而是直接提起解除合同，被上诉人违反了诚实守信原则。

针对争议焦点，吴**的主张：按照合同第三条约定，被上诉人购买的房屋属于住宅房。按照合同第十一条约定，房屋达到使用条件后，在交付房屋时上诉人应提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，如上诉人未提供或提供不齐全上述文件，被上诉人有权撤销合同，责任由上诉人承担。根据合同约定，上诉人应返还购房款和支付违约金。2014年6月份，被上诉人找到上诉人处，要求其办理住宅质量保证书和住宅使用说明书并办理交接工作，上诉人接待人员表示不管此事，其他工作人员不知道情况，也导致无法交接。

二审中，双方均无提交新证据。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为

本院认为：河南兴和置**公司与吴**于2013年1月4日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强行性规定，为有效合同，双方均应按合同的约定全面履行自己的义务。吴**虽然认可河南兴和置**公司在与其签订合同时已告知可以随时入住装修，但依据合同约定，交付的商品房须经勘查单位、设计单位、建设单位、施工单位监理公司联合验收。因此即使吴**购买的是现房，交付时也须经勘查单位、设计单位、建设单位、施工单位监理公司联合验收。河南兴和置**公司没有证据证明该公司在合同约定的交付期限内通知了吴**，也没有证据证明其要交付的房屋符合合同约定的交付条件。由于本案标的房屋目前仍由河南兴和置**公司控制，未对房屋转移占有，未履行双方约定的交付义务，故吴**有权要求河南兴和置**公司解除合同。河南兴和置**公司的上诉证据不力，理由不能成立，本院不予采信。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2500元，由河南**限公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月十八日