上诉人谢**与上诉人李**、杨**房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人谢**与上诉人李**、杨**房屋买卖合同纠纷一案，谢**于2014年2月11日向河南省永城市人民法院起诉，请求判决：1.解除谢**与李**于2009年12月14日签订的房屋买卖合同，所收定金不予返还；2.李**、杨**立即归还房屋。河南省永城市人民法院于2014年6月20日作出（2014）永*初字第751号民事判决。谢**、李**、杨**均不服，向本院提起上诉。本院于2014年9月12日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人谢**及其委托代理人李**，上诉人李**，上诉人李**、杨**的委托代理人张**到庭参加诉讼。庭审后，上诉人谢**于2014年11月28日向本院申请撤回上诉，本院经审查于同日裁定准许其撤回上诉。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明：2009年12月14日，谢**（即：甲方）与李**（即：乙方）签订商住房销售合同1份，约定：乙方购买甲方所有的位于永城市西城区宝塔路路北一高后的单元房二套（即：东单元四楼东户、西单元四楼），建筑面积160平方米左右，共计价款110000元。付款方法：乙方交款10000元作为购房定金与甲方签订购房合同，下欠100000元乙方办理按揭贷款，年前办理按揭结束。乙方必须在2010年元月30日前交清全部房价款，否则，甲方有权将该商品房另行销售，而不再退还定金等条款。后谢**为协助李**、杨**办理涉案房产的房权证，于2009年12月15日，以谢**、韩**（系谢**之妻）为甲方，杨**（系李**之妻）为乙方和以韩**为甲方，杨**为乙方，分别签订了涉案房产交易契约，价值均为30000元。2009年12月16日，永**税局为其出具了涉案房产的销售不动产统一发票二张，金额各30000元。该票据以此作为缴纳税款的计税依据。2010年1月5日，永城**管理局为杨**办理了永房字第00040886号房权证，建筑面积73.68㎡（即：西单元四楼）和永房字第00040887号房权证，建筑面积90㎡（即：东单元四楼东户）。2010年1月26日，杨**与永城**蓄银行签订房地产抵押贷款合同，其以永房字第00040887号房产作抵押，贷款50000元。李**即给付谢**购房款50000元，连同购房定金10000元，合计给付购房款60000元，尚欠购房款李**未按约定付清。后谢**向李**催要无果，于2011年5月经高**介绍，将涉案西单元四楼单元房卖给王**，双方于2011年6月1日签订了商住房销售合同，价款55000元。王**于当月搬入居住，李**亦知道此事。

一审法院认为

原审法院认为，2009年12月14日，谢**、李**签订的商住房销售合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行义务。涉案二套房产总价款110000元，李**交付购房定金10000元，下欠100000元由其办理按揭贷款后还款，谢**以此协助为李**、杨**办理了该二套房产的房权证。但李**、杨**仅用其中的一套90㎡的房产抵押贷款，给付谢**购房款50000元，在用定金抵付购房款后，尚欠50000元未还。李**则违反了必须在2010年1月30日前交清全部房价款的约定，构成违约。在谢**向李**、杨**催要欠款无果的情况下，依合同约定，将涉案房产中未曾办理抵押贷款的一套房产，另行销售给他人。本案中，李**、杨**已付部分购房款，连同定金抵作购房款，李**尚不构成根本违约，且谢**已将涉案房产其中的东单元四楼东户交付李**，则谢**要求解除该房屋买卖合同中的西单元四楼单元房一套，返还该房屋的诉求，理由正当，于法有据，应予支持。其他诉讼诉求，则不予支持，应予驳回。李**、杨**辩称，合同中的两套房屋所有人均是李**、杨**，事实上已无法解除，假设李**、杨**欠购房款，也仅应支付欠款。李**、杨**应支付的房款已全部支付，谢**的诉讼毫无事实依据。如前所述，因双方合同约定李**必须在2010年1月30日前交清全部房价款，否则，谢**有权将该商品房另行销售。李**、杨**则未按约定付清购房款，构成违约，该院支持谢**解除涉案房产其中一套的房屋买卖合同，并返还该房屋，符合合同约定，故其该辩称理由不能成立。李**、杨**对谢**主张的定金不再返还，以及要求解除涉案房产中东单元四楼东户单元房并返还该房产的抗辩理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百十五条之规定，判决：一、解除谢**与李**2009年12月14日签订的商住房销售合同中对西单元四楼单元房一套的买卖合同；二、李**、杨**返还购买谢**的涉案楼房西单元四楼单元房一套；三、驳回谢**对李**、杨**的其他诉讼请求。一审案件受理费800元，由谢**、李**、杨**各半负担。

上诉人诉称

上诉人谢**不服原审判决，上诉称：1.原审判决适用法律错误，上诉人签订的是一份合同，该合同系买卖两套单元房共计110000元，合同中并没有注明每套单元房的价格，原审应判决返还两套单元房。2.原审既已认定上诉人李**、杨**违约，根据合同约定，上诉人谢**无需返还定金且不能抵作购房款。请求二审法院依法改判支持上诉人谢**的诉讼请求。

上诉人李**、杨**不服原审判决，上诉称：1.原审判决认定事实错误，上诉人李**、杨**在办理不动产销售统一发票时已支付上诉人谢**60000元购房款（含定金10000元），原审不予认定上述不动产销售统一发票为交款凭证，仍认定上诉人李**、杨**欠上诉人谢**50000元购房款是错误的。2.涉案房产的所有权人均为上诉人李**、杨**，上诉人谢**不是该房产的所有权人，无权要求返还原物。3.上诉人谢**的解除权已罹于除斥期间消灭。请求二审法院依法改判驳回上诉人谢**的诉讼请求。

本院认为

根据双方当事人的上诉意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.上诉人李**、杨**是否仍拖欠上诉人谢**50000元购房款未付；2.上诉人谢**行使合同解除权是否超过权利行使期间。双方当事人对本院归纳的争议焦点无异议，本院予以确认。

庭审中，上诉人均未向本院提交新证据。

本院二审审理查明事实与原审认定事实相同。

本院认为：第一，鉴于上诉人谢**已撤回上诉，本院对其上诉理由和上诉请求是否成立不再进行评判。第二，2009年12月16日的不动产销售统一发票出具机关未收取上诉人李**、杨**的购房款60000元，因此该二张不动产销售统一发票不具有证明上诉人李**、杨**支付购房款的作用，上诉人李**、杨**是否支付该购房款60000元应以上诉人谢**出具的收条为证。另，该二张不动产销售统一发票的金额均为30000元，系根据2009年12月15日上诉人谢**及其妻韩**与上诉人杨**及上诉人谢**之妻韩**与上诉人杨**签订的二份永城市房地产交易契约上的交易价格（各为30000元）出具。涉案购房款共计110000元，在上述不动产销售统一发票出具之前，上诉人李**、杨**已支付上诉人谢**购房款60000元（含定金10000元），如按其主张2009年12月16日又支付购房款60000元，亦即上诉人李**、杨**共支付上诉人谢**120000元购房款，上诉人李**、杨**在没有其他特殊情况需要说明的情况下自愿、主动多支付上诉人谢**10000元购房款明显与生活常识不符。第三，在上诉人谢**于2011年6月1日将涉案房屋另行出卖给案外人王**即为行使2009年12月14日商住房销售合同第四部分第二项约定的合同解除权，上诉人李**、杨**知道此事实后也未提出异议。《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。上诉人谢**行使的约定解除权不符合上述法律规定，因此上诉人李**、杨**主张其约定解除权已消灭的上诉理由不能成立。第四，本案审理的是上诉人谢**与上诉人李**签订的房屋买卖合同是否应予解除的问题，在该房屋买卖合同确定解除后，上诉人李**、杨**虽持有该房屋所有权证，但因不动产物权变动的原因已不存在而应作相应的变更登记。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应予维持。上诉人李**、杨**的上诉请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条第一款第一项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费800元，由上诉人李**、杨**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月一日