谢**与李**、杨**房屋买卖合同纠纷一案一审判决书

审理经过

原告谢**因与被告李**、杨**房屋买卖合同纠纷一案，于2011年7月7日向本院提起诉讼。本院于2012年6月20日作出（2011）永*初字第2079号民事判决，被告李**、杨**不服，提起上诉。商丘**民法院于2012年12月28日作出（2012）商民二终字第613号民事裁定，以原审判决认定事实不清，证据不足为由发回本院重审。本院另行组成合议庭，于2013年4月19日公开开庭进行了审理。原告谢**及其委托代理人李**、被告李**及二被告共同委托代理人葛*平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告谢**诉称，2009年12月14日，原告谢**与被告李**签订了商品房销售合同一份，约定被告李**购买原告谢**所有的位于永城市西城区的房屋二套，并约定被告李**最迟在2010年1月30日前交清全部购房款，否则原告谢**有权收回房屋，不退还定金。约定交款时间到期后，经原告谢**多次催要，被告李**至今不愿付清房款，已构成违约，要求解除与被告李**签订的房屋买卖合同，所收定金不予退还，并要求被告李**返还房屋涉案房屋二套。

被告辩称

被告李**、杨**辩称，首先被告李**已交清了合同约定的购房款，不存在违约行为；其次本案的《商品房销售合同》不具备约定解除或法定解除的情形；再次原告谢**行驶的解除权亦超过期限。为此，请求依法判决驳回原告谢**的诉讼请求。

根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：1、原告谢**要求解除与被告李**、杨**签订的房屋买卖合同，是否有事实根据及法律依据；2、原告谢**要求被告李**、杨**返还房屋是否有事实及法律依据。

原告谢**向本院提交的证据材料有：1、2009年12月14日原、被告签订的房屋买卖合同一份；2、永房字第00040886号房权证（户名为杨**）一份；3、2010年8月25日，试听资料一份。证据1至3能够证明原告谢**诉讼主张成立。4、2013年4月13日，由原告方代理人及原告谢**在场对姚XX录音资料一份，证明与原审第三份证据是相互印证的，本次的录音资料中*XX承认原审第三份证据的真实性，姚XX与二被告有亲友关系，不愿意出庭作证，但是该证据能够证明二被告尚欠原告谢**5万元购房款。

被告李**、杨**向本院提交证据材料有：1、永房字第00040886号房权证（户名为杨**）一份；2、永房字第00040887号房权证（户名为杨**）一份。证据1、2证明涉案的二套房屋产权人为被告杨**。3、2010年1月26日，永城市房地产抵押贷款合同鉴证一份，证明被告杨**用涉案房产办理抵押贷款的事实。4、2009年12月16日，收款人为韩**（谢**之妻）的销售不动产统一发票一份。5、2009年12月16日，收款人为谢**的销售不动产统一发票一张份。证明4、5证明被告李**已向原告谢**夫妇支付房款6万元的事实。6、中国邮政储蓄个人结算账户开户申请书一份。证明被告杨**以转账的方式向原告谢**支付了购房款。7、2009年12月16日，契税完税证二份，证明涉案二套房屋计税金额分别为15000元。8、2011年12月13日，永城市地方税务局出具的说明一份。证明其于2011年12月9日出具的证明声明作废。9、嘉宾礼薄二份，证明二被告在支付购房款之前，有付款能力。

本院依职权调取的证据材料有：2011年12月9日永城市地方税务局出具的证明一份。

庭审中，被告李**、杨**对原告谢**提交的证据材料提出异议，对证据1真实性无异议，但认为被告李**、杨**办理房屋产权登记时又签署了新的协议，因而房屋销售合同不具有效力，不能证明原告谢**请求成立。对证据3有异议，认为内容不清晰，没有显示制作的时间、地点和制作人，不能作为有效证据使用。对证据4真实性有异议，无法分辨录音中是谁的声音，不能证明录音制作的时间，且录音是复制件。假定内容是真实的，该证据系属违法证据，录音自始至终采用诱导、逼迫和威胁的方式发问，与本案也不具有关联性。对证据2无异议。认为本院依职权调取的证据不具有证明力。

庭审中，原告谢**对被告李**、杨**提交的证据材料提出异议，对证据1、2、3真实性无异议，认为能够印证原、被告双方房屋买卖合同真实有效。对证据4、5的真实性无异议，但认为不能证明被告李**、杨**的举证目的，该发票是税务机关出具的完税证明，与购房款无关联。对证据6有异议，该申请书仅是被告杨**开户时所办，不能证明给原告谢**汇款的事实。对证据7真实性无异议，但认为涉案二套房屋是按每套15000元的标准缴纳的契税，不能证明每套房屋的交易价款是15000元。对证据8有异议，认为出证单位虽然声明出具的证明作废，但没有提供任何理由，且不能证明原告谢**收取60000元购房款的事实，不能作为有效证据使用。对证据9真实性有异议，认为证明不了二被告的证明目的。对证据2无异议。对本院调取的证据无异议。

经庭审质证，本院对原、被告提供的证据综合认证如下：

一、原告谢**提供的证据1客观真实，形式合法，能够证明原、被告之间房屋买卖的事实，可以作为本案的定案依据；

二、原告谢**提供的证据2及二被告提交的证据1、2、3，双方当事人均无异议，本院予以确认；

三、原告谢**提供的证据3因被告李**、杨**不予认可，且原告谢**未在规定的期限内交纳鉴定费，无法核实录音的真实性，不能作为有效证据使用；

四、原告谢**提供的证据4因二被告不予认可，且无其他证据相印证，不能作为本案的定案依据；

五、二被告提供的证据4、5、7是二被告在办理房产登记手续时，根据办证程序规定，有关机关出具的相关手续，不能作为原告谢**收取购房款的证明，因此，不能作为本案定案的依据。

六、二被告提供的证据6仅能证明被告杨**在金融机构办理了开户申请，不能证明向原告谢**支付购房款的事实，不能作为本案定案的依据。

七、二被告提供的证据8能够证明出证单位出具了两张发票，可以作为本案认定事实的依据。

八、二被告提供的证据9，因原告谢**不予认可，且证明不了二被告的证明目的，不能作为有效证据使用。

九、本院调取的证据因出证单位已声明作废，不能作为本案定案的依据。

本院依据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2009年12月14日，原告谢**与被告李**（签订《商品房销售合同》一份，约定：被告李**购买原告谢**所有的位于永城市西城区宝塔路路北一高后的房屋二套，建筑面积为160平方米左右，二套房屋价款共计110000元，被告李**预付定金10000元，余款100000元待被告李**办理按揭贷款后支付，年前办理按揭结束。合同还约定被告李**必须在2010年1月30日前交清全部购房款，否则原告谢**有权将该商品房另行销售，不再退还定金。后原告谢**协助二被告于2010年1月5日办理了二套房产的房屋所有权登记证书（分别为永房字第00040886号、永房字第00040887号），该二套房产登记在被告杨*英名下。2010年1月26日，二被告用永房字第00040887号房屋办理了抵押登记，抵押贷款50000元，并将该贷款50000元交付原告谢**以偿还购房款，下欠购房款50000元至今未付，双方为此发生纠纷。

本院认为

本院认为，原、被告签订的房屋销售合同系双方当事人真实意思表示，且不违法法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，不得擅自解除或者变更。合同签订后，二被告已给付原告谢**房款6万元，已履行了合同约定的主要义务，且涉案二套房屋的产权已办理在被告杨*英名下，从维护交易稳定性考虑，原、被告签订的房屋销售合同亦不适宜解除。为此，原告谢**要求解除涉案合同，并要求二被告返还涉案二套房屋的诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。二被告逾期支付5万元购房款，给原告谢**造成了经济损失，为此，二被告应自逾期付款之日起按同期银行贷款利率给付原告谢**以弥补其经济损失。二被告辩称已交清全部购房款，无相关证据支持，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、驳回原告谢**的诉讼请求；

二、被告李**、杨**给付原告谢**购房款5万元及利息（利息自2010年1月31日日起按同期银行贷款利率计算至清偿之日止），于判决生效后十日内履行完毕。

案件受理费100元，由被告李**、杨**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一三年四月十九日