张*与张**租赁合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人张**与被上诉人租赁合同纠纷一案，一审张*请求依法判令张**偿还张*欠款20000元整，诉讼费由张**承担。张**反诉请求解除张*、张**之间的合同，由张*向张**返还已经支付的转让费用50000元，诉讼费用由张*承担。平顶山市卫东区人民法院作出（2014）卫民小字第248号民事判决。张**不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张**及其委托代理人张**，被上诉人张*的委托代理人魏*到庭参加了诉讼。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2014年11月25日，张*将其承租的位于平顶山市贸易广场中心街98号的房屋转让给张**，双方约定转让费70000元；同日张**向张*支付了房屋转让费50000元，下余20000元未支付，张*向张**出具收到条一张，内容为“收到条今收张**房子转让费50000元正房款共70000元正下欠20000元正2014.11.25号张*”，张**向张*出具欠条一份，内容为“欠条今欠到张*2万元整（2个月内结清）张**2014.11.25”；2014年11月25日当日，张*将房屋交付于张**占有、使用。现张*以张**对下欠的20000元房屋转让费未予支付为由，诉至本院。

另查明，张*、张**就平顶山市贸易广场中心街98号的房屋转让没有签订书面转让协议，该98号房屋为商用门面房；自2014年11月25日，该贸易广场98号的房屋一直由张**使用。

一审法院认为

一审法院认为，债务应当清偿。张*将其承租的位于平顶山市贸易广场中心街98号的房屋转让给张**，双方约定转让费70000元；张**已向张*支付转让费50000元，下余20000元未予支付，张*向张**出具收到条一张，张**向张*出具欠条一份，双方当事人之间债权债务关系清楚；对该20000元欠款，张**应当予以偿还。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，张**以转让当时约定的70000元转让费包含2年房租，但实际仅剩2个月租期为由，认为不应再支付张*诉请的20000元，但对该项辩称并未提供证据进行证明，故不予支持。张**辩称房屋所有人不同意张*与其之间的房屋转让，其不应当再向张*支付下余的20000元，但平顶山市贸易广场中心街98号的房屋，自2014年11月25日张*交付张**使用，至今一直由张**使用，故对张**该项辩称，亦不予采纳。

张**以《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，反诉要求解除与张*之间的房屋转让协议，由张*返还已经支付的房屋转让费用50000元。根据现在社会一般交易习惯及百度百科门面转让费词条，门面转让费或叫商铺转让费，是一种转让门店使用权而在转让时一次性收取的费用，一般是原承租者向继承祖者收取，费用高低主要取决于原、继承祖者对门店本身获利能力的认知和市场供求关系。本案中，张*与张**协商转让张*承租的位于平顶山市贸易广场中心街98号的门面（商铺），双方约定转让费用70000元，是当事人双方自愿、真实意思表示，符合社会上一般门面（商铺）转让的交易习惯，双方之间成立门面（商铺）转让法律关系。张**、张*之间为门面（商铺）转让民事法律关系，而非租赁合同关系，故张**以与张*之间为不定期租赁为由要求解除房屋转让合同，由张*返还房屋转让费50000的诉讼请求，不予支持。

一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张**于本判决生效后三十日内支付张*20000元。二、驳回张**的反诉请求。本诉诉讼费300元，反诉诉讼费1050元，共计1350元，由张**承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

张**不服一审判决，向本院提起上诉，请求1、撤销原判，发回重审或依法改判确认张**与张*之前的房屋租赁合同部分无效。2、一、二审诉讼费及反诉诉讼费均由张*承担。理由是：一、一审法院认定事实错误。一审认定，张**与张*就平顶山市贸易广场中心街98号的房屋转让没有签订书面转让协议，并认定二人之间非租赁合同关系，系认定事实错误。2014年11月25日，张*作为出租方，张**作为承租方，双方签订了书面的房屋租赁合同，该合同中显示的租赁期限自2014年4月1日至2017年3月30，租金标准为2500元／月。合同显示的签订日期为2014年3月28日，但该合同实际为2014年12月份，之所以签署为2014年3月并将租赁期限提前至2014年4月1日，是因为张**为了在工商登记管理机关办理营业执照，而刻意将租赁期限往前延长。故一审法院认定事实错误。

二、张*采用了欺诈的手段，使得张**在违背真实意思的情况下签订了上述房屋租赁合同，请求二审法院确认该合同无效。签订房屋租赁合同时，张*向张**称，张**两年不用向其缴纳房租，包括房屋中的一台挂式空调、一张电脑桌和一张圆桌，一并收取张**70000元，张**正是基于相信此点，才向张*缴纳了50000元，并向其出具20000元欠条一张。但真正的房东冯**出现后，张**才知道张*向冯**缴纳的房租只交到2015年3月31日。根据《民法通则》第五十八条规定，“下列民事行为无效：（三）一方以欺诈、肋迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；”以及根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”又根据《合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。综上，请求二审法院查明事实，解除张*与张**之间签订的房屋租赁合同部分无效，或将本案发回重审。

张*认为一审判决查明事实清楚，结果公正。请求二审法院维持一审判决。

二审期间，张**向本院提交其与张*签订的房屋租赁合同，证明双方签订有书面合同。合同显示，租赁期限自2014年4月1日起至2017年3月30日，租金标准为2500元／月。

本院认为

本院认为，张**将二审期间提交新的证据，即其与张*签订的书面房屋租赁合同作为其一审反诉请求的依据。张*将其提供的张**出具的欠条，作为其一审诉讼请求的依据。鉴于双方当事人的诉讼主张的基础法律关系均源于《房屋租赁合同》该合同是否成立及应否履行，未予审查，属认定事实不清。同时，一审判决认定双方并非租赁关系是否适当，亦应予进一步审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：

二审裁判结果

一、撤销平顶山市平顶山市卫东区人民法院（2014）卫民小字第248号民事判决。

二、发回平顶山市卫东区人民法院重审。

裁判日期

二〇一六年四月五日