张**与邢建旗拆迁补偿安置合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告张**与被告邢**拆迁补偿安置合同纠纷一案，本院于2014年12月5日受理后，依法组成合议庭，依原告张**2014年12月12日提出的财产保全申请，对被告邢**开发的门面房15间（含上下两层，共30间）予以查封，2015年2月2日公开开庭进行了审理。原告张**及委托代理人齐广亮，被告邢**的委托代理人宋**、李*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**诉称，原、被告于2012年11月10日签订土地及房屋拆迁补偿合同，被告为加快某某集乡新农村建设，提升城乡一体化水平，经某某集乡人民政府批准，在原商粮酒厂大门南侧处进行项目建设，把原告的40间房屋（占地约六亩）全部征用，由被告给原告附着物补偿1090000元，在原告被拆迁的土地上所建的房子优先给原告安置门面房壹拾肆间上下两层（指一层、二层各14间，共28间）。后来，被告给原告支付了补偿款，但门面房一直不给兑现，只答应给7间门面房上下二层（指一层、二层各7间，共14间），原告多次找有关部门反映，并与被告发生争吵等，请求法院判决被告履行合同约定，在原告被拆迁的土地上所建的房屋以路北的为主优先给原告安置门面房壹拾肆间上下两层（指一层、二层各14间，共28间）。诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告邢**辩称，原、被告所签订的土地及房屋拆迁补偿合同所涉及的土地属于国有土地性质，国家禁止开发和转让，合同应是无效合同。原告所诉请要求补偿28间房子，是显失公平的应予以撤销或者变更。答辩人已将1060000元现金补偿给原告。合同中约定补偿原告门面房壹拾肆间上下两层不成立，依据《中华人民共和国民法通则》第59条的规定，该合同条款也因显失公平而无效。原告要求补偿28间房子没有法律依据，也无事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：被告邢**是否应补偿给原告门面房14间上下两层共28间。

原告张**向本院提交的证据材料是：1、土地及房屋拆迁补偿合同一份三页，证明原、被告通过签订协议，被告给予原告补偿现金1090000元，补偿门面房14间及门面房上面对应的第二层房屋14间，共计28间，被告应按合同履行义务；2、当庭作证的证言三份（见庭审笔录），张**的证言，证实张**与原、被告都熟悉，孔*甲（小**）托张**协调拆迁的问题。后以1090000现金及补偿7套门面房（上下两层共28间）达成协议，最后补偿的现金以1060000元达成协议。、张*乙的证言，证实2014年大概是10份，张*乙与原告一块去春水桥西找邢建旗，原告想要建在原告被拆迁土地上路北的房子，被告当时同意补偿五间，其他房子的位置再协商，原告不同意，原告只想要建在原告被拆迁土地上的房子。、张**的证言，证实张**与原告是堂兄弟，某某集乡政府和孔**、汤**、蒋**、孟**、邢建旗让去做原告的工作。最后，原、被告以补偿7套房子和1090000现金达成协议，以路北的房屋为主补偿给原告（建在原告被拆迁的土地上的房子），因为补偿房屋的义务被告一直没有履行，原告的妻子曾**自杀后被救起。

被告邢**向本院提交的证据材料是：1、某某集乡新型社区项目建设指挥部的证明一份，证明补偿的14间房子是指上下两层共14间，2、商丘市国土资源局的文件一份，证明所开发的土地为叁级用地，补偿价格是25600元－36220元一亩，按规定补偿款不应超过20万元，而被告已得到了1060000元，说明1060000与被拆迁的房子和补偿的房子有直接联系。

庭审中，被告邢**对原告张**提交的证据材料异议是：三证人在签订合同时均不场，不能证明合同的实质内容，门面房14间上下二层指的是门面房一层和二层共计究竟是14间还是28间，上下二层应该是指的是14间房子，而不是28间。

原告张**对被告邢**提交的证据材料异议是：1、某某集乡新型社区项目建设指挥部是什么单位没有政府文件或营业执照来证明，代表的是谁不清楚，其出具的证明无法客观的确定合同的内容；该证明没有负责人签字，形式不合法；证明中称“指挥部直接参与了协商”，该证明没有具体参与的人员，故作证的内容没依据。2、商丘市国土资源局的文件是2008年作出的，它适用的范围是农民就业培训和社会保障，虽有征地地价的表格，但该地价应指向国有土地的依法征收，不能适用本案，本案当事人均为个人，在本案的开发中双方签订的合同是真实意思表示的结果，不受政府拆迁补偿相关的标准约束。

经庭审质证，本院对原、被告双方提交的证据材料分析认证如下，对原告提供的土地及房屋拆迁补偿合同和张**、张**、张**到庭作证的证人证言，客观真实，与本案具有关联性，并且证人是当庭作证，内容又能相互印证，可以作为本案的定案依据。被告提供的某某集乡新型社区项目建设指挥部的证明，因该证明没有负责人签名，也没有证据可以证实，参与了合同的订立，并且又与参与处理此事的当庭作证的证人证言相矛盾，不予采信；商丘市国土资源局的文件与本案无关，不予采信。

依据上述有效证据，可以确认以下案件事实，被告邢**2012年在某某集乡原商粮酒厂大门南侧搞开发建设，需征用原告张**的土地（约占地5－6亩）及土地上的房子（部分房屋已办理产权登记，见柘城房权证某某集字第2009000159号），双方经中间人多次协商，于2013年1月13日签订土地及房屋拆迁补偿合同，把原告的房屋及土地征用，由被告支付给原告附着物补偿款1090000元，另外，由被告再补偿给原告7套门面房（一套是一层两间和二层各两间，上下共4间），用原告被拆迁的土地上所建的房子优先补偿给原告。后经双方协商同意，实际对附着物补偿了原告张**1060000元，对门面房的补偿总共是14间还是28间双方产生分歧，经多次协商达不成一致意见。

本院认为

本院认为，原、被告之间所签订的土地及房屋拆迁补偿合同是双方当事人的真实意思表示，并且原告已履行了合同的全部义务，拆迁完后已由被告开发建成房屋，被告应按合同约定履行自己对原告的补偿义务。拆迁安置补偿权益是优先于一般债权（购房人及其他权利人）的权利，是其被拆迁物物权化的转化，具有物权的排他性、追及性效力。被告答辩中既主张土地及房屋拆迁补偿合同无效，又主张合同显失公平应予变更或撤销，没有确定一个具体的答辩意见，显失公平的合同如要求变更或撤销，应在合同签订后一年内主张，本案在起诉时距合同的签订已超出了一年。原、被告所订土地及房屋拆迁补偿合同是双方当事人的真实意思表示，并且原告已履行了合同的全部义务，应为有效合同。被告所主张的土地及房屋拆迁补偿合同第三条中“门面房壹拾肆间上下两层”的含义是指上下两层共14间房子，但没有其他证据相佐证，又与当时作为协调此事的中间人（当庭作证的证人）的证言不一致，并且格式合同书中的填充内容是被告邢**所写，如果因对合同内容的理解产生不同意思，那么不利的后果也应由邢**承担。再者，被告现已建成的房屋，是每4间房子只有一个楼梯用于上到二楼（指一层和二层各两间，共四间），如果是被告所辩称的那种情况，补偿给原告的房子是上下两层共14间，那么原告或者他人就会有一间门面房没有楼梯，二楼会无法使用，与客观常理不符。相反，这种每4间一个楼梯的设计模式，证明了原告主张应补偿28间房屋的正确性，因为28房屋正好是7套（一套四间），每套房子只有一个楼梯，相互之间都不影响使用，故原告要求用原告被拆迁的土地上所建的房子以路北的为主优先补偿给其14间房屋上下两层共28间的请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、六十条之规定，判决如下：

裁判结果

被告邢**于本判决书生效后立即用建在原告被拆迁土地上的门面房14间（以路北的房屋为主），上下两层共28间补偿给原告张**。

案件受理费23600元，由被告邢**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月一日