耿**与孙公民房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人孙公民因与被上诉人耿广标房屋租赁合同纠纷一案，不服襄城县人民法院（2015）襄民初字第705号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人孙公民及其委托代理人菅运生，被上诉人耿广标的委托代理人巴**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审经审理查明，2009年5月1日，耿**、孙**签订《房屋租赁协议》，约定耿**将位于襄城县台湾城日月潭路中段路北的门面房四层十六间出租给孙**使用，房屋租金为每年4万元，第二年的租金应提前两个月缴付，否则实为放弃租赁，租赁期为二十年。每年5月1日前交纳租金，每滞纳一天，承担交纳租金的5%违约金，耿**根据情况可决定是否解除协议。2010年3月25日，孙**注册成立襄城县**有限公司，法定代表为孙**，经营地点登记为本案房屋。2015年1月27日，襄城县**有限公司法定代表人变更为耿文博。2015年4月28日，耿**诉至该院，请求判令：1、解除2009年5月1日所签《房屋租赁协议书》；2、判令孙**将房屋腾空并返还给耿**。3、判令孙**支付拖欠房屋租金16万元、违约金5万元。4、诉讼费由孙**负担。另查明：2012年5月17日，耿**曾诉至该院，请求判令孙**支付耿**租金8万元，违约金及损失7万元；孙**腾空房屋交还耿**。在庭审过程中，由孙**代理人孙*支付耿**租金后，耿**撤回起诉。本案涉案房屋未办理土地使用证、建设工程规划许可证。

一审法院认为

原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故本案耿**、孙**之间的《房屋租赁协议》属无效合同。因本案合同属无效合同，故不存在解除问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故孙**应将承租的房屋返还耿**。因本案合同无效，耿**依照合同主张租赁费不符合法律规定，该院不予支持。依据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，耿**如主张房屋使用费，耿**、孙**因合同无效而导致的损失可另行解决。由于无效合同自始没有合同效力，耿**请求违约金5万元该院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、耿**、孙**于2009年5月1日签订的《房屋租赁协议》无效。二、孙**于本判决生效后二十日内返还位于襄城县台湾城日月潭路中段路北的门面房四层十六间。三、驳回耿**的其他诉讼请求。本案受理费*4650元、由耿**负担2650元，孙**负担2000元。

上诉人诉称

上诉人孙公民上诉称，原审认定孙*代孙公民支付给耿**租金错误，当时系孙*受耿**欺骗拿钱息事宁人，而并非受孙公民委托支付的房租。孙公民从未与耿**签订过租赁合同。原审判决将房屋返还，但并未说明返还给谁。请求二审法院予以改判。

被上诉人辩称

被上诉人耿**答辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

根据双方当事人上诉及答辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案争议焦点为，原审判决孙公民返还位于襄城县台湾城日月潭路中段路北的门面房四层十六间是否适当。

二审中孙公民提供证据为彭军营证明一份，以证明买地交钱与耿广标没有关系。耿广标提供证据为协议书一份，彭军营证明一份，朱**、耿**证人证言，以证明本案涉案房产归耿广标所有。

孙公民对耿广标提供的证据发表质证意见为协议的真实性无法确认，朱国正作虚假证言，耿**证言与本案无关。耿广标对孙公民提供证据发表质证意见为真实性无法核实。

本院认为

本院经审查认为孙公民、耿**提供的彭军营证明由于证人未出庭，无法核实情况，本院不予确认。对于耿**提供的协议书由于无法核实情况，本院亦不予确认，对于朱**、耿**证言由于与本案无关联，本院不予确认。

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，耿**作为出租方，孙公民作为承租方，双方签订房屋租赁协议，作为出租方耿**并未取得出租房屋的建设工程许可证，双方签订的租赁协议无效，原审依据租赁协议无效依法判决承租方孙公民将租赁房屋返还给出租方耿**并无不当。孙公民上诉主张本案涉案房屋的产权存在争议，孙公民如对涉案房屋的权属存在异议应依法主张，孙公民在本案作为承租方并未有不返还房屋的依据。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4650元，由上诉人孙公民承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十六日