于*与丁**买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人于*与被上诉人丁**买卖合同纠纷一案，源**民法院于2013年4月17日作出（2012）源民四初字第314号民事判决，于*、丁**均不服，向本院提起上诉，本院于2013年8月27日作出（2013）漯民三终字第111号民事裁定，裁定撤销源**民法院（2012）源民四初字第314号民事判决，发回源**民法院重审。源**民法院于2014年6月26日作出（2013）源民初字第415号民事判决，于*不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年8月25日公开开庭对本案进行了审理。上诉人于*的委托代理人程**、被上诉人丁**的委托代理人蒋**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2003年丁**承建源汇区干河陈乡丁**委会院内楼房一幢，丁**委会与丁**约定建房工程款用建成后的房屋折抵，由丁**对外转让。2004年9月17日丁**收到于*82000元购房款，并出具收据注明西院西楼西户。经当事人申请，合议庭调取诉争房屋的房屋买卖协议与房产证存根，显示该房屋系丁**委会于2000年12月10日以71820元的价格出售给案外人陈**，土地使用权属性质为集体。丁**称该买卖协议时间不真实，房屋于2003年才开始建设，出售给案外人的时间应当是2005年，并提供了漯河市**汇分局出具的诉争房屋所在土地登记情况证明一份，显示该土地使用者为丁**委会，土地使用证号码是：漯集用（2004）第0717号。又查明：于**提供的2006年至2013年期间的租赁合同、超市购物小票、收据、医疗费票据若干份，要求丁**支付租房损失。丁**认为从诉状上看于*住在滨河西路龙翔苑与租赁地点不符，从诉状可见于*购房后就到外地去了，按于*所说系将自己的孩子委托房东照看并居住，2006年约定租金600元与市场价格不符，该租赁合同等证据与本案没有关联性，涉案房屋是小产权房，土地是集体使用土地，该转让合同无效，于*请求租房损失没有法律依据。再查明：于*申请对诉争房屋价值进行鉴定，河南凯**询有限公司于2014年6月11日出具回复函称此次评估涉及到农村集体土地的转让，故不予评估。另查明：2004年9月17日中**银行同期贷款年利率为5.76%，2004年10月29日中**银行同期贷款年利率为6.12%，2006年4月28日中**银行同期贷款年利率为6.39%，2006年8月19日中**银行同期贷款年利率为6.84%，2007年3月18日中**银行同期贷款年利率为7.11%，2007年5月19日中**银行同期贷款年利率为7.20%，2007年7月21日中**银行同期贷款年利率为7.38%，2007年8月22日中**银行同期贷款年利率为7.56%，2007年9月15日中**银行同期贷款年利率为7.83%，2008年9月16日中**银行同期贷款年利率为7.74%，2008年10月9日中**银行同期贷款年利率为7.47%，2008年10月30日中**银行同期贷款年利率为7.20%，2008年11月27日中**银行同期贷款年利率为6.12%，2008年12月23日中**银行同期贷款年利率为5.94%，2010年10月20日中**银行同期贷款年利率为6.14%，2010年12月26日中**银行同期贷款年利率为6.40%，2011年2月9日中**银行同期贷款年利率为6.60%，2011年4月6日中**银行同期贷款年利率为6.80%，2011年7月7日中**银行同期贷款年利率为7.05%，2012年6月8日中**银行同期贷款年利率为6.80%，2012年7月6日至今的中**银行同期贷款年利率为6.55%。82000元房款自2004年9月17日房款交付之日至2013年9月17日于*起诉之日的利息应当为30596.84元。

一审法院认为

原审法院认为，于*与丁**虽然对房产买卖达成协议，但涉案房产系集体所有土地之上的建筑物，宅基地使用权只能由本村民经济组织内部成员享有，宅基地使用权人依法对集体所有土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。于*并非丁湾村村民，故于*和丁**之间的房屋买卖合同无效。因无效合同取得的财产应当予以返还，丁**收取于*的房款应当予以返还并按照中**银行同期贷款利率支付利息。丁**辩称该房款并未实际交付而是冲抵的货款没有提供证据证明，不予采信。丁**辩称本案已过诉讼时效，但本案合同经确认无效，因合同无效而产生的财产请求权的诉讼时效起算点应当从权利人知道或者应当知道合同无效之日起算，故于*的起诉没有超过诉讼时效。该诉争房屋并非商品房，不适用《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，故对于*要求丁**双倍返还房款的诉请不予支持。于*诉请丁**支付自交付购房款至今的房租损失，但双方并未约定诉争房屋的交付日期，《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，而于*并未提供证据证明其曾向丁**要求履行该合同，于*于2012年10月31日向法院起诉要求返还房款并赔偿损失而非交付房屋，故对于*要求丁**支付房租损失不予支持。于*要求丁**支付房屋升值损失，但该房产属于农村集体土地建筑物不能估价，不予支持。故依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、被告丁**于判决生效后十日内偿还原告于*购房款82000元并支付利息30596.84元（2013年9月17日之后的利息按中**银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告于*的其他诉讼请求。案件受理费9910元，由原告于*负担8080元，由被告丁**负担1830元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

于*不服原判，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律有误。1、本案房屋买卖合同合法有效，即使该合同被认定无效，被上诉人也应对合同无效后果承担主要责任，上诉人信赖利益全部损失的赔偿，应由被上诉人承担。2、原审判决驳回上诉人要求房屋租赁费用、房屋增值部分的损失没有法律依据，该部分损失应予确认。3、原审判决支持的利息计算有误，致使上诉人2004年9月17日至2013年9月17日期间利息损失19058.46元。请求：1、撤销源汇区人民法院（2013）源民初字第415号民事判决，依法改判。2、被上诉人承担一、二审诉讼费。

被上诉人辩称

丁**二审中辩称：1、本案房屋是在集体土地上建的房屋，非商品房，丁**因承揽该工程，村委会用建成后的房屋折抵工程款，双方房屋转让合同违反土地法等规定，系无效合同。关于涉案房屋属性，于*当时是明知的，于*的房款实际上是丁**欠于*的货款，是用货款抵的房款。房屋所在位置是在丁**委会，2004年一般商品房价格一千四五，本案房价700余元，从价格上也说明该房屋是小产权房，从于*第一次起诉状也说明当时于*是知道的，并且第二次转让价格低于丁**与于*之间的价格。这也能证明丁**所主张的事实。2、于*主张租赁费，以及房屋增值损失无法律依据。根据合同法的规定，房屋增值损失是可得利益，本案合同是无效合同。抛开合同无效不说，根据合同法规定，可得利益损失规则是可预见规则和减损规则，以货款折抵房款时并没有预见到房价上涨，因此于*主张可得利益损失于法无据，原审不予支持是适当的。于*提供的证据不能证明其租房的事实，因此于*关于房屋租赁费的主张不能成立。3、关于利息计算。没有核对，如果确实错误，可以调整，应当进行核实。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审经审理查明的事实与原审查明的事实相同，本院予以确认。

本院认为

根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议的焦点为：1、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖协议是否有效。2、上诉人主张的房屋租赁费及增值损失等是否应予支持。3、原审判决利息是否正确。

本院认为，1、本案诉争房屋系丁湾村集体所有土地之上的建筑物，宅基地使用权只能由本村民经济组织内部成员享有，于*并非丁湾村村民，故丁**与于*签订的房屋买卖协议无效。2、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，造成房屋买卖协议无效，出售方丁**和购买方于*均存在过错，但丁**作为出售方，过错较大，双方均应承担相应的法律责任。于*应当将诉争房屋返还给丁**，但于*一直未占有该房屋，且丁**已经将房屋出售给他人，于*该项义务免除。丁**应当将购房款返还给于*，同时丁**将房屋出售给他人后一直占有于*的购房款至今未还，故丁**除了向于*返还82000元房款外，还应参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿于*的损失。本案诉争房屋并非商品房，不适用最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条关于双倍返还房款的规定。上诉人与被上诉人双方并未约定诉争房屋的交付日期，于*亦未提供证据证明其在起诉之前曾向丁**要求履行该协议，故于*主张的房屋租赁费及增值损失等本院不予支持。综上，于*的上诉请求与理由部分有事实和法律依据，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持源汇区人民法院（2013）源民初字第415号民事判决的第二项；

二、撤销源汇区人民法院（2013）源民初字第415号民事判决的第一项及诉讼费负担部分；

三、丁**于本判决生效之日起十日内偿还于萍购房款82000元及损失（损失以82000元为基数参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2004年9月17日起计算至履行完毕之日止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费9910元，由于萍负担4000元，由丁**负担5910元；二审案件受理费9910元，由于萍负担4000元，由丁**负担5910元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月二十二日