於**、赵**与李**合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因与被上诉人於样智、赵**合同纠纷一案，不服灵宝市人民法院（2014）灵民一初字第2040号民事判决，于2015年1月7日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月27日公开开庭进行了审理。上诉人李**及其委托代理人王**、被上诉人於样智及於样智、赵**的共同委托代理人靳**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明：於样智、赵**夫妻关系。2013年9月10日，於样智（甲方）与李**（乙方）签订了房屋买卖协议书，於样智、赵**将其位于灵宝市大庆路南侧中单元5楼东147平方米单元房一套出售给李**。合同约定，“……二、房屋售价按每平方米1245元，共计壹拾捌万叁仟元*（183000元）；三、付款方式，先付伍万元（50000元），卖方把钥匙给买方，到本月底再付伍万元（50000元），剩余款项到农历2013年12月底付清；四、甲方负责水、电到户，乙方交费用，开发商通知办房产证，乙方出费用，甲方不承担办证费用……。”合同签订后，於样智、赵**如约交付了房屋钥匙，李**支付了房款150000元后，对房屋进行了装修并入住，剩余33000元因李**不能按时支付，2014年8月14日，李**出具了欠条，约定2014年9月30日付清。后因李**未按照约定支付剩余33000元房款，双方发生纠纷引起诉讼。

另查明：於样智、赵**出售给李**的位于灵宝市大庆路南侧中单元5楼东147平方米单元房一套，系於样智于2010年3月15日从案外人梁**、张**购买的房产。审理中，因李**不同意调解，致调解未能进行。

一审法院认为

原审认为：依法成立的合同，受法律保护。於样智与李**签订房屋买卖协议时约定每平方米1245元，远低于市场价，应推定认为李**在购买诉争房屋时，明知该房屋系小产权房。我国对小产权房的相关法律规定尚未出台，该合同的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。故李**抗辩双方签订的买卖合同为无效合同的理由不能成立。合同签订后，於样智、赵**向李**履行了房屋交付义务，且李**在装修后已经入住，李**就应按照合同约定履行付款义务。李**辩称双方曾口头约定在办理房产证后再支付余款，没有证据支持，且於样智又予以否认，该辩称意见，不予采信。因李**未按约定期限支付欠款，现於样智、赵**要求李**支付剩余房款33000元及逾期付款利息，利息按年息5.6%（即中**银行同期贷款利率）计算，合法有据，予以支持。双方约定的最后付款期限为2014年9月30日，因此，逾期付款利息应从2014年10月1日起开始计算。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：李**支付於样智、赵**33000元及利息，利息按中**银行同期贷款利率从2014年10月1日起算至本院指定的付款之日止，限本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费658元，减半收取379元，由李**负担。

上诉人诉称

宣判后，李**不服，上诉称：1、於样智出售给我的房屋系私人在农村宅基地上建造的房屋，该房屋不能向社会公开销售，故双方签订的房屋买卖协议属无效合同。2、我和於样智虽然签订有房屋买卖合同并对支付购房款作了约定，但双方随后对支付房款的方式进行了变更并达成了口头协议，双方约定於样智为我办理房产证后，我再将剩余的33000元购房款支付给他，否则我有权拒付。原审判决支付逾期付款利息没有依据。

被上诉人辩称

於**、赵**答辩称：1、本案是因合同关系产生的债务案件，双方之间已经形成了债权债务关系，有李**给我们出具的欠条为证。双方签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，依法有效。2、双方签订的合同约定李**应于2013年12月底将房款全部付清，并不存在办理房产证后再支付剩余33000元房款的口头约定。

本院查明

二审中，李**向法庭申请证人董**、董*某出庭作证，欲证明李**曾与於样智口头约定办房产证后再支付剩余33000元房款。证人董**称：於样智承诺房屋买卖后，一段时间内办理房产证，房款分批支付，我介绍买卖的，我没有见到於样智与李**签订的房屋买卖协议。证人董*某称：於样智承诺房屋买卖后，一半年时间内办理房产证，我也买了於样智的房屋，我的房款已经付清，我没有见到於样智与李**签订的房屋买卖协议。经质证，於样智、赵**发表质证意见称：董**、董*某的证言不成作为定案依据，李**应当在举证期间内向法庭申请出庭作证，董**、董*某对我与李**签订的房屋协议不清楚，也不能证明李**主张的办房产证后再支付剩余33000元房款。

二审中，於样智向法庭提交了国有土地使用证（灵国用［98］字第01554号），欲证明涉案房屋有国有土地使用权证，不是在农村宅基地上建造的房屋。经质证，李**发表质证意见称：该证是涉案房屋的国有土地使用证，是真实的。

本院认为

经本院审查认为：1、李**向法庭申请出庭作证的证人董**、董*某均称：於样智承诺房屋买卖后，一段时间内办理房产证，该证人证言不能证明李**主张的其曾与於样智口头约定办房产证后再支付剩余33000元房款的主张。2、於样智向法庭提交的国有土地使用证，李**对该证的真实性无异议，能够证明涉案房屋不是在农村宅基地上建造的房屋。

二审查明：於样智与李**签订房屋买卖协议涉及的房屋具有国有土地使用证。

二审经审理查明的其他事实与原审一致。

本院认为：《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”

李**上诉称於样智出售给其的房屋系私人在农村宅基地上建造的房屋，该房屋不能向社会公开销售，故双方签订的房屋买卖协议属无效合同，二审中於样智向法庭提交了涉案房屋的国有土地使用证，李**对该证真实性无异议，故李**该项的上诉理由因没有事实依据而不能成立。李**上诉主张其曾与於样智达成口头协议约定办理房产证后再支付剩余的33000元房款，并在二审中申请证人董**、董*某出庭作证证明该事实，但证人董**、董*某均没有说办理房产证后再支付剩余的33000元房款，於样智对李**的该主张也不予认可，且於样智与李**签订的房屋买卖协议书明确约定农历2013年12月底付清，2014年8月14日李**向於样智出具欠房款33000元9月30日付清的欠条，故李**的该项上诉理由因没有事实依据而不能成立。综上，李**上诉主张房屋买卖协议无效和办理房产证后再支付剩余房款的理由，因没有事实依据而不能成立。

综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费658元，由上诉人李**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月九日