上诉人驻马店**发有限公司、上诉人王**因房屋买卖合同纠纷一案

审理经过

上诉人驻马店**发有限公司、上诉人王**因房屋买卖合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2010）驿民初字第394号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人驻马店**发有限公司（以下简称晟域公司）的委托代理人李**，上诉人王**的委托代理人董**，被上诉人丁**的委托代理人王*、牛长志，原审被告驻马店**有限公司（天驿酒店）的委托代理人杨**，原审被告驻马店市驿城区农村公路管理所（以下简称公路管理所）的委托代理人赵*领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2005年，公路管理所的49名职工为购买住房，委托单位出面团购房屋。2005年12月28日，公路管理所与金**司及王**签订委托购房协议一份，协议约定：1、所购住宅楼为两幢，六层，座北朝南，共计120户，其中60户约为138平方米，60户约为126平方米，建房平均价格为每平方米1043元，储藏室价格应定在成本之内，约每平方米800元以下。2、金**司和王**应在一年半内保证把质量合格的房屋交给公路管理所（质量以有关职能部门验收合格为准），如无故逾期交付，逾期一天罚款2000元。在所购房屋建设施工过程中，公路管理所无权干预施工方及金**司和王**的正常经营活动。3、房产证、土地使用证办理由金**司和王**统一办理，费用由集资户个人承担。房产证、土地使用证交给公路管理所的最后期限是两幢楼房交付后270天内，如果逾期，金**司和王**给付公路管理所购房总价款3%的违约金。4、如公路管理所不能按约定时间付款，超过十天后公路管理所赔偿金**司和王**已投入金额3%的违金；超过一个月公路管理所仍不能付款时，金**司和王**退回公路管理所本金，本协议解除，同时公路管理所还应赔偿金**司和王**已投入金额的违约金。5、委托酬金含在建房款内，将不再另付金**司和王**。6、金**司和王**为保证合同的顺利履行应提供合法有效的担保，如合同履行过程中，因金**司和王**的过错造成公路管理所的损失，金**司和王**提供的担保方天驿酒店负连带担保责任。同日，双方又签订抵押担保协议和委托购房协议交房标准各一份，抵押担保协议约定，经公路管理所（抵押权人）与金**司和王**（抵押人）协商，就双方所签委托购房协议所涉土地使用权抵押担保一事达成如下协议：金**司和王**同意将交于公路管理所的十一户土地证所含土地使用权抵押给公路管理所，作为委托购房协议中金**司和王**履约担保。该抵押担保协议签订后并未办理土地抵押登记手续，但晟**司开发的汇景新城K号楼、L号楼建房用地就是抵押协议中王**抵押给公路管理所的土地，原告所购房屋位置亦是晟**司开发的汇景新城K号楼3单元6层东户。委托购房协议签订后，原告于2007年10月9日向公路管理所交购房款80000元，2008年8月13日向公路管理所交购房款24120元，共计104120元。2008年8月12日，公路管理所在未经原告同意的情况下又与王**签订一份补充协议，补充协议约定：1、公路管理所委托所购房屋的建筑成本价格由原来签订的平均每平方米1043元，现增加到平均每平方米1123元。2、公路管理所在8月20日中午12点之前将所剩购房款（按涨价前的价格）收齐并付给王**。3、经双方同意每平方米增加80元的房款，公路管理所在2008年9月30日之前将涨价的房款付给王**，付款后公路管理所各购房户方可进行装修，同时王**与各购房户签订本开发公司出具的正规发票和购房协议书。4、若公路管理所不按规定时间交齐购房款，王**视为公路管理所自放弃所订房屋，王**有权处理公路管理所放弃的房屋，并在7日内退回其预交的订房本金及订房款利息（按同期银行存款利率）和购房款总造价3%的赔偿金。公路管理所将原告交纳的购房款及其他购房户所交纳的购房款共计7507000元（其中丁**的购房款为104120元）交给了王**。2008年9月，王**将49套房屋钥匙送到公路管理所，公路管理所按楼层分布图将钥匙交给各购房户，购房户拿到钥匙后均去看房，且钥匙均能打开房门。一星期后丁**再去看房时发现房屋门锁更换了，丁**到公路管理所反映情况，经公路管理所了解，是因为丁**不交纳每平方米涨价80元的购房款，王**把门锁换掉。后公路管理所多次找王**协商，一直协商未果。同时查明，公路管理所49户购房户中，有22户已按补充协议约定交纳了每平方米涨价80元的购房款，并同晟**司签订了汇景新城房屋预约保留协议，晟**司亦将房屋交付购房户。

一审法院认为

原审法院判决认为，2008年12月28日，公路管理所与金**司及王**签订的委托购房协议，该协议对房屋的座落位置、面积、单价、付款期限、付款方式及违约责任均进行了约定，从协议的内容上看该委托购房协议符合房屋买卖合同的特征，应视为房屋买卖合同。又因公路管理所是接受丁**的委托购房，故丁**应为房屋买卖合同中的实际买房人，王**和金**司是房屋买卖合同中的卖房人。合同签订后，丁**依约将房款交给了公路管理所，公路管理所也将丁**的购房款交给了王**，王**亦将房屋钥匙通过公路管理所交给了丁**，但钥匙交付后公路管理所又与王**签订了一份委托购房补充协议,由于公路管理所在签订委托购房补充协议之前未征得丁**同意，签订之后亦未得到丁**的追认，故该委托购房补充协议对丁**不生效，双方均应按照委托购房协议内容履行各自的义务。王**在钥匙交付后又以丁**未按补充协议约定交付每平方米增加80元的购房款为由拒不向丁**交付房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。又因公路管理所的49户（包括丁**）职工所购买的房屋就是晟域公司开发的汇景新城K号楼和L号楼，而该两幢楼所占用的土地就是抵押协议中王**抵押给公路管理所的土地。王**将钥匙交给公路管理所后，公路管理所按楼层分布图将钥匙交给各购房户，购房户纷纷去看房，晟域公司对购房户（包括丁**）打开房门看房行为未加询问和阻止，且49户中有22户交纳了每平方米增加的80元购房款后晟域公司向该22户交付了房屋，并同其签订了保留协议。故委托购房协议虽然是公路管理所与王**签订的，但合同的标的物（汇景新城房屋）的所有权人是晟域公司，且晟域公司对购房户（包括丁**）打开房门看房行为未加询问和阻止，由此可以看出，晟域公司对公路管理所49户职工购买其开发的汇景新城K号楼和L号楼的事实和王**向公路管理所交付钥匙的行为应是明知并认可的，合同的实际履行行为是晟域公司和王**共同实施的，故对丁**要求晟域公司和王**承担连带交付房屋、办理土地使用证、房产证及支付逾期交房违约金（按合同第四条，逾期一天罚款2000元，49户，2000元÷49天=41元，从2007年6月29日起至房屋实际交付之日），逾期办证违约金3125．1元（按合同第七条约定总房款的3%计算，即104120X3%=3125．1元）责任的请求，予以支持。晟域公司辩称其与丁**之间无房屋买卖关系的理由不足，不予以支持。丁**与公路管理所之间系委托合同关系，公路管理所已按约定将钥匙交付给丁**，丁**也看了房，且钥匙能打开房门，至此公路管理所已完成了受托义务，故丁**以房屋买卖合同关系要求公路管理所承担责任无事实和法律依据，不予支持。公路管理所与王**及金**司签订委托购房协议的时间是2005年12月28日,协议约定卖方应在一年半内交房,房产证、土地使用证的交付时间为楼房交付后270天内。由此可知，卖方交房的时间应为2007年6月28日，房产证、土地使用证交付的时间应为2008年3月28日。天驿酒店为委托购房协议中王**及金**司连带责任保证人，双方未对保证期间进行约定，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中天驿酒店承担保证责任的期间为卖方应交付房产证、土地使用证的期间届满之日起6个月内（即从2008年3月28日至2008年9月28日），在保证期间内，丁**和公路管理所均未要求保证人天驿酒店承担保证责任，天驿酒店的保证责任已免除，故丁**要求天驿酒店承担责任的理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项之规定，判决：一、限被告王**、驻马店**发有限公司于本判决书生效后十日内向原告丁**交付驻马店**发有限公司开发的汇景新城小区K号楼三单元六层东户的住房一套。二、限被告王**、驻马店**发有限公司于本判决书生效后三十日内为原告丁**办理土地使用证、房产证。三、限被告王**、驻马店**发有限公司于本判决书生效后十日内向原告丁**支付逾期办理土地使用证、房产证违约金3125.1元及逾期交房违约金（从2007年6月29日至房屋实际交付之日，按每天41元计算）。四、驳回原告丁**对被告驻马店**有限公司、驿城区公路管理所的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。诉讼费2382.4元，保全费1000元，共计3382.4元，由被告驻马店**发有限公司、王**共同负担。

宣判后,驻马店**发有限公司、王**不服，上诉来院。其上诉称：原判认定房屋买卖合同错误，应认定为委托购房合同，诉讼主体错误，王**不应承担违约责任，适用《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项之规定错误。

二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实相一致。

本院认为

本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2008年12月28日，公路管理所与金**司及王**签订的委托购房协议，该协议对房屋的座落位置、面积、单价、付款期限、付款方式及违约责任均进行了约定，协议内容符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，该协议系房屋买卖合同。从丁敬友、公路管理所、王**、金**司之间交付房款和交付房子钥匙的过程看，原判认定各诉讼参与人的诉讼地位正确。因晟域公司和王**未按合同要求交付房屋等，判决其支付违约金符合合同约定。故上诉人关于“原判认定房屋买卖合同错误，应认定为委托购房合同，诉讼主体错误，王**不应承担违约责任”的上诉理由不足，本院不予采纳。但原判适用《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项之规定不当，应予以纠正。原审法院判决结果正确、应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审诉讼费2380元,由驻马店**发有限公司、王**共同负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二0一一年六月二日