杨*、郝平华诉张**、王**，李*、李**买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告杨*、郝*华诉被告张**、王**，第三人李*、李**买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月10日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告杨*、郝*华及其委托代理人周**，被告张**、王**及其委托代理人王*、王*，第三人李*、李**均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2008年3月19日第三人以内部职工身份在中国**南油田勘探局房产管理处购买位于桐柏县埠江镇河**田双北小区＊幢＊单元＊层＊＊＊室的房改房，于2009年3月17日出售给二被告，未办理房产过户手续。2011年5月31日，二原告与二被告签订了《房屋买卖协议》，将该房屋以170000元的价格出售给二原告，房产证和土地使用证暂未办理。协议签订后，原告按约定支付了房款，被告将河**田勘探局职工内部出售合同及当年的购房发票交与被告，并按约定将房屋交付给原告使用。2015年10月，河**田将双北小区改为生产区，实行整体回迁，因被告一直无法办理房屋过户手续，原告无法取得房产证等相关手续，因而无法享受相关回迁待遇。现原告起诉至本院请求依法确认二原告与二被告于2011年5月31日签订的《房屋买卖协议》无效；判令被告返还原告支付的购房款170000元。

原告为支持起诉讼请求，向法庭提交以下两组证据：

第一组证据：1、二被告与本案第三人于2009年3月17日签订的《房屋买卖协议》以及该协议的《公证书》各一份；2、第三人与河**田签订的《河**田职工住房内部出售合同》一份；3、原被告双方于2011年5月31日签订的《房屋买卖协议》一份；4、二被告于2011年5月31日向二原告出具的房款170000元的收据一份；5、本案争议房产的《房权证》一份，于2013年12月17日登记，明确注明房屋的性质属于房改房，土地使用权方式为国有土地，共有情况为李*与李**共有，以证实该房屋不能自由交易。该组证据证明房屋的流转情况及房屋性质。

第二组证据：1、中国石**勘探局文件豫油房地（2010）161号《关于印发﹤河南油田内部职工住房管理办法﹥的通知》一份。以证实本案涉及的房屋属于政策性住房，属国有土地，购房户拥有有限产权。2、中国石**勘探局文件豫油房地（2014）102号《关于印发﹤关于禁止油田自建内部职工住房违规交易的暂行规定﹥的通知》一份。以证实购房职工仅有有限产权不得违规自行买卖、不得交易。

被告辩称

被告辩称，原被告之间的房屋买卖合同已经成立并生效，未办理房屋过户是政策原因，但不影响购房合同的效力，且原告诉讼已超过诉讼时效，应予驳回。

被告对原告提供证据的质证意见，对第一组证据无异议；对第二组证据有异议，认为买卖协议中明确规定了相关免责条款，双方交易是在自愿的前提下进行的，并对买卖协议进行了公证。房屋虽未办理过户手续，但不影响房屋转让协议的效力。

第三人述称，对本案无意见，对原告的证据无异议。

被告为支持其诉讼请求向法庭提交了以下证据：1、双河区域已购房户住房意向调查表一份，以证实争议房屋可进行置换或仍继续居住；2、被告分别与第三人和原告签订的房屋买卖协议及公证书各一份，以证实房屋流转情况。

原告对被告提供证据的质证意见：对调查表无异议，认为属空白表格，无相关人员签字，不能作为证据使用。对两份协议以及公证书内容无异议，但这两份协议均违背了国家关于经适房的规定以及油田内部关于房屋买卖的规定，属无效协议。

第三人对被告提供的证据无异议。

本院查明

经庭审调查、举证、质证、辩证，本院查明以下事实：2008年3月19日，第三人李*、李**以内部职工身份在中国**南油田勘探局房产管理处购买位于桐柏县埠江镇河南油田双北小区＊幢＊单元＊层＊＊＊室房改房一套。2009年3月17日被告张**、王**与第三人签订了《房屋买卖协议》，第三人以93000元将该房屋出售给被告。2011年5月31日被告又以170000元将该房屋出售给原告杨*、郝**，双方并签订了《房屋买卖协议》。协议签订后，原告按约定向被告支付了全部房款，被告按约定将房屋交付给原告使用。第三人于2013年12月17日取得该房产的房权证。因该房所占用土地属国有土地，属划拨性质。自房屋买卖协议签订至今第三人与被告、被告与原告均未办理房屋过户手续。现房权证原件在原告杨*、郝**处。

本院认为

本院认为，根据法律规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照**务院规定报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案争议房屋占用土地性质为划拨土地，土地使用权属于河**田。但原被告双方签订的《房屋买卖协议》没有依据法律规定报有关部门批准。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故本院认为原被告之间签订的《房屋买卖协议》无效。合同被确认无效后因合同取得的财产应与予返还，被告依法应当退还原告的购房款，故对原告的请求本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（五）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告杨*、郝**与被告张**、王**签订的《房屋买卖协议》为无效合同；

二、被告张**、王**于本判决生效之日起十日内退还原告杨*、郝**购房款170000元；原告杨*、郝**于本判决生效之日起十日内将位于桐柏**南油田双北小区＊幢＊单元＊层＊＊＊室的房屋退还被告张**、王**。

如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3700元，原告杨*、郝**负担1000元，被告张**、王**负担2700元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月十四日